레버리지 투자! 잘되면 효자, 안되면 폭망인 이유

레버리지  투자! 잘되면 효자, 안되면 폭망인 이유

​

대출도 능력이라고 한다.
요즈음 부동산시장이 하~수선하여
한마디 하고자 한다.
지금의 부동산시장 아니 경기는 어디쯤일까?
아직도 상승기라 하기도 하고
이미 하락기라는 사람도 있고
사람마다 느끼는 강도는 각각 다르리라고 본다.

지금은 대부분의 사람들이 오르기를 멈추고
아니 정점을 찍고 횡보하며 하강을 기다리고 있다고 보는것 같다.
전월세는 내리고 있고
매매가는 요지부동이지만 이제 내리는 건 시간 문제다.

부동산이 정점에서 몇개월 길어야 1년 이내이고
하락을 하기 시작하는가 하면 급강하를 하는데
이 기간은 15개월 전후가 된다.
그리고는 주춤거리며 조금 더 내려 갔다가
횡보를 하면서 아주 미미하게 출렁거리며 40여개월을 간다.
그러다가 몇개월을 주춤거리다가
어느날부터  서서히 오르기 시작하여 2년여를 소폭오르다가
마지막에 달아 오르며 득달같이 15개월 정도를 오른다.
그러고는 다시 주춤거리기를 몇달 하다가
또다시 소폭 주춤거리며 시장과 힘겨루기를 하다가는
낭떠러지로 하나둘 떨어져 내리기를 반복하고 있다.
그 기간이 과정별로 길기도 하고 짧기도 하고
때로는 오르고 내리는 폭이 크기도 하고 작기도 하고
그시대 사회상과 경기에 따라서 다르지만
일정기간을 두고 오르고 내리기를 반복하며 우상향 하고 있다.

우리는 이렇게 변동하는 과정을 부동산 주기라고 표현을 하며
짧게는 4~5년 보통10년 주기로 보며
중장기로 17~20년 또는 30년,60년 주기로 말하기도 한다.

레버리지  투자는 언제나 유효한가?
그렇지가 않다.
투자대상 부동산이나 시기에 따라서 잘해야만 한다.
아래의 표는 단순하게 매매차익만을 가지고 본것이다.
이렇게 잘하면 큰이득을 얻을수도 있으나
잘 못하면 가진돈도 날리고 알거지가 될수도 있다.
레버리지 투자가 반드시 돈이 되는 것은 아니며
지금처럼 하락세에 들어선 경우 대출을 안정권까지 줄여야 한다.

​
혹자는 말한다.
그렇기에 수익형부동산은 레버리지 투자가 맞는다고
부동산경기가 하락하여 임대료가 나오지 않고
대출이자가 연체되면 폭망하기는 마찬가지인건 생각 못하는가.
부동산 하락기 침체장에서는 대출은 무서운 존재다.
미리미리 대비하는 것이 내 재산을 지키는 것이다.

​

지금은 완연한 겨울에 접어 들었다.

무슨 소리냐고 이미 대한이 지나고 봄이오는데...

부동산시장이 초겨울에 접어 들었다는 이야기다.

그런데 내년 총선이 있고

소득주도성장에 대한 추진기조를 바꾸지 않겠다고 하니

당분간은 정부에서 총력을 다할 것이니

겨울이 오고 있을 느끼지 못할수도 있을것 같다.​

하지만 부동산시장에 길고도 뜨거웠던 여름이 가고

이제 겨울이 다가오고 있음은 피할수 없는 사실이다.​

​

다가오는 겨울을 이겨내고

새봄에 뿌릴 씨앗은 준비를 해야 한다.

대출은 능력법위 이내로 줄여라.

지금 월세가 나온다고?

그것도 믿지 마라.

월세가 몇달 나오지 않아도 감당할 정도로 대출을 줄여라.

경기가 얼어 붙으면 제일먼저 월세가 나오지 않는다.

내가 아닌 남이 힘들어져서 나까지 힘들어 지게 되는 것이니

이것까지 염두에 두고 겨울날 채비를 단단히 해라.

​

이제 얼마 있으면 계절은 봄이 오련만

우리가 느끼는 봄은 아직도 두어달이나 남았음을 알라.

​

​부동산투자코칭전문가     농지오케이  윤세영​