농지를 처분함에 있어서도 전략을 세워야 한다고 말했습니다
그 여러가지 방법중에서 오늘은 개발과 관련한 사항을 검토해 보겠습니다
농지의 면적은 1000평으로서 용도지역등은 세분하지 않으렵니다
구입가격은 평당 20만원으로 2억원이고 보유기간은 10년이상으로 했습니다
그리고 그 내용중에는 매 물건마다 사업비등이 차이가 많을수 있으므로
반드시 이러하다는 것은 아님을 미리 밝혀 둡니다
대략적으로 이러하게 산정할수 있다는 것이지
실제로는 물건마다 지역마다 투자자마다 모두 다를수 있다는 것입니다
먼저 일반적으로 그대로 매도하는 경우를 보겠습니다
매도가격은 평당 100만원으로 10억원이라고 한다면
8년이상 재촌자경으로서 양도세 2억원 감면으로 양도세는 없고
손에 쥐는 돈은 10억원으로서 투자비 2억원의 5배가 되겠습니다
다음으로는 개발을 해서 매도하는 경우로 해보겠습니다
매도가격은 평당 200만원으로 20억원에 매도를 하였습니다
그런데 허가비용 및 조성비용이 평당 20만원인 2억원이 들어갔고
건축비용으로 2억원 정도가 들어서 추가 비용이 4억원이 들어 갔습니다
양도를 하였더니 양도차익 14억원이고 양도세가 3억원이 더 나오네요
결국 내손에 쥔돈은 17억원이고 투자비가 6억원이니까 11억원이 남았네요
그러나 개발비용 4억원 추가비용에 대한 동원이나 이자등 그리고
개발을 하면서 일어난 각종 일들을 생각하면 이득이 없지요
손에 쥐는 돈은 11억원으로서 초기 투자비 2억원에는 5.5배이고
총 투자비 6억원에는 1.8배 정도가 되겠네요
그러나 단순히 이리하면 말이 많겠지만 어쨌던 그냥 판것보다 낫다고 하긴 그렇죠
다음으로는 개발허가만 받아서 넘기는 경우입니다
매도가격은 평당 140만원으로 14억원에 매도했네요
허가비용등은 매수자가 부담하기로 하였고
양도세는 농지로서 재촌자경으로 계산해 보면 3억여원으로서
8년이상 재촌자경 2억원 감면을 하니 1억여원이 되겠네요
결국 손에 쥐는 돈은 14억원에서 1억원을 제하면 13억원이 되지요
허가만 냈으므로 추가비용이나 크게 힘든 사항은 없었습니다
투자비 2억원의 6.5배가 되네요
따라서 위에서 살펴본바와 같이
농지에 투자할 경우에는 가급적 그냥 보유하고 재촌자경하다가
나중에 허가만 내서 매도하는 것이 (또는 개발을 원하는 매수자가 나타났을때 허가받아주는
조건) 가장 좋은 방법이란것을 알수 있겠지요
내가 직접 개발을 해서 매도해야만 하는 것은 아니란 겁니다
여기에서 예시한 사항들은 자세하게 계산하거나 한 것이 아니며
실제 화성의 어느지역의 샘플을 가지고
여러분에게 설명을 하면서 이해를 돕기 위하여 만들어 진 것이니
세율이 맞는지 개발비용이 맞는지를 가지고 딴지를 거시지는 말기 바랍니다
그져 이러한 유형으로서 투자하는데 이해를 돕기 위한것이라고 보아 주십시요
오늘도 꾸준히 부동산 투자에 관심을 갖고 계시는 당신은
이제 기회가 오면 실천으로 이어갈수 있는 만반의 준비를 마쳤습니다
이제 앞으로 닥쳐올 좋은 기회에
투자에 실천하여 부자되시기 바랍니다
* 여기서도 부수적으로 나오는 투자 포인트 들이 있습니다
매우 유익한 투자방법이란 것이지요
생각나는 대로 덧글에 적어 봐 주세요
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