부동산(토지.농지.임야) 투자를 하기전에 반드시 알아야할 사항들

농지등 토지에 투자하기에 앞서서

다음과 같은 사항들을 점검하고 확인을 하여야만 합니다

무작정 남이하니까 나도 따라해서는 성공을 할수가 없습니다

 

부동산의 투자란

그 물건만큼이나 구입하는 목적이나 사연들도 구구절절하게 많듯이

그 물건만큼이나 투자에서의 성공과 실패요인도 많은 것이 사실입니다

 

우선은 투자 목적을 분명히 하여야만 합니다

 

막연히 나이들고 할일 없을때 어쩌겠다는 생각이라서는 안됩니다

농사를 지으려고 하는가 (현재 또는 미래에..)

전원생활을 보내고자 하는 것인가

노후의 생활안정을 위한 것인가

임야를 가꾸기 위한 것인가

특수작물을 재배하고자 하는 것인가

전원주택이나 펜션개발을 위한 것인가

그져 막연히 낙향하고자 하는것인가

대체적으로 많은 투자수익을 창출하기 위한 투자인가

 

다음은 어느 지역에 투자하려는 것인지가 뚜렷해야만 합니다

 

그져 막연히 도심에서 벗어나서 조용한 곳에서 살고 싶다고 해서는 안됩니다

수도권 인근지역에서 하려는가

고향으로 내려가려는 것인가

수익성이 있는 지역으로 가려는가

경관이 좋은 곳으로 가려는가

 

다음으로는 투자가능한 자금은 얼마인지등 자금성격을 명확히 해야합니다

 

자기가 동원 가능한 투자자금의 규모로서 실투자금과 대출등 타인자본의

동원 능력과 그 비용부담에 대한 능력을 알아야 합니다

그 투자자금의 투자기간에 적합한 단기,중기,장기등 성격을 알아야 합니다

무리한 투자는 실패할 뿐더러 투자금은 물론 자산까지  모두 날릴수도 있습니다

전체 자기자금의 60%이내에서 투자하여야만 합니다

추가적으로 건축비등이나 지역사회와의 사교비등이 들어가기도 하고

생활비등이나 병원비등 비상준비금을 반드시 보유해야 합니다

아 이런 경우가 아니더라도 개발을 위한 비용이나 유지비등이 필요하고

예상치 못한 부대비용들이 들어가기도 하므로 예비비가 반드시 있어야 합니다

물론 대부분을 대출을 이용한 투자를 할수도 있으나

이는 경험자나 전문가가 아닌 일반 투자자는 매우 위험한 투자 방법입니다

전문가들도 토지구입자금의 80%정도를 자기돈으로해야 성공확률이 높습니다

그래야 나중에 개발하는 비용이나 처분시까지 관리비등을 추가 대출을 하여

물건을 만들어서 제값에 매도할수 잇는 여력이 있기 때문입니다

 

다음으로는 세테크를 고려한 투자를 해야만 합니다

 

지금은 세후 순이익이 높아야지 세전 수익률은 아무런 의미가 없습니다

일반적으로하는 토지 투자에서 1억원을 5년간 투자하였다고 할때

재촌자경이나 사업용인 경우에는 

2억원이 되었다면  양도세를 공제하고 회수금은 약1억8000만원이 됩니다

그러나 부재지주나 비사업용일 경우에는

3억원이 되었다하여도 양도세를 공제한 회수액은 1억 8000만원 밖에는 안됩니다

그러므로 투자할때에는 사업용이나 재촌자경을 충족할수 있어야 하므로

온식구가 다 내려갈것인가

아니면 노부부가 갈것인가

아니면 50대에 부부가 내려갈것인가

등등을 고려하여 자기 실정에 맞는 투자 방법을 �아야 합니다

잘못하면 투기자로 오해 받을수도 있는 것이지요

 

 

 

농지를 구입하는 방법은 위와 같은 여러요건에 따라서 지역이나 물건이 다 다릅니다

예로서 농사를 지을분이라면 경지정리된 값싼 들판의 농지가 제격이요

개발을 하려는 자는 도로에 접한 계획관리지역의 반듯한 토지가 제격이요

전원주택을 하려는 자는 경관좋은 지역이될것이고

펜션이나 민박을 하려는 자는 경관좋으면서도 주변에

관광지 나 휴양지등이 있어 외지인이 몰려드는 곳이라야 한다는 것이지요

 

토지투자가 어려운 것은 단순하게 그 물건을 파악할수 없고

그 토지투자를 하는 투자수요자의 투자목적등 만큼이나 다양하기에

그 가격이 정해지지 아니하였기 때문이기도 합니다

 

실제로 일반투자자들의 70%(실제는 대부분)가 선호하는 아파트나 빌라등 주거용은

입지여건등 투자 분석이 객관화되어 있고 다들 알고 있으므로 많이하고 있고

또 투자하기도 가장 쉬운 것이며

20%정도가 선호하는 상가나 공장등은

그래도 객관적인 투자분석자료나 가격이 공개되어 있고

실제생활에서 많이 접하고 있기 때문에 하기가 쉽다고 느끼며

10%정도가 선호하는 그리고 쉬쉬하면서 하는 토지는

그야말로 거의 모든것이 주관적 판단에 의하여 이루어지고

그 땅의 모양만큼이나 그 용도의 다양성과 투자의 다양성을 가지고 있으며

투자분석자료가 비공개되었기 때문에 일반인들의 투자가 어려운 것이라고 봅니다 

*사실상 토지소유자중에서 옛날부터 농사를 짓는 땅을 제외한 토지투자물건

  은 사실 극히 일부에서만 하는 부동산투자대상이라고 보아도 될것입니다

 

그럼 왜 토지 투자가 좋은 것인지에 대하여 잠시 알아 볼까요

가장 많이 올랐다는 참여정부시절 아니 IMF이후에 부동산 가격을 보면

아파트가 많이 올랐다고 난리법석입니다

최고 많이 오른 것이 얼마나 올랐나요

아마도 6배를 넘긴 아파트를 �기는 쉽지 않을것 같습니다

더군다나 10배를 넘게 오른 아파트는 얼마나 될까요

그럼 상가는 아마도 별반 다르지 않을것 같습니다

그러나 토지는 10배가 넘게 오른것을 �으라면 당신주변에서도 �을수 잇을겁니다

수도권의 토지 즉 일반인들이 투자대상으로하는 토지는 이기간동안에

적게는 5배이상이 올랐고 100배가 오른것들도 엄청나게 많습니다

이러하기에 토지투자는 몇몇사람들의 전유물로 되어 있다할수있으며

 일반인들이 쉽게 자를 못하도록 어렵다는 인식을 심어주고 있는 것이지요

 

그래서 우리는 돈을 벌려면 토지에 투자해야 한다는 것이고

그 방법을 �아야 하는데 이또한 그리 공개되지 않았다 할것입니다

이제부터 농지임야에 투자하는 방법을 사례로 적어 일반인도 쉽게 접근할수 있게 하여

다같이 부자들이 되도록 하고자 하는것이 이글을 쓰는 목적입니다

 

다만 모든 투자에는 위험이라는 것이 있습니다

위험에도 본인이 어찌할수 없는 즉 극복할수 없는 위험이 있고

본인이 해결할수 있는 위험요소가 있습니다

어런 모든것을 감안하여 신중하게 투자를 하여야 겠지요

 

옆짚 세영이 아버지가 땅으로 돈을 벌었다고

나도 독도에다 땅을 사면 돈을 벌수 있을까요

그렇지 않다는 것입니다

 

여러분 이제 마음의 준비가 되었고

투자자금도 준비가 되었지요

그럼 이제 농지구입하러 힘차게 출발해 보겠습니다

 

 

출발 !

 

 

자료출처 : 다같이 부자들이 되기 위한 재테크 모임

                http://cafe.naver.com/dabujadl