재촌과 소득 3700만 원 이상 제한 규정은 농지법에는 없다. 세법에서만 규율 한다.

재촌과 소득 3700만 원 이상 제한 규정은 농지법에는 없다. 세법에서만 규율 한다.

 

 

농지투자를 하면서 가장 오해하고 있는 부분이기도 하고

가장 중요하게 여기는 부분이기도 한 것이

재촌자경과 농업 외 소득 3700만 원에 대한 규정이다.

 

그런데 미안하지만 재촌과 소득에 대한 규정은

농지법 그 어디에도 정해져 있거나 규제하고 있는 것이 아니다.

재촌자경 그리고 소득 3700만 원을 규정하고 있는 것은

취득과 관련한 사항은 지방세법과 지방세특례제한법에서

양도소득세와 관련한 사항은 소득세법에서

증여세와 상속세 관련한 사항은 상속증여세법에서

그리고 감면 등에 대하여는 조세특례제한법에서 정하고 있으며

바로 이 규정들이 사업용 토지 판단 기준이 되고

또한 취득세, 양도세, 증여세, 상속세 감면과도 관련한 규정 들이다.

재촌과 소득에 대한 제한 규정이 없는

애매한 농지법을 들먹이며 농지취득이나 투자가 어렵다고 하지 마라.

 

그럼 해당 법 조항들을 살펴보기로 하자.

우선 다시 한번 밝히지만 농지법에서는

그 어디에도 재촌이나 거리를 규제하는 조항이 없고

소득과 관련하여 언급하고 있는 부분이 전혀 없다.

 

다음으로 취득세와 관련하여서는

지방세법 제11조에 의거 농지의 취득세율은

매매 등의 경우에는 1000분의 30이며

상속인 경우에는 1000분의 23이고

영농자녀의 상속인 경우에는 취득세는

지방세법 제15조 특례규정을 적용하게 되어 1000분의 3이 된다.

지방세특례제한법 제6조에 의거

농업인에 대하여는 취득세를 100분의 50 감면한다.

 

다음으로 양도세와 관련하여서는

소득세법 제104조에서 소득세율을 정하고 있으며

소득세법 시행령 제168조의 6에서는

비사업용 토지의 기간 기준을 다음과 같이 정하고 있다.

제168조의 6(비사업용 토지의 기간 기준) 

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유 기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유 기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유 기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유 기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유 기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유 기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유 기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

 

법에서 정한 것을 보자니 골치가 아프고 무슨 소리인지 모르겠다 싶으니

간단하게 정리해서 보자면

모든 농지의 경우에서

보유기간 중 60% 이상 재촌자경하였으면 사업용 토지이나

보유기간이 5년 이상이라면

매도하기 전 5년 중 3년 이상 + 3년 중 2년 이상 + 보유기간 중 60% 이상 재촌자경

위에 세 가지 조건을 모두 충족하면 사업용 토지

보유기간이 3년 이상 5년 미만이라면

매도하기 전 5년 중 2년 이상 + 3년 중 2년 이상 + 보유기간 중 60% 이상을 재촌자경

위에 세 가지 조건을 모두 충족하면 사업용 토지

그 외에도 소득세법시행령과 시행규칙에서

비사업용 토지 예외로 인정하는 조항들이 있으니

이 법조문에도 지대한 관심을 가져야 할 것이다.

 

조세특례제한법에서는 제69조와 시행령 66조에서

양도소득세 감면에 대한 농지를 잘 정의하고 있다.

특히 시행령 66조 13항에서는 자경 규정을 14항에서는 소득 규정을 정하고 있다.

 

그다음으로 증여세와 상속세와 관련하여서는

상속증여세법 제18조 및 시행령 16조에서 영농상속공제를 규정하고 있으며

조세특례제한법 제71조와 시행령 68조에서 감면 규정을 정하고 있다.

 

다시 한번 재촌자경과 소득에 대하여 정리를 하여 보면

농지법과 농업 관련 법에서는

재촌이나 거리 제한 등에 대한 규정도 없고

자경에 대하여는 소유 농지에서 상시 농업에 종사하거나

소유농지의 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 농사지어야 한다고

하는 등 비교적 상세히 규정하고 있지만

직업이나 소득에 대한 규정은 일체 언급조차 없다는 것이다.

 

세법에서는 재촌에 대해서

농지소재지나 농지소재지와 연접한 시군구나

농지로부터 30킬로미터 이내에 거주해야 한다고 명확히 정하고 있으며

자경에 대하여는 농지법 규정을 거의 그대로 인용하고 있다고 보면 되며

추가적으로 농업 외 소득이 3700만 원 이상 등이 있으면

자경기간에서 제외한다고 규정하고 있고

그 외에도 직업 등에 따라서 자경 여부를 엄격하게 판단을 하고 있는 편이다.

 

즉 농지법에서 규정하고 있는 농업인은

1000제곱미터 이상 농지에서 (이 또한 세부적으로는 좀 더 있다)

농사를 항시 또는 농작업의 2분의 1 이상을 지으면 된다.

재촌의 의무는 없다.

소득이나 직업에 대한 규정도 없다.

 

하지만 세법에서는

재촌지역에 실제로 거주하고

농업 외 소득이 3700만 원 미만인자로서

농사를 항시 또는 농작업의 2분의 1 이상을 일정 기간을 지어야 사업용 토지로 보니

반드시 재촌자경을 하고 소득이 3700만 원 미만이어야 한다.

물론 소득이 3700만 원 미만이라고 다 자경으로 보는 것은 아니고

기타 직업 등 여러 정황이나 입증자료로

농사를 실제로 지었음을 판단 인정할 수 있어야 하며

농업 외 소득 이외에도 부동산임대소득이 연간 7500만 원 이상 등

법에서 정한 소득 이상인 경우에도 자경기간에서 제외를 하는 등

세법은 재촌과 자경 기준을 세부적으로 정하고 있고

이에 대한 판단과 확인 등도 매우 깐깐하게 보고 있다.

이는 사업용 토지와 비사업용 토지의 판단에 따라서

중가산세 세율 10%가 차이가 나는 것은 물론이고

세금 감면을 받는 경우에는 몇십몇백에서 수억 원까지도 차이가 있기 때문에

입법 취지와 세수의 낭비를 위한 것이라고 이해해야 할 것이다.

 

다시 한번 더

농지법에서는 자경에 대한 규정은 있어도 재촌 소득 규정은 없다.

재촌과 자경에 대하여는 세법에서 정하고 있는 것이다.

농지를 취득 소유하고 투자하는 사람은

재촌이니 소득이니 이런 말이 나오면

아! 세금 관련이니 주의해야 하겠다는 마음으로 임하면 될 것이다.

 

끝으로 실제 예를 들어서 설명하고자 한다.

문재인 전대통령 내외분이

서울에 거주하면서 양산의 농지(과수원)를 구입하였고

실제로 농사를 짓다가 사저로 개발을 한 사례가 있다.

서울에서 대통령이라는 자리에서 양산에 따을 살수 있었으니

이는 바로 재촌이라는 것이 농지법에서는 규정하고 있지 않다는 것이다.

그리고 과수농사를 지었다고 하니 역시나 재촌 개념이 없다는 것이다

또한 농지를 사서 농사지었다 하니 역시나 소득에 대한 제한이 없다는 것이다

물론 지금이라면 농지대장이나 농업경영체 등록도 해야 하고 등록도 가능하다.

 

그러나 취득할때에는 재촌자경하는 농업인이 아니므로

취득세를 감면 받지 못하고 다 냈을 것이다.

또한 개발을 했으니까 그렇지 이렇게 농사를 짓던 농지를 팔았다고 한다면

이때는 양도세를 사업용토지가 아닌 비사업용토지로 10% 가산하여 내야 하고

당연히 재촌자경을 인정 받지 못하니 양도세 감면도 받을수 없다는 것이다.

이렇게 세금에서는 재촌 그리고 소득에 대한 것을 적용 판단한다는 것이다.

 

 

 

행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

연락처 : 010-5340-1788

농업직공무원 23년근무, 강사, 저자,

농지위원회 위원, 농지중개컨설팅 25년 농지전문가

카페 http://cafe.naver.com/dabujadl

http://cafe.daum.net/nongjiok

유트브 농지오케이윤세영의 부동산투자재테크

https://www.youtube.com/channel/UClvCJZ_aNvnQYITqtIItX7Q

 

 

 

 

관련법령 발췌

 

지방세법제11조(부동산 취득의 세율)

지방세법제15조(세율의 특례)

 

소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

 

소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위)

소득세법시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)

제168조의8(농지의 범위 등)

제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)

제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)

소득세법시행규칙제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등)

 

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

조세특례제한법시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

 

조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)

 

 

상속세및증여세법 제18조의3(영농상속공제)

상속세및증여세법시행령 제16조(영농상속)

조세특례제한법 제71조(영농자녀등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세의 감면)

조세특례제한법시행령 제68조(영농자녀등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세의 감면)