농지오케이의 투자이야기 - 부동산 투자! 지목이 전부가 아니다.

농지오케이의 투자이야기 - 부동산 투자! 지목이 전부가 아니다.


부동산에 투자를 한다고 하면서
보여 줄 땅이 있다고 하면 대뜸 묻는 말이
그것이 대지인가요? 아님 잡종지인가요? 묻습니다.
대지면 어떻고 농지면 어때서인지...

우리가 쓰고 있는 법으로 정해진 지목은 총28종류가 있습니다.
지목은 그 땅을 어떻게 쓰라고 정해 놓은 것이 아니라
현재 무슨 용도로 쓰고 있느냐로 붙여 놓은 명찰인 것입니다.
이 땅은 어떤 용도로 쓸 수 있다고 정해 놓은 것은
지목이 아니라
용도지역,용도지구,용도구역,기타 건축법 등 개별법에서 정한
허용행위 등으로 제한을 받는 것이지 지목의 영향은 미미합니다.

농림지역 대지에서 무엇을 할 수가 있는데
주거지역 대지에선 할 수 없는것이 무엇인데
땅은 지목에 좌우되는 것이 아니라
어느 지역에 있느냐에 따라서 가치가 달라진다는 걸 알아야만 
제대로 된 부동산(땅) 투자를 할 수가 있다.
남자냐, 여자냐, 성은? 이름은? 무엇이냐가 중요한것이 아니라
어느 집안에서 태어 나고 자라고 
어느 직장에 다니느냐에 따라서 수입과 대우가 달라지는것과 같다.


지목이 대지인 땅에다 야적을 하면 잡종지가 되고
공장을 지으면 공장용지가 되며
농사를 지으면 농지가 되고
반대로 농지에다가 집을 지으면 대지가 되고
공장을 지으면 공장용지가 되고
창고를 지으면 창고용지로 지목이 바뀝니다.
물론 일부 토지이동조서 신청을 하지 않거나 하면
지목이 바뀌지 않기도 하지만 불법이 아닌 합법으로 
토지를 사용하고 있다면 사용하는 그 용도에 맞는
지목으로 변경되는 것이 맞습니다.

현실에서 대지에는 건물이 있고
그러니 집을 짓거나 하기가 쉬운 것이고
농지는 농사를 짓는 땅이니
집을 짓거나 하기가 어려운 것이 아니냐
이렇게 생각하기 쉬우나

동일한 용도지역,용도지구,용도구역에서는
절차에서 또는 농지전용부담금 등
다소 비용이 부가되거나 절차가 복잡할뿐
거의 동일하게 활용 할 수가 있습니다.

다만 지목이 변하지 않는 경우가 있습니다.
도시를 개발하거나 하면서  
지구단위계획이나 관리계획에서 도시계획시설로 정한
주차장용지, 주유소용지,종교용지 등은
도시계획시설을 변경하여야만
다른 용도로 사용을 할 수가 있으므로 주의해야 합니다.

실제로 이런 규정을 잘 모르고
대로변 상업지역에 나온 주유소를
복합업무시설로 개빌하겠다고 경매를 받았다가
상당히 곤욕을 치르고 큰 손해를 본 사례가 있으며
반대로 이런 주차장용지를 싸게 분양 받아서
일부 상가분양하고 주차장으로 사용하거나
교회나 대형매장으로 큰 수익을 낸 사례도 있습니다.

​
이와같이 법규를 제대로 알고 틈새를 노려서 성공하기도 하지만
법규를 잘 모르고 투자하면 큰 손해를 볼 수 있다는
실증 사례들이 많이 있습니다.

토지투자에서도 마찬가지 입니다.
누구는 계획관리지역의 대지나 공장용지를 비싸게 주고 사는가하면
어떤 사람은 동일 지역의 농지를 저렴하게 사서 개발하여
지목이 대지나 공장용지로 바뀌도록 하는가 하면
더한 고수는 농림지역의 농지중에서

농업진흥지역에서 해제 또는 변경 되어

용도지역이 계획관리지역으로 바뀔수 있는 농지를 사서
대지나 공장용지로 바꾸는 도깨비 같은 투자로 큰 돈을 법니다.

당신이라면
남들이 다 먹고 버리는 대지에 투자하겠습니까?
아직 손도 안 탄 농지를 대지로 바꾸는 투자를 하시겠습니까?
대지가 좋다는 일반인들의 고정관념이 상존하는한
이래서 부동산 투자로 돈을 벌 수 있는 시장은 열려 있습니다.

부동산투자!
지목이 전부가 아닙니다.
지목은 사용하는 용도에 따라서 바뀝니다.

부동산투자!
잔머리 잔기술로 하는게 아닙니다.
투자의 기본 정석을 알고 노하우를 활용한 실용과학의 결정판입니다.


부동산투자코칭전문가  농지오케이 윤세영