농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우 귀농주택 특례 적용 여부

농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우 귀농주택 특례 적용 여부

 

• 서면-2023-법규재산-2790
• 생산일자 : 2024.03.29.

 

요지

귀농주택을 일반주택 보다 먼저 취득한 경우에도 귀농주택이 소득령§155⑦, ⑩∼⑫의 요건을 충족하고 귀농 이전 취득한 일반주택을 양도하는 경우 귀농주택 특례가 적용되는 것임

회신

수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 이때, 농어촌주택 중 같은 영 제155조제10항의 규정에 의한 귀농주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우에도 귀농주택이 같은 영 제155조 제7항, 제10항부터 제12항까지의 요건을 충족하고 귀농 이전에 취득하여 같은 영 제154조제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족하는 일반주택을 영농을 목적으로 세대전원이 귀농한 후 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

상세내용

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[문서번호]

서면-2023-법규재산-2790(2024.3.29.)

[세목]

양도

[납세자회신번호]

법규과-782

[제 목]

농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우 귀농주택 특례 적용 여부

[요 지]

귀농주택을 일반주택 보다 먼저 취득한 경우에도 귀농주택이 소득령§155⑦, ⑩∼⑫의 요건을 충족하고 귀농 이전 취득한 일반주택을 양도하는 경우 귀농주택 특례가 적용되는 것임

[답변내용]

수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 이때, 농어촌주택 중 같은 영 제155조제10항의 규정에 의한 귀농주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우에도 귀농주택이 같은 영 제155조 제7항, 제10항부터 제12항까지의 요건을 충족하고 귀농 이전에 취득하여 같은 영 제154조제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족하는 일반주택을 영농을 목적으로 세대전원이 귀농한 후 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

[관련법령]

소득세법 제89조【비과세 양도소득】 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 

 

1. 사실관계

○’65. 4. 23살에 본적지(수도권 밖 읍·면) 소재 농지 취득

   * 1,000㎡ 이상이며, 취득일 이후 해당 농지는 亡父가 경작하였고, 청구인은 귀농이전까지 농업에 종사하지 않았음을 전제함

 ○’71. 7. 서울로 전입(이후 서울에서 계속 직장 생활)

 ○’81. 7. 본적지 소재 A주택 취득

2. 질의내용

○ 일반주택과 농어촌주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 특례를 적용하는 바,(소득령§155⑦)

  - 농어촌주택인 귀농주택을 일반주택보다 먼저 취득한 경우에도 동 특례를 적용하는지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다

□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.

 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑨ 제7항제2호에서 "이농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시(특별자치시와「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

⑩ 제7항제3호에서 "귀농주택"이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

 1. 삭제 <2016.2.17>

2. 취득 당시에 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택에 해당하지 아니할 것

 3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것

4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지(제153조제3항에 따른 농지소재지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것

나. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

 다. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

5. 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것

⑪ 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.

⑫ 제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말하며, 제10항제4호나목에 따라 주택을 취득한 후 해당 농지를 취득하는 경우에는 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날을 말한다)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다.

납부할 양도소득세

=

일반주택 양도당시 제7항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 – 일반주택 양도 당시 제7항을 적용받아 납부한 세액

⑬ 제7항을 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준신고기한 내에 기획재정부령으로 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 하며, 제1호의 경우 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다.

 1. 주민등록표 등ㆍ초본

 2. 일반주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서

 3. 농어촌주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서

 4. 취득농지의 등기부 등본

⑭ 제7항 내지 제13항을 적용함에 있어서 농어촌주택의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

□ 조세특례제한법 제99조의4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

  가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

   1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

   2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

   3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

   4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

   5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)

   (2호 내용 생략)

② 삭제 <2007.12.31>

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.

⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다.

⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.

⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 시행규칙 제73조 【농어촌주택】

① 삭제 <2017.3.10>

② 삭제 <2017.3.10>

③ 영 제155조제10항제4호다목에서 "기획재정부령이 정하는 어업인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 「수산업법」에 따른 신고ㆍ허가ㆍ면허 어업자 및 「양식산업발전법」에 따른 허가ㆍ면허 양식업자(같은 법 제10조제1항제7호의 내수면양식업 및 제43조제1항제2호의 육상등 내수양식업을 경영하는 자는 제외한다)

 2. 제1호의 자에게 고용된 어업종사자

④ 영 제155조제13항 각 호 외의 부분 전단에서 "기획재정부령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다.

 1. 삭제

2. 제3항에 규정하는 어업인임을 입증할 수 있는 서류(해당자에 한한다)

 3. 농지원부 사본(해당하는 경우만 제출한다)

□ 양도소득세 집행기준 89-155-24 【일반주택 취득 후 읍면 지역 소재 주택을 취득한 경우 이농주택 해당 여부】

이농주택은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시구읍면으로 전출할 때 이농하는 자가 소유하고 있는 주택을 말하는 것이므로, 일반주택을 먼저 취득한 후 농어촌주택을 취득한 경우 해당 농어촌주택은 이농주택에 해당되지 아니한다.