지목변경이 수반되는 경우 토지형질변경허가를 받아야 하는지 질의드립니다.
2024-06-20
안녕하십니까?
평소 국토교통행정에 대한 관심과 애정에 대하여 깊이 감사드립니다. 귀하께서 개발 행위허가와 관련하여 전자민원(국민신문고)으로 질의하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
1. 질의요지
계획관리지역내 개발행위허가를 받아 조성 완료한 평탄한 잡종지(면적 1,500㎡)에 신규로 공작물을 설치할 계획으로, 조성이 완료된 토지라 절성토 행위 없이 공작물 설치가 가능한 상태로 절성토 행위가 없더라도 공작물 설치에 따라 지목이 공장용지로 변경될 경우 단순히 지목변경이 수반될 경우 개발행위(토지형질변경)허가 대상인지 여부
2. 답변내용
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제62조 및 같은법 시행규칙 제11조에 따라 허가권자는 개발행위허가를 받은대로 사업이 완료된 경우에 개발행위 준공검사필증을 발급하도록 하고있는 바, 개발행위 준공이 된 상황이라면, 기존허가에 의한 개발행위는 완료된 것이며, 이후 새로운 개발행위를 하려면 현 시점에서 개발행위허가 대상 여부를 판단해야 할 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제53조제3호 다목에서는 ‘조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)’은 개발행위허가를 받지 아니하여도 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
여기서, 조성이 완료된 기존 대지란 “개발행위허가운영지침”(이하 지침) 1-5-4(3)③ 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 의미합니다.
구체적으로, 지침 1-5-4(3)③에서 조성이 완료된 기존 대지란 도시개발사업·택지개발사업 등 관계 법률에 의하여 조성된 대지, 지목이 대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지인 대지, 관계법률에 따라 적법하게 건축된 건축물이 있는 대지(건축물이 멸실된 경우 포함, 단, 축사 등 농지전용허가를 받지 아니하고 건축된 건축물은 제외)에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지라 규정하고 있으므로 이에 해당하는 경우에만 경미한 행위라 할 것입니다.
이때, 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되지 않은 경우 조성이 완료된 대지로 볼 수 없을 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제53조제3호다목에 해당하는 경우 토지의 형질변경은 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위에 해당 하나, 이 경우에도 건축물의 건출, 공작물의 설치에 따른 개발행위는 토지의 형질변경과는 별개로 개발행위허가를 받아야 할 것입니다.
또한 국토계획법 제56조제1항 및 같은 법 시행령 제51조에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지의 분할 등을 개발행위허가 대상으로 규정하고 있으나, 국토계획법령에서는 절·성토, 포장 등의 토지의 형질변경 행위 없는 단순 지목변경은 개발행위허가 대상으로 규정하고 있지는 않습니다.
여기서 단순 지목변경을 하는 경우 어떤 행정절차(개발행위허가 필요 여부 등)를 이행해야 하는지에 대해서는「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 법률소관부서(공간정보제도과)에 별도 문의하시기 바랍니다.
참고로 대법원 판례에 따르면 어떤 토지를 그 지목과 달리 이용하기 위해서는 해당 토지의 용도를 적법하게 변경하기 위하여 토지의 실제 현황이 어느 시점에 공부상의 지목과 달라졌거나 또는 토지의 물리적인 형상을 변경하기 위한 공사가 필요하지 않더라도 개발행위허가를 통해 먼저 해당 토지의 용도를 적법하게 변경한 다음「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제81조에 따라 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다라고 판시한 사례가 있음을 알려드립니다.(대법원 2019두31839)
다만, 본 사안의 개발행위허가 대상 여부는 개발행위 목적·내용, 사실관계, 관련법령 및 조례를 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항으로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.
다시 한 번 국토교통 업무에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가로 궁금한 사항은 도시정책과(OOO-OOO-OOOO)로 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.]
2024-10-01
평소 국토교통행정에 대한 관심과 애정에 대하여 깊이 감사드립니다. 귀하께서 개발 행위허가와 관련하여 전자민원(국민신문고)으로 질의하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
1. 질의요지
계획관리지역내 개발행위허가를 받아 조성 완료한 평탄한 잡종지(면적 1,500㎡)에 신규로 공작물을 설치할 계획으로, 조성이 완료된 토지라 절성토 행위 없이 공작물 설치가 가능한 상태로 절성토 행위가 없더라도 공작물 설치에 따라 지목이 공장용지로 변경될 경우 단순히 지목변경이 수반될 경우 개발행위(토지형질변경)허가 대상인지 여부
2. 답변내용
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제62조 및 같은법 시행규칙 제11조에 따라 허가권자는 개발행위허가를 받은대로 사업이 완료된 경우에 개발행위 준공검사필증을 발급하도록 하고있는 바, 개발행위 준공이 된 상황이라면, 기존허가에 의한 개발행위는 완료된 것이며, 이후 새로운 개발행위를 하려면 현 시점에서 개발행위허가 대상 여부를 판단해야 할 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제53조제3호 다목에서는 ‘조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)’은 개발행위허가를 받지 아니하여도 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
여기서, 조성이 완료된 기존 대지란 “개발행위허가운영지침”(이하 지침) 1-5-4(3)③ 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 의미합니다.
구체적으로, 지침 1-5-4(3)③에서 조성이 완료된 기존 대지란 도시개발사업·택지개발사업 등 관계 법률에 의하여 조성된 대지, 지목이 대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지인 대지, 관계법률에 따라 적법하게 건축된 건축물이 있는 대지(건축물이 멸실된 경우 포함, 단, 축사 등 농지전용허가를 받지 아니하고 건축된 건축물은 제외)에 해당하는 토지로서 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지라 규정하고 있으므로 이에 해당하는 경우에만 경미한 행위라 할 것입니다.
이때, 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되지 않은 경우 조성이 완료된 대지로 볼 수 없을 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제53조제3호다목에 해당하는 경우 토지의 형질변경은 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위에 해당 하나, 이 경우에도 건축물의 건출, 공작물의 설치에 따른 개발행위는 토지의 형질변경과는 별개로 개발행위허가를 받아야 할 것입니다.
또한 국토계획법 제56조제1항 및 같은 법 시행령 제51조에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지의 분할 등을 개발행위허가 대상으로 규정하고 있으나, 국토계획법령에서는 절·성토, 포장 등의 토지의 형질변경 행위 없는 단순 지목변경은 개발행위허가 대상으로 규정하고 있지는 않습니다.
여기서 단순 지목변경을 하는 경우 어떤 행정절차(개발행위허가 필요 여부 등)를 이행해야 하는지에 대해서는「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 법률소관부서(공간정보제도과)에 별도 문의하시기 바랍니다.
참고로 대법원 판례에 따르면 어떤 토지를 그 지목과 달리 이용하기 위해서는 해당 토지의 용도를 적법하게 변경하기 위하여 토지의 실제 현황이 어느 시점에 공부상의 지목과 달라졌거나 또는 토지의 물리적인 형상을 변경하기 위한 공사가 필요하지 않더라도 개발행위허가를 통해 먼저 해당 토지의 용도를 적법하게 변경한 다음「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제81조에 따라 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다라고 판시한 사례가 있음을 알려드립니다.(대법원 2019두31839)
다만, 본 사안의 개발행위허가 대상 여부는 개발행위 목적·내용, 사실관계, 관련법령 및 조례를 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항으로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.
다시 한 번 국토교통 업무에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가로 궁금한 사항은 도시정책과(OOO-OOO-OOOO)로 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.]
2024-10-01
- 담당부서국토교통부 국토도시실 도시정책관 도시정책과
- 관련법령
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