쟁점토지의 실제 매매대금이 실제 지급된 금액인지 계약서상 금액인지 여부

쟁점토지의 실제 매매대금이 실제 지급된 금액인지 계약서상 금액인지 여부 

 

 

• 심사-소득-2024-0075
• 귀속년도 : 2019
• 생산일자 : 2024.11.27.
• 진행상태 : 진행중

 

요지

공동매수인들이 지급한 쟁점토지①ㆍ② 매매대금에 관하여 쟁점 판결문을 통해 확인되는 부분이 있으나, 당사자들의 주장 내용이 일부 상이하여 대금지급 관련 금융거래 내역을 면밀하게 확인한 후 지급된 매매 대금을 정확히 산정할 필요가 있어 보임

결정내용

결정 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

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주 문

AA세무서장이 2023.12.1. 청구인에게 한 2018년 과세연도 종합소득세 2,165,900,413원과 2019년 과세연도 종합소득세 340,491,877원의 부과처분은 청구인의 쟁점토지 개발행위 내역, 주식회사 ○○○○가 받은 대출금의 사용처, □□□ 등 3인의 쟁점토지 매매대금 지급 관련 금융거래 내역, 쟁점토지와 관련된 사실관계 및 권리관계를 확인한 후 종합적으로 판단하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

이 유

1.처분개요

가.청구인은 2005.8.19. 분할 전 토지인 경기 AA시 BB면 CC리 44-22(답 3,716㎡), 44-23(답 3,630㎡), 44-24(답 92㎡), 44-38(답 7,438㎡) 합계 14,876㎡(이하 위 4필지 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 1,395백만원에 취득하여 보유하다 쟁점토지 중 CC리 44-22번지에서 ◇◇빌리지라는 상호로 2008.3.10. 사업자등록한 후 2019.5.1.까지 주택신축판매업과 부동산 매매업 등을 영위하였던 개인사업자이다.

나.청구인은 쟁점토지 중 CC리 44-22(공장용지3,716㎡)와 44-38(공장 용지7,438㎡)(이하 위 2필지 토지를 “쟁점토지①”라 한다, 2018.1.24. 공장용지로 지목 변경)에 대하여 2018.1.17. 주식회사 ○○○○(이하 “○○○○”라 한다)와 매매대금을 44억원으로 하는 매매계약 (이하 “쟁점계약①” 이라 한다)을 체결하고 2018.2.14. ○○○○ 명의로 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점토지 중 CC리 44-23(답3,630㎡)와 44-24(답92㎡)(이하 위 2필지 토지를 “쟁점토지②”라 한다)에 대하여는 2018.11.27. □□□, △△△(개명 전 성명 △△△), ▲▲▲(이하 “공동매수인”이라 한다)과 매매대금을 10억원으로 하여 매매계약(이하 “쟁점계약②”라 한다)을 체결하고, 2019.1.15. 공동매수인(지분 각각 3분의 1) 명의로 소유권이전등기를 하였다.

다.○○○○도 쟁점토지① 및 그 지상 건물에 대하여 2018.11.27. 공동매수인과 매매대금 60억원의 매매계약(이하 “쟁점외계약”이라 한다)을 체결 하고, 2019.1.15. 공동매수인(지분 각각 3분의 1) 명의로 소유권이전 등기를 하였다.

라.쟁점계약①과 쟁점계약②에 따른 소유권이전등기가 완료되었음에도 청구인이 양도소득세를 신고하지 않아, 처분청 재산팀은 해당 거래를 검토한 후, 청구인의 쟁점토지 매각차익은 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 보아 2020.11월 처분청 소득팀에 종합소득세 과세자료를 통보하였다.

마.처분청은 청구인의 종합소득세를 무신고한 것에 대해 청구인에게 과세자료 해명안내문을 발송하였고, 청구인의 소명내용, ○○○○ 대표이사 ◁◁◁의 진술내용, 공동매수인으로부터 확보한 매매계약서, 금융증빙 및 AA시청으로부터 수보한 쟁점계약①ㆍ② 등을 검토한 후, 쟁점토지①ㆍ ②는 비사업용토지에 해당하고 청구인은 복식부기의무자에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제64조와 같은 법 시행령 제143조을 적용하고 쟁점계약①의 매매대금 44억원은 2018년 과세연도 사업소득 총수입금액으로, 쟁점계약②의 매매대금 10억원은 2019년 과세연도 사업소득 총수입금액으로 하여 각각 종합소득세 산출세액을 계산하고, 2023.12.1. 청구인에게 2018년 과세연도 종합소득세 2,165,900,413원, 2019년 과세연도 종합소득세 340,491,877원을 결정·고지하였다.

마.청구인은 이에 불복하여 2024.3.23. 이의신청을 거쳐, 2024.2.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2.청구주장

가.본건은 부동산매매업에 해당하지 아니한다.

｢소득세법 기본통칙｣ 64-122…1에 의하면 부동산매매업이란 부동산을 개발하여 불특정 다수의 소비자에게 공급하는 업을 말하며, 이 경우 부동산매매업은 계속, 반복적인 사업성과 대외 공표성이 필수인바, 청구인은 이러한 요건에 해당되지 않는다.

나.매매차익의 산정

1)더불어 본건의 경우 청구인이 제출한 법원 판결문(서울고등법원 2023나2025047, 2023.12.20. 소유권이전등기, 이하 “쟁점판결문”이라 한다) 내용과 같이, 청구인은 명의신탁 상태임을 주장하고 있어, 이에 관한 양도소득세 등의 신고를 마치지 아니한 것이다.

설혹 부동산매매가 실제로 이루어졌다 하더라도 본 건은 쟁점판결문의 내용과 같이 청구인은 매매대금을 향후 수익에 따라 그 이익을 분배받기로 약정하는 등 매매가액이 확정되지 아니한 경우에 해당하므로, 국세청 심사 93-0515(1994.1.21.)의 결정 내용과 같이 매매가액을 확인할 수 없는 경우에는 공시지가를 기준으로 매매차익을 계산하여야 하나 처분청에서는 청구인의 매매차익을 등기부등본에 기재된 매매대금만을 기준으로 계산하였기에 이는 부당하다.

2)또한, 부동산 매매계약서의 내용과 달리 청구인은 매수자로부터 매매대금과 관련한 금원을 수취한 사실이 전혀 없으며, 실제 청구인이 수취한 매매금액에 해당하는 금액도, ○○○○ 매도분에 대하여는 청구인이 ZZ에 변제한 채무액인 17억원을 기준으로 부동산매매 수입금액을 산정 하여야 하며, ▲▲▲에게 매도한 금액 역시 당해 면적에 해당하는 485,714,285원 (34억원×10/70)만을 역시 부동산매매의 수입금액으로 보아 과세처분함이 타당하다.

다.결론

위와 같은 사유로 처분청에서 청구인에게 결정, 고지한 종합소득세를 취소하고 실제 매도금액으로 양도소득세를 재결정하거나 세무조사를 실시하여 청구인의 부당한 과세처분을 정정하여야 할 것이다.

3.처분청 의견

가.본 건은 부동산 매매업에 해당한다.

1)청구인은 2008.3.19. ◇◇빌리지라는 상호로 2008.3.10. 개업하고 사업자등록을 하였으며, 이후 사업장 무단전출한 것으로 확인되어 처분청 부가팀에서 2012.5.7. 직권으로 폐업처리 하였으나, 청구인이 2018.4.16. 세무서를 방문하여 사업을 계속 영위하고 있으니 폐업을 취소해 달라고 요청하여 폐업이 취소되었으며, 2018.7.4. 부동산매매업을 추가하였다.

2)청구인이 2018년에 양도한 쟁점토지①의 경우 취득 당시 지목은 답이었으나 2018.1.24. 공장용지로 지목이 변경되었고, 쟁점토지①를 개발 하여 매매한 점, 2018년 및 2019년 연속으로 비사업용토지를 매매한 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도는 부동산매매업 관련 사업소득으로 보아 종합 소득세를 부과한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

나.쟁점계약①의 매매대금 44억원, 쟁점계약②의 매매대금 10억원을 부동산 매매 수입금액으로 보아야 한다.

1)｢소득세법｣ 제24조제1항은 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다”고 규정하고, 같은 법 제5호는 “제1호, 제1호의2부터 제1호의4까지, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속 되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있다.

2)또한｢소득세법 시행령｣제48조에서는 “사업소득의 수입시기는 다음 각호에 따른 날로 한다”고 규정하고, 같은 조항 제11호에서는 “각 호에 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매는 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 등기‧등록일 또는 사용·수익일로 한다”고 규정하고 있으며,

｢종합소득세 집행기준｣ 24-48-3에는 “주택신축판매업 및 부동산매매업의 경우 사업소득의 수입시기는 대금을 청산한 날이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기‧등록일 또는 사용수익일로 한다”고 규정하고 있다.

3)청구인이 제출한 쟁점판결문을 보면 ZZ은행이 2018.3.23.을 기준으로 실시한 감정평가 결과 쟁점토지와 쟁점토지①의 지상 건물을 포함하여 실시한 감정평가액 합계가 50억원이며, 매매대금은 쟁점토지의 예상개발 이익을 반영하여 기재한 것으로, 개발사업이 종료되는 시점에 잔금을 정산 하기로 약정한 것으로 확인된다.

4)공동매수인 ▲▲▲은 쟁점토지 매매계약은 2018.11.27. ①○○○○와 공동매수인 간에(쟁점외계약, 매매대금 60억원), ②청구인과 공동매수인 간에(쟁점계약②, 매매대금 10억원) 각각 체결된 것이지만, 전체 매매대금 (70억원)은 계약서와 달리 모두 청구인과 정산하기로 하였고, 매매대금 총70억원은 예상개발이익금을 포함하여 결정한 금액으로, 개발사업이 종료 되는 시점에 청구인에게 개발사업의 이익을 정산할 예정이라고 소명하였다.

5)청구인은 쟁점토지① 부동산매매 수입금액을 채무변제액인 17억원으로 산정하여야 한다고 주장하나, 2018.1.17. ○○○○와 44억원을 매매대금으로 매매계약서를 작성하고 2018.2.14. ○○○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 쟁점판결문 및 ▲▲▲ 소명내역을 살펴보면 잔금의 경우 개발 및 분양사업이 종료되는 시점에 정산할 예정으로 확인된다.

｢소득세법｣은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택(대법원2003.12.26.선고 2001두7176 판결 참조)하고 있는바, 매매계약서상 매매금액인 44억원을 부동산매매업 수입금액으로 하여 종합소득세 결정고지한 당초 처분은 정당하다.

6)쟁점토지②의 경우도 상기와 같은 이유로 매매계약서상 매매금액 10억원을 부동산매매업 수입금액으로 종합소득세 결정 고지한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

 가. 쟁점

①쟁점토지 매매차익은 사업소득이 아닌 양도소득이라는 청구주장의 당부

②쟁점토지의 실제 매매대금은 상환된 쟁점토지에 대한 대출금이라는 청구주장의 당부

 나. 관련법령

 가. 관련법령

  1) 국세기본법 제14조【실질과세】(2017.12.19. 법률 제15220호로 일부 개정된 것)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

  2) 소득세법 제19조【사업소득】(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부 개정된 것)

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

12.부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함 한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

  2-1)소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】(2017.12.29. 법률 제285115호로 일부 개정된 것)

사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

11.제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매　 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다.

  2-2)종합소득세 집행기준 24-48-3【부동산매매업 및 주택신축판매업 소득의 수입시기】

①주택신축판매업 및 부동산매매업의 경우 사업소득의 수입시기는 대금을 청산한 날이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기‧등록일 또는 사용수익일로 한다.

  3) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】

①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함 한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액 으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  3-1) 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】

③사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

4.사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다.

5.제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

  4) 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항제4호·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가.주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나.종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

②부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  4-1) 소득세법 기본통칙 64-122…1 【 부동산매매업 등의 업종구분 】

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. <삭제 2019.12.23.>

2.자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3.토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매 하는 경우(｢공유수면 관리 및 매립에 관한 법률｣ 제46조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도 하는 경우 포함)

②부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행 하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.

③부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

  5) 소득세법 제80조【결정과 경정】

①납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

③납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 다시 경정한다.

  5-1) 소득세법 시행령 제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】

①법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세 표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

  5-2) 소득세법 시행령 제143조【추계결정 및 경정】

① 법 제80조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

② 법 제80조제3항 단서에 따라 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항에 따라 산출한 소득금액에서 법 제50조, 제51조, 제52조에 따른 인적공제와 특별소득공제를 하여 과세표준을 계산한다.

③ 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.

1.수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과 금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년(2019년) 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득 금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

가.매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출 하였거나 지출할 금액

나.종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액

다.수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 복식부기 의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액

1의2.수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

2.직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

가.농업ㆍ임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외 한다), 제122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 6천만원

6) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지 거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례 가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정 가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

②제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  7) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (이하생략)

  7-1) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기 접수일

8)부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조【정의】(2016.1.6. 법률제13715호로 일부 개정된 것)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1."명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임 ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함 한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가.채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉) 받거나 가등기하는 경우

2."명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3."명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

  9) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조【명의신탁약정의 효력】

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

②명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

  10) 민사소송법 제358조【사문서의 진정의 추정】

사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다.

 다. 사실관계

1)국세청 전산자료로 확인되는 청구인의 사업자등록 내역은 다음과 같다.

2)국세청 전산자료에 따르면 청구인은 2012년 이후 이 사건 처분이 이루어지기 전까지 종합소득세 신고 및 결정 내역이 없으며, 아래의 사업소득 이외에 확인되는 소득발생내역은 없다.

3)국세청 전산자료로 확인되는 처분청의 2018ㆍ2019년 과세연도 종합 소득세 결정내역은 다음과 같다.

구분	2018년(쟁점계약①)		2019년(쟁점계약②)
	신고	결정	신고	결정
수입금액총계	0	4,424,866,876	0	1,000,000,000
종합소득금액	0	2,555,216,180	0	572,800,000
소 득 공 제 계	0	1,500,000	0	1,500,000
과 세 표 준	0	2,553,716,180	0	571,300,000
세 율	0	52	0	50
산 출 세 액	0	1,242,331,494	0	227,040,121
결 정 세 액	0	1,242,261,494	0	226,970,121
가 산 세	0	923,639,919	0	113,521,756
총 결 정 세 액	0	2,165,900,413	0	340,491,877

4)쟁점토지 소유권 변동내역 및 쟁점계약 개요는 다음과 같고, 공동 매수인들은 쟁점토지 대부분을 타인에게 양도하였으며, 2020.2.20. 건축허가를 받은 후 토지매수자가 개별적으로 단독주택을 건설하고 있는 것으로 보인다.

 *44-38,106,108,109,113,148,152,153,154,155,160,161,162,164,171,172에는 단독주택이 건설되어 소유권보존 등기된 상태임

청구인 보유		2018.2.14.	2019.1.15.	2020.3.16. (분할)	2021.2.23. (분할)	2022.8.5. (분할)	2024.4.22. (분할)
쟁 점 토 지 ①	44- 22	쟁점계약① 매수자 ○○○○ 매매대금 44억원 지급액 대출금 상환 17억원	쟁점외계약 매수자 공동매수인 매매대금 60억원 지급액대출금 상환 34억원		148 내지 154
					155	202 내지 208
					156, 157
	44- 38			101내지 117	158 내지 173

청구인 보유		2018.2.14.	2019.1.15.	2020.3.16. (분할)	2021.2.23. (분할)	2022.8.5. (분할)	2024.4.22. (분할)
쟁 점 토 지 ②	44- 23		쟁점계약② 매수자 공동매수인 매수대금 10억원			199 내지 201	241 내지 248
	44- 24

5)경기 AA시 BB면 CC리 쟁점토지 주변 지적도는 아래와 같다.

6)국세청 전산자료에 의하면 ○○○○는 표리도장, 철제도장 영위 법인으로 2014.10.1. 개업하였으며 처분청이 2019.3.31. 사업자등록 직권 폐업 처리한 것으로 확인되며, 법인등기사항증명서에 2022.12.5. 해산 등기된 것이 확인된다.

가)대표자 ◁◁◁은 2016.10.12.부터 폐업 시까지 ○○○○의 대표이사로 등재되어 있는 자이다.

나)처분청이 쟁점계약①의 매수인 ○○○○ 대표이사 ◁◁◁에게 쟁점 토지① 매매계약과 관련하여 부동산매매계약서 등 관련자료 제출을 요청 하는 공문을 2022.4.6. 발송하였고, ◁◁◁은 명의만 대여해준 것이며 쟁점 토지 거래에 개입하지 않았다는 내용으로 회신하였다.

안녕하세요 ◁◁◁입니다. 통화상 말씀드렸듯이 바지 사장입니다. 또한 모든 것에 관여하지 않았습니다. 명의만 빌려줬습니다. 또한 서류상 땅은 전혀 개입하지 않았습니다. 현재는 연락도 안되고 전화번호도 바뀌었습니다.

7)국세청 전산자료로 확인되는 공동매수인들의 사업자등록내역은 아래와 같고, 2020.8.25. QQ건설(부동산개발 주택신축판매)을 공동으로 개업(사업자등록)하였으나 2022.6.24. ▲▲▲ 단독대표자로 변경된 것이 확인된다.

8) 쟁점토지 관련 매매계약서

가) (쟁점계약①) 계약일 2018.1.17., 매매대금 44억원

나) (쟁점계약②) 계약일 2018.11.27., 매매대금 10억원

다) (쟁점외계약) 계약일 2018.11.27., 매매대금 60억원

9)청구인이 쟁점토지② 소유권과 관련하여 소제기하였다가 패소한 사건의 판결문(쟁점판결문) 주요내용은 다음과 같다.

가)청구인은 2023.6.22. 쟁점계약②과 쟁점외계약에 따라 2019.1.15. 공동매수인에게 쟁점토지의 소유권이 이전된 것은 명의신탁약정에 따른 것으로 쟁점토지의 진정한 소유자는 청구인이므로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 구하는 주의적 청구와,

나)예비적 청구로 2018.11.27. 체결된 쟁점계약②와 쟁점외계약 매매 대금 합계 70억원과 2심법원이 인정한 매매대금 34억원과의 차액인 36억원에 대한 원금 및 이자를 청구인에게 지급할 것을 구하는 소를 공동매수인 중 ▲▲▲, △△△를 상대로 제기하였고 1심 패소 이후 2023.6.22. 서울고등 법원(이하 “2심법원”이라 한다)에 제기하였으나, 2023.12.20. 2심 법원은 모두 기각 결정을 하였고, 2024.1.13. 최종 확정된 것으로 확인된다.

다)위와 관련하여 쟁점판결문의 주요 내용을 발췌하면 아래와 같다.

원고는 이 사건 이행각서의 전문에 ‘원고의 신용이 좋지 않아 피고들 및 □□□의 명의를 도움 받아 ZZ은행의 채권을 정리’, ‘남은 3,000평에 대하여 피고들 및 □□□은 아무런 법적 권리 및 소유권이 없음을 확인하고, 남은 3,000평에 대한 권리 및 소유권이 원고에 있음을 확인하기 위하여’라고 기재되고, 제1조에서 ‘이 사건 각 토지 및 그 지상 건물에 대하여 부동산등기부상 피고들 및 □□□ 명의로 소유권이전등기가 경료되었으나, 이는 ZZ은행의 채무금을 정리하기 위하여 명의만 빌려주었을 뿐 위 거래된 4,5000평 중 3,000평은 원소유자 원고의 소유임을 인정한다’, 제7조에서 ‘원소유자가 원고가 위 부동산 소유권에 대하여 원인무효소송을 진행 시 피고들 및 □□□은 원소유자 원고가 지정하는 자에게 명의 변경에 대한 서류를 제출하여야 하며’라고 각 기재된 점, 피고 ▲▲▲이 2020.7.15.경 원고와 통화화면서 명의신탁약정이 존재한다는 사실을 스스로 인정한 점 등을 들면서, 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 토지에 관한 명의신탁약정이 체결되었다는 주장을 한다. 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 토지에 관한 명의 신탁약정이 체결되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가)피고들 및 □□□은 2019.1.15. AAZZ으로부터 합계 34억원을 대출받아 ○○○○의 ZZ은행에 대한 대출원리금채무를 모두 변제하고, 44-23, 44-24 토지에 설정되어 있던 ZZ은행의 근저당권설정등기를 말소하는 한편, 이 사건 각 토지에 관하여 AAZZ에 대하여 채무자를 피고들 및 □□□으로 하는 3건의 근저당권설정등기 및 지상권설정등기를 마쳐주는 등 원고 및 ○○○○의 채무를 인수하는 방법으로 매매대금을 지급하였다. 이후 피고들 및 □□□은 AAZZ에 대한 위 대출원리금을 변제하여 왔다.

이에 대하여 원고는, 피고들 및 □□□이 44-22, 44-38 토지 및 그 지상 건물을 담보로 하는 ○○○○의 약 34억원 상당의 채무를 인수하였음에도 원고가 ZZ은행에 물상보증으로 제공하였을 뿐인 44-23, 44-24 토지에 대하여까지 소유권이전등기가 마쳐진 점에 비추어 보더라도, 이 사건 각 토지는 피고들 및 □□□에게 매도된 것이 아니라 부동산 개발사업의 진행을 위하여 편의상 명의신탁된 것이라는 취지의 주장을 한다. 그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 추론할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정 즉, ① 원고는 이 사건 각 토지에서 공장 신축ㆍ분양에 관한 부동산 개발사업을 추진하고자 하였으나 원고가 신용불량자이어서 금융기관 대출을 받을 수 없자 ○○○○의 명의를 빌려 위 개발사업을 진행하기로 하여, 44-22, 44,38 토지에 관하여 2018.2.14. ○○○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이에 ○○○○는 2018.4.5. ZZ은행으로부터 44-22, 44-38 토지 및 그 지상 건물을 담보로 합계 34억원을 대출받고 위 각 토지 및 그 지상 건물에 관한 부동산담보신탁계약(신탁기간 : 2018.4.11.부터 2019.4.11.까지)을 체결하여 2018.4.11. ZZ은행명의의 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 원고는 2018.4.11. 원고의 소유명의로 남아 있던 44-23, 44-24 토지에 관하여 채권최고액 410,888,000원의 근저당권을 설정하여 준 사실, ② 그런데 ○○○○가 2018년경 부도가 나 원고로서는 더 이상 위 개발사업을 진행하기 어렵게 되었을 뿐만 아니라 ZZ은행이 이 사건 각 토지에 대하여 신탁계약의 해지 또는 담보권의 실행에 나아갈 수 있는 상황에 처하게 되었던 것으로 보이는 점, ③ 따라서 원고로서는 피고들 및 □□□에게 원고 및 ○○○○의 채무 전부를 인수시킴과 동시에 이 사건 각 토지 전부를 처분할 필요성이 있었을 것으로 보이는 점에 비추어 보면, 원고 주장의 그와 같은 사정이 매매의 성립과 양립불가능한 사정이라고 보기는 어렵다. (중략) 오히려 이 사건 이행각서의 내용은 원고와 피고들 및 □□□이 이 사건 각 토지에서 전원주택 신축ㆍ분양에 관한 개발사업을 진행하기 위하여 피고들 및 □□□은 위 각 토지를 제공하고, 원고가 토목공사 및 전원주택 신축공사를 진행한 다음 전원주택 신축ㆍ분양이 완료되면 위 개발사업으로 발생한 수익금을 분배하기로 하되, 그 수익 분배비율을 원고 3,000평/4,5000평, 피고들 및 □□□ 1,5000평/4,5000평으로 한다는 내용으로 해석함이 타당하다. (중략)

따라서 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 토지에 관한 명의신탁약정이 체결되었음을 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

이 사건 각 매매계약서에 기재된 매매대금 합계 70억원이 진정한 매매대금액인지에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들과 이 법원의 AAZZ에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 추론할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정 즉, ① ZZ은행이 2018.3.23.기준으로 실시한 감정평가 결과 이 사건 각 토지 및 그 지상 건물에 대한 감정 평가액은 합계 5,006,588,000원이고, AAZZ이 2019.1.8. 기준으로 실시한 감정평가 결과 위 각 토지에 대한 감정평가액은 합계 4,686,874,000원(위 감정평가에서는 44-22, 44038 지상의 공장건물은 멸실예정으로 감정평가에서 제외되었다)이므로, 이 사건 각 토지의 객관적인 가치는 70억원에 현저히 미치지 못하는 점, ② 원고와 피고들 및 □□□은 이 사건 각 토지에서 전원주택 신축ㆍ분양에 관한 개발사업을 예정하고 있었으므로 위 44-22, 44-38 지상의 공장건물은 철거되어야 하는 점, ③ 피고들 및 □□□ 사이에 2018.12.17. 작성된 합의약정서는 “1. 매매대금은 총 70억원으로 한다.”라고 기재하면서도 “3. 매수인은 매매금액 중 잔금 32억원은 본 계약 토지의 전원주택 개발 분양 시 우선순위로 채무액을 변제 후 매매대금을 지불하는 조건임”이라고 기재하고 있는 점, ④ 피고들은 이에 대하여 이 사건 각 매매계약서상 매매대금 합계 70억원은 전원주택 개발사업으로 인한 예상개발이익을 미리 반영하여 기재한 것이라고 주장하고 있는데(피고들의 2023.8.24.자 준비서면), ⑤ 한편 원고는 이 법원에 이르러 2023.9.27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통하여 제1예비적 청구를 추가할 때까지 피고들 및 □□□을 상대로 매매대금 잔금의 지급을 청구하거나 최고한 적이 없는 점에 비추어 보면, 원고와 피고들 및 □□□ 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 매매대금을 70억원을 정하는 진정한 합의가 있었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 이에 대하여 원고는 이 사건 각 토지 및 그 지상 건물에 관한 감정평가액이 합계 5,006,588,000원에 이르는 점에 비추어 보더라도 피고들 및 □□□이 약 34억원 상당의 채무인수만으로 이 사건 각 토지를 매수하였다는 주장은 사회일반의 상식과 거래통념에 비추어 납득하기 어렵다는 취지의 주장을 한다.

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 토지와 관련하여 ○○○○와 원고는 ZZ은행에 대하여 34억원 상당의 대출원리금채무를 부담하고 있었는데, ○○○○의 부도로 인하여 ZZ은행이 신탁계약의 해지 또는 담보권의 실행에 나아갈 수 있는 상황에 처하게 되었던 것으로 보이는 점, 이에 원고로서는 피고들 및 □□□에게 원고 및 ○○○○의 채무 전부를 인수시킴과 동시에 위 각 토지 전부를 처분할 필요성이 있었던 것으로 보이는 점, 한편 원고와 피고들 및 □□□은 위 각 토지에서 전원주택 신축ㆍ분양에 관한 개발사업을 진행하기로 하였으므로, 44-22, 44-38 지상의 공장건물은 철거할 예정이었던 점에다가 원고와 피고들 및 □□□은 위 각 토지의 매매 후 위 전원주택 개발사업의 진행을 통한 개발이익의 분배를 기대하고 있었던 점에 비추어 보면, 원고의 위 주장은 이를 받아들이기 어렵다. 따라서 이 사건 각 토지에 대한 진정한 매매대금이 70억원임을 전제로하는 원고의 제1예비적 청구는 이유 없다.

이 사건 이행각서 제6조는 “위 부동산에 대하여 건축물(주택등)공사 및 토목공사에 대하여 원고가 진행을 하지 못할 시에는 원고가 지정하는 자에게 모든 권리 행사를 넘겨주며”라고 정하고 있고, 위 이행각서의 전체 내용에 비추어 보더라도 원고와 피고들 및 □□□ 사이에 당시 이 사건 각 토지에서 전원주택 신축ㆍ분양에 관한 개발사업을 진행하기 위하여 피고들 및 □□□이 위 각 토지를 제공하고, 원고가 토목공사 및 전원주택 신축공사를 진행한 다음 전원주택 신축ㆍ분양이 완료되면 위 개발사업으로 발생한 수익금을 분배하기로 하는 약정이 있었던 것으로 보이기는 한다. 그런데 피고들이 원고가 주장하는 수익분배금채권 발생의 조건 즉, 이 사건 각토지에서의 토목공사 및 전원주택 신축공사를 방해하였는지에 관하여 보건데, 갑 제34, 37, 43, 45호증의 각 기재 내지 영상만으로는 피고 ▲▲▲이 원고에게 자신이 직접 위 각 토지에 관한 개발사업을 진행하겠다고 일방적인 통보를 하면서 원고가 토목공사 등을 수행하지 못하도록 방해하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제27, 28호증, 갑 제34호증의 2, 을 제7, 8, 20, 33호증의 각 기재 내지 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2019.5.28.경 구속되어 2019.6.20. 의정부지방법원 VV지원에서 특수상해죄로 징역 6월을 선고받았고, 2020.1.9. 의정부지방 법원에서 징역 10월에 집행유예 2년을 선고받아 석방된 사실(이후 원고는 다시 2021.7.7. 위 VV지원에서 도로교통법위반(음주운전)죄로 징역 1년을 선고받고 법정구속되었다가

2021.10.28. 의정부지방법원에서 벌금형을 선고받고 석방되었다), 이에 피고 ▲▲▲의 처인 송민주는 2019.5.28.부터 2019.12.30.까지 35회에 걸쳐 원고를 면회하면서 이 사건 각 토지에 관한 개발사업의 진행을 상의 내지 촉구한 사실, 그러나 원고는 위 구속기간은 물론 2020.1.9. 석방된 이후에도 이 사건 각 토지에 관한 토목공사조차 제대로 진행하지 아니한 사실, 이에 피고 ▲▲▲이 2020.8.3. QQ개발 주식회사 명의로 WW종합건설 주식회사와 사이에 44-38 토지에 관한 토목공사에 관한 도급계약을 체결하고 토목공사를 진행한 사실이 인정된다.   따라서 피고들이 원고의 수익분배금 수령의 조건 성취를 방해하였음을 전제로 하는 원고의 제2 예비적 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

라)청구인은 공동매수인과 2019.3.경 작성하고 2019.4.1. 공증을 받은 ‘이행각서’를 2심법원에서는 아래의 이행각서 내용은 명의신탁약정이 아닌 수익 분배약정으로 해석함이 타당한 것으로 보았으며 ‘이행각서’의 주요 내용은 아래와 같다.

마)청구인의 예비적 청구(70억원과 34억원의 차액 잔금 36억원 및 이자를 지급할 의무가 있다는 주장)에 대해 2심법원의 쟁점판결문에는 ZZ은행이 2018.3.23. 쟁점토지에 대해 실시한 감정 평가액과 AAZZ이 2019.1.8. 쟁점토지① 위 지상 공장건물이 멸실 예정이므로 제외하고 쟁점토지에 대하여 실시한 감정평가액이 나타나 있으며, 청구인과 공동매수인이 2018.12.17. 작성한 ‘합의약정서’에는 잔금 32억원의 지급 조건에 대하여 기재 되었음이 확인된다.

10)쟁점판결문으로 확인되는 쟁점토지 매매대금 지급내역을 정리하면 아래와 같다.

구분	쟁점계약①	쟁점외계약	쟁점계약②
대상토지	CC리 44-22, 38		CC리 44-23, 24
계약일자	2018.2.14.	2019.1.15.
매도자	청구인	○○○○	청구인
매수자	○○○○	공동매수인	공동매수인
매매대금	44억원	60억원	10억원
지급내역	청구인 대출금 상환 17억원	○○○○ 대출금 상환 34억원
비 고	○○○○ 해산등기 (2022.12.5.)	36억원(70-34)의 미수 매매대금 인정하지 않음 (쟁점판결문)

11)쟁점토지 등기사항전부증명서 확인 사항

가)쟁점토지 등기사항전부증명서(이하 “등기부”라 한다)에 의하면 쟁점 토지①은 2018.1.24. 지목이 답에서 공장용지로 변경되었고, 쟁점토지① 중 CC리 44-38(3,716㎡)는 모 지번인 CC리 44-22(11,154㎡)에서 분할된 것으로 확인되며, 2008.9.30.부터 쟁점계약①에 따라 쟁점토지①이 ○○○○ 명의로 소유권이전등기된 2018.2.14.까지 쟁점토지에 설정된 근저당권 (지상권)의 변동내역은 아래와 같다.

(1)국세청 전산자료에 의하면 상기의 채무자 ▿▿▿는 청구인의 동생으로 확인되고, 청구인은 ▿▿▿의 금촌ZZ 채무(채권최고액 33억8천만원)의 실 채무자는 청구인이라고 진술한바 있다.

(2)청구인은 2011.4.11. 채무자가 ▿▿▿에서 청구외 ￭￭￭으로 변경된 사유에 대해 쟁점토지를 ￭￭￭이 매수하기 위해 채무를 인수하였으나 매매가 성사되지 못하였고, 결국 채무불이행으로 2012.11.27. 근저당권 및 지상권이 ZZ자산관리회사로 이전되었으며, ZZ자산관리회사는 2016.3.8. 쟁점토지에 대한 부동산 임의경매개시를 신청하여 2016.3.11. 경매개시결정 (VV지원2016타경4361,청구금액:33억8천만원) 되었으나,

(3)장기간 낙찰이 되지 않자 청구인과 ZZ자산관리회사는 쟁점토지에 설정된 위 근저당권 및 지상권을 모두 말소하고, 경매개시결정을 취하하는 조건으로 위 채권최고액 33억8천만원을 변제하는 대신, 1,735백만원만을 상환하기로 상호합의하여 청구인이 2018.2.14. 해당 금액을 상환함에 따라 쟁점토지에 설정된 근저당권 및 지상권 설정등기가 말소되었고, 임의경매 개시 결정도 취하하게 된 것이라고 진술하며, 그 근거로 ZZ자산관리회사 팀장이 2024.5.2. 작성한 ‘변제확인서’를 제출하였다.

(4)위 경매사건(VV지원2016타경4361)은 2016.3.8. 접수되어 2016.3.11. 개시 결정을 받은 이후 2018.2.14. 취하를 사유로 종결된 것이 법원경매 정보사이트에서 확인된다.

나)○○○○가 2018.2.14. 일산신협 및 2018.4.11. ZZ남동공단지점으로 부터 쟁점토지②를 담보로 대출받을 당시 청구인이 물상보증인으로서 설정 해준 근저당권 및 지상권 내역은 아래와 같고, 쟁점토지②의 2018.2.14. 근저당권 및 지상권 설정등기는 2018.4.11. 말소되고, 2018.4.11. 근저당권 설정등기는 2019.1.15. 말소됨이 확인된다.

다)공동매수인은 2019.1.15. ○○○○와 청구인으로부터 쟁점토지 및 쟁점토지① 위 지상 건물의 소유권을 취득하고 AAZZ으로부터 34억원 (채권최고액 4,080백만원)을 대출받아 ○○○○의 ZZ남동공단지점 부동산 담보신탁 대출 원리금을 모두 변제하였고, 쟁점토지②에 설정되어 있던 ZZ남동공단지점 근저당권설정등기를 말소해주었으며, 2019.1.15. 공동매수인이 AAZZ에 설정해준 근저당권 설정내역은 다음과 같다.

라)쟁점토지① 위 지상 공장건물은 일반철골구조ㆍ판넬지붕의 1층 공장 (198㎡)으로 총 7개 동이 신축되어 2018.2.14. ○○○○ 명의로 소유권 보존등기를 마쳤다가 2018.4.11. ○○○○의 ZZ은행과의 부동산담보신탁 계약에 따라 ZZ은행으로 소유권 이전되었고, 2019.1.15. 공동매수인에게 소유권이전등기가 이루어진 건물로서 2020.4.24. 모두 멸실된 것이 건물 등기부에 의해 확인된다.

마)쟁점토지와 관련하여 매매 및 근저당권의 주요 변경내역을 요약하면 아래와 같다.

12) 공동매수인 확인 내용(2024.5.4. 제출 ▲▲▲ ‘거래사실소명서’)

가)▲▲▲은 쟁점토지 매매계약은 2018.11.27. ○○○○와 공동매수인 (쟁점외계약, 매매대금 60억원), 청구인과 공동매수인 간에 (쟁점매매계약②, 매매대금 10억원) 각각 체결된 것이지만, 전체 매매대금(70억원)은 계약서와 달리 모두 청구인과 정산하기로 하였고 2024.5.4.까지 청구인에게 지급한 매매대금 관련 실제 지급내역은 총 3,683,383천원이라고 소명하였다.

나) 공동매수인이 AAZZ으로터 34억원을 신규 대출받아 쟁점토지와 관련하여 지출하였다고 소명한 내역은 아래 ‘CC리 거래내역서’와 같고, 구분란에 ‘남동공단’으로 기재된 5건의 금액 합계 3,385,891,607원은 상기 ‘매매대금 관련 실제 지급내역’의 2019.1.15. 지급된 대출금상환 금액 3,385,891,607원과 일치하며, 쟁점판결문에서 “청구인이 2018.11.22.까지 변제한 대출원금은 38,920,000원에 불과하고, 2019.1.15. 기준으로 한 대출 원금 합계는 3,361,080,000원이었다”고 기재되어 있는바, 차액 24,811,607원 (대출금상환액 3,385,891,607원–대출원금 잔액 3,361,080,000원)은 아래 구분란의 ‘남동공단’의 이자상환(2건) 및 중도상환수수료(1건) 총 3건 합계 24,811,607원과 일치한다.

다) 또한, 공동매수인이 청구인과 쟁점계약②을 체결한 사유에 대하여 AAZZ의 요구로 이루어진 것이라 하며 아래와 같이 소명하였다.

라)▲▲▲은 쟁점판결문을 인용하여 쟁점토지 관련 매매계약의 유효성 여부, 매매대금 결정, 청구인을 제외한 쟁점토지의 직접개발 사유, 향후 청구인과의 매매대금 정산결과에 따른 종합소득세 수정신고·납부 등에 대하여 아래와 같이 밝히고 있으며, 상기에서 제시한 쟁점계약②의 매매대금 10억원과 관련하여 처분청에 2022년에 제출하였던 ‘부동산거래 사실확인서’ 및 ‘금융거래 증빙’은 사실과 다른 내용이라며 아래와 같이 밝히고 있다.

 라. 판단

  1) 쟁점토지 매매차익이 ‘양도소득’에 해당하는지

   가) 관련 규정

    (1)｢소득세법 기본통칙｣ 64-122…1에 의하면 부동산매매업의 범위는 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 ｢건축법｣에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 및 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업 단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우라고 규정하고 있으며,

    (2)부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다고 규정하고 있다.

   나) 쟁점토지 매매차익을 양도소득으로 볼 수 있는지에 대한 판단

    (1) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 아래와 같은 이유로 청구인이 쟁점토지에 대한 개발행위를 수행한 구체적인 내용을 확인한 후 판단하는 것이 타당하다.

    (가)청구인은 2012년 이후 이 사건 처분이 이루어지기 전까지 종합소득세 신고 및 결정내역이 없으며, 쟁점토지 이외에는 청구인은 매도한 부동산이 확인되지 않는 점

    (나)청구인에게 쟁점토지를 개발할 의도가 있었다 하더라도, 쟁점 판결에서 청구인이 쟁점토지에 관한 개발사업을 진행하지 않아 예상수익 금액 배분 약정을 인정하지 않은 점

    (2) 따라서, 쟁점토지의 매매로 인한 소득이 ｢소득세법｣상 사업소득에 속하는가 또는 양도소득세의 과세대상이 되는가는 청구인의 쟁점토지 개발 행위 내역을 구체적으로 확인한 후 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합적으로 검토한 후 판단하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

  2)쟁점토지의 매매대금은 상환된 쟁점토지에 대한 대출금인지

   가) 관련 규정

    (1)｢소득세법｣ 제24조제1항은 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다”고 규정하고, 같은 법 제5호는 “제1호, 제1호의2부터 제1호의4까지, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속 되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있다.

    (2)또한 ｢소득세법 시행령｣ 제48조에서는 “사업소득의 수입시기는 다음 각호에 따른 날로 한다”고 규정하고, 같은 조항 제11호에서는 “각 호에 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매는 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다”고 규정하고 있으며, 종합소득세 집행기준 24-48-3에는 “주택신축판매업 및 부동산 매매업의 경우 사업소득의 수입시기는 대금을 청산한 날이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기‧등록일 또는 사용수익일로 한다”고 규정하고 있다.

    (3)원고들은 김○○ 또는 ○○, ○○인터내셔날, ○○글로벌로부터 과세대상이 되는 채권인 이 사건 주식의 양도대금 15억원을 지급받을 가능성이 없게 되었다고 보이고, 따라서 원고들의 양도대금채권은 회수 불가능한 것으로 확정되어 그 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된것이 객관적으로 명백하게 되었다고 봄이 상당하다. 따라서, 회수불가능한 15억원은 이 사건 주식의 양도대금 20억원에서 공제되어야 할 것이고 결국 이 사건 주식의 양도대금은 5억원으로서 취득가액 8억원에 미치지 못하여 양도소득이 발생하지는 아니한 이상 그에 대하여 과세한 이 사건 각 처분은 실질과세의 원칙에 위배한 위법한 처분이라 할 것이다(대법원 2007.12.14. 선고, 2007두19393 판결).

   나) 상환된 쟁점토지에 대한 대출대금이 쟁점토지의 실제 매매대금 인지에 대한 판단

    (1) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 다음과 같은 이유로 청구인이 쟁점토지에 대한 개발행위를 수행한 구체적인 내용을 확인한 후 판단하는 것이 타당하다.

    (가)청구인은 ○○○○와 2018년 1월 쟁점토지①을 44억원에 매매하는 쟁점계약①을 체결한 후 상환된 대출금 17억원 이외에는 매매대금이 지급되지 않았다고 주장하고 있으나, ○○○○가 2018년 3월 쟁점토지①ㆍ②를 담보로 대출받은 34억원의 사용처가 확인되지 않는 점

    (나)공동매수인들이 지급한 쟁점토지①ㆍ② 매매대금에 관하여 쟁점 판결문을 통해 확인되는 부분이 있으나, 당사자들의 주장 내용이 일부 상이하여 대금지급 관련 금융거래 내역을 면밀하게 확인한 후 지급된 매매대금을 정확히 산정할 필요가 있어 보이는 점

    (다)공동매수인들은 쟁점토지①과 쟁점토지②를 각각 청구인과, ○○○○로부터 매입하였으나, 쟁점토지①ㆍ②와 관련된 이행각서는 청구인만이 작성하여 이에 대한 사실 및 권리관계를 좀 더 규명할 필요가 있어 보이는 점

    (라)○○○○가 2022.12.5. 해산등기되었고, 청구인의 2023.12.20. 쟁점판결 패소로 쟁점토지 관련 미수 매매대금을 회수할 수 있는 가능성이 없어 보이기는 하나, 회수 가능성이 없는 것이 객관적으로 명백한 것인지에 검토가 필요해 보이는 점

    (2) 따라서, 쟁점토지 매매로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득인지와 쟁점토지 매매와 관련된 사실관계를 추가 확인한 후 종합적으로 검토하여 과세표준과 세액을 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.