2019년도 농지의 세금 무엇이 달라졌나? (취득세.보유세.양도세.장기보유공제, 상속세.증여세)

2019년도 농지의 세금 무엇이 달라졌나? (취득세.보유세.양도세.장기보유공제, 상속세.증여세)

 

 부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수다.

 부동산투자에서 세테크는 절대적으로 해야만 하는 존재다.

 2019년 농지와 관련한 세금 무엇이 달라졌나 살펴보고자 한다.

 복잡한 세금 체계 전부를 보기전에

 오늘은 농지의 취득세, 보유세,양도세,장기보유만 알아보고자 한다.

 전년에 비하여 농지의 세금은 크게 달라진 것이 없다.

 장기보유공제가 10년이상 30%에서 15년이상 30%로 혜택이 조금 줄어든 정도이다.

 하지만 올해 6월부터는 공시지가가 올라가고 시가표준액이 올라가기 때문에

 보유세는 물론 증여나 상속등과 같이

 공시지가에 영향을 받는 세부담은 다소 늘어날것 같다.

 지난해 말경에 장기보유공제 혜택 변경에 따라서 쓴 글들이 있다.

 부동산투자에서 세테크는 개정 시행시점에서 하기는 어렵다.

 그러므로 이런 사항들을 고려하여 미리 대응하고 조건을 충족하는것도 투자라는 점 명심하자.

 15년미만 부동산 내년에 팔거면 올해안에 처분하라,  부동산매도시 장기보유공제를 잘 활용해라.(18.12.10)

  https://cafe.naver.com/dabujadl/102604

 15년미만 보유한 부동산 몇년안에 팔거라면 장기보유공제 강화되기전인 올해안에 처분하라(18.9.6) 

  https://cafe.naver.com/dabujadl/97662 

 1. 취득시에는 취득세와 부가세( 지방교육세 + 농어촌특별세)가 부과 된다.

취득구분	합 계	취득세	지방교육세	농어촌 특별세	비 고
매 매 (농업인)	3.4% (1.6%)	3.0% (1.5%)	0.2% (0.1%)	0.2% ( 0 )	농업인 50%감면
증 여 (영농자녀 증여)	4.2% (1.9%)	3.5% (1.75%)	0.3% (0.15%)	0.2% (0)	영농자녀 50%감면
상 속 (영농자녀상속 영농자녀 단독상속)	2.56% (0.3 %) (0.15%)	2.3% (0.3%) (0.15%)	0.2% (0 %) (0 %)	0.06% (0 %) (0 %)	영농자녀 50%감면 영농자녀 단독상속 공제 후 50%감면
타용도로 사용하는 농지와 도시지역(주거,상업,공업) 내 농지	4.6%	4.0%	0.2%	0.4%	농지 외 사용 농지 x

 * 취득세의 과세표준은 실제 거래가액으로 한다.

 * 다만 보충적 방법으로 공시지가, 감정평가로 할 수 있다.

 * 취득세 등 감면 (채권 100%감면)

  0. 취득세 50% 감면 : 농업인이 농지 추가 구입시, 영농자녀가 농지증여 .상속 받을 때,

      농업용시설의 축사 등 취득시

  0. 취득세 일부 감면 : 영농자녀 단독 상속시 취득세2%공제후 50%감면

  0. 취득세 100% 감면 : 농지의 교환.분합, 수용으로 인한 부동산 취득

   * 농지소재지로부터 30키로미터 이상, 년소득3700만원이상은 대상 제외

 

 2. 보유시에는 재산세와 종합부동산세를 내야 한다.

구분		합계	재산세.종합부동산세	지방교육세	비 고
재산세	농지=분리과세 (농지연금가입농지)	0.084% (6억이하 0%)	0.07% ( 0 %)	재산세의 20%	농지연금가입농지 6억원까지 100%감면
	건물부속농지 =별도합산과세	0.24~0.48%	2억이하 0.2% 2~10억 0.3% 10억이상 0.4%	재산세의 20%	농지외사용 농지 x
	타용도사용농지=종합합산과세	0.24~0.6%	5천만원이하 0.2% 5천만원~1억 0.3% 1억초과 0.5%	재산세의20%	농지외사용 농지 x
종합부동산세	종합합산대상농지로 공시지가 5억초과분 별도합산대상농지로 공시지가 80억 초과분	0.9~2.4%	과세표준 15억이하 0.75% 15억~45억이하 1.5% 45억 초과 2%	종합부동산세의 20%

 * 재산세의 과세표준은 시가표준액 x 70%(공정시장가액비율) 로 한다.

 * 종합합산대상농지로서 토지의 공시지가 5억원 초과분과 별도합산대상농지로서

   공시지가 80억 초과하는 농지는 과세대상금액 X 80%의 과세표준으로

   종합부동산세를 내야 한다.

 * 화원 등 농지 외로 사용하는 경우에는 종합합산과세 되며,

    양도시에 자경기간에서 제외 됩니다.

 

  3. 매도시에는 양도세가 납부해야 된다

구분	양도소득세율	지방세	농어촌특별세	비 고
사업용	6~40% 1200만원이하 6% 1200~4600만원이하 15% 4600~8800만원이하 24% 8800~15000만원이하 35% 15000~3억원이하 38% 3억~5억원이하 40% 5억원이상 42%	양도세의 10%	</strong>	</strong> </strong> 장기보유공제 </strong> 3년이상 6% 4~5년 8% 5~6년 10% 6~7년 12%
비사업용	16~50% 1200만원이하 16% 1200~4600만원이하 25% 4600~8800만원이하 34% 8800~15000만원이하 45% 15000~5억원이하 48% 3억~5억원이하 50% 5억원 이상 52%	양도세의 10%	</strong>	7~8년 14% 8~9년 16% 9~10년 18% 10~11년 20% 11~12년 22% 12~13년 24% 13~14년 26% 14~15년 28% 15년이상 30%

 * 양도세의 과세표준은 매도가액 – 구입가액 – 필요경비 – 장기보유공제10~30%

   - 기본공제 250만원 X 6~40% 세율 (단, 비사업용은 16~50%세율)로 한다.

 * 양도세의 매도 및 구입 가격은 실거래가액으로 한다.

   다만, 실제거래가액을 모를때에는 보충적 방법으로 환산가액 등으로 한다.

 * 그러나 2009. 3. 16~ 2012년12월31일 까지 취득한 부동산에 대하여는

    비사업용 여부에 상관없이 6~42%의 일반세율을 적용한다.

 

4. 상속세.증여세

구분	상속.증여세율	상속공제	증여공제	비 고
상속세 증여세	1억원이하 10% 1~5억원 20% 5~10억원 30% 30~50억 40% 50억원이상 50%	5억원까지 일괄공제 5억원까지 배우자공제 배우자단독상속 32억공제 영농자녀단독상속시 상속가액 15억원까지 공제	미성년자녀 3천만원 성년자녀 5천만원 직계비속 5천만원 기타 1천만원 배우자공제6억원	영농자녀증여세 1억원까지 감면

  * 상속세는 상속인이, 증여세는 수증인이 납부하여야 한다.

  * 상속세와 증여세는 실제거래가액으로 한다.

    단 실제거래가액을 알수 없는 경우 보충적 방법으로 기준시가 등으로 한다.

 5. 양도소득세(증여.상속)의 감면

   - 8년이상 재촌자경하고 매도하는 농지 년간 1억원 5년간 3억 원까지

    * 상속. 증여의 경우 피상속인,증여인의 8년이상 재촌자경한 농지 매도시에도

      상속인,수증인이 재촌자경한 경우에는 합산하여 감면 받을수 있음

   - 4년이상 재촌자경하고 대토하는 경우에는 년간 1억원 5년간 1억원까지

   - 영농승계 증여 시에도 년간 1억원 5년간 1억원까지 감면

   - 토지가 공익사업용으로 수용되는 경우에는 양도소득세 10% 범위내에서

      년간 1억원 5년간 2억원 까지 감면

   - 토지가 공익사업등으로 수용되는 경우 채권으로 받으면 15% 범위내에서

      1년간 1억 5년간 2억원 감면,

   - 수용되는 지역에서 대토를 받는 경우에는 과세이연을 받거나

     양도세를 15% 범위내에서 1년간 1억 5년간 2억 감면 받을 수 있다

   * 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득에 대하여는 비과세

   * 2009녀 3월 16일~ 2012년12월31까지 구입하는 농지 매도시에도 양도세중과세 하지않음.