농지오케이의 농업인만들기 3 -임차농으로 농업인 되는 농지투자법

농지오케이의 농업인만들기 3 -임차농으로 농업인 되는 농지투자법

농지투자를 하려면

아주 기본이 농업인이 되라는 것을 강조 합니다.

재촌자경을 할 수 있는 경우라면 이보다 더 좋은 투잡은 없고

재촌자경을 못 맞추더라도 아주 기본적인 농업인 투자는 반드시 하라는 것이

내가 생각하고 있고, 알고 있는 농지투자의 기본정석입니다.

농업인이 되어야 그 외에 다른 투자법을 생각해 볼 수가 있기 때문입니다.

농업인이 되는 방법으로는 

소유하고 있는 농지로 하는 방법과

임차농으로 하는 방법

그리고 신규로 농지를 구입해서 하는 방법이 있습니다.

각각 어떻게 하는지, 왜 해야 하는지 등 

실전노하우는 강의에서나 풀어 주는 것이니 생략하고요.​

오늘은 그 중에서

임차농으로 농업인 만드는 방법만 살펴 보겠습니다.

먼저 온비드 켐코에서 농지를 대부를 받는 것입니다.

다음과 같이 http://www.onbid.co.kr/

온비드 홈페이지에 접속을  하면 아래와 같은 홈 화면이 나옵니다.

 

그런 다음에는 부동산이라고 쓰여진 곳을 클릭을 한 후에

​처분방식에서 대부나 매도 또는 전체를 선택하는데

임차농지를 원하는 것이니 대부를 선택하고

용도선택에서 토지 그리고 전,답,과수원을 선택하고

소재지에서 자기가 원하는 지역을 선택하고

검색을 클릭하면 됩니다.

그러면 아래와 같은 화면이 나옵니다.

그러면 이중에서 내가 원하는 물건을 관심물건으로 담아 두고

원하는 시기에 적정한 가격대에 전자입찰하여 받으면 됩니다.

다음으로는 농지은행을 이용하는 것입니다.

농지은행 홈페이지에 접속하면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

https://www.fbo.or.kr/index.do

​여기서 농지구하기를 클릭을 합니다.

매입 임차 신청하는 홈페이지에서 원하는 지역과 농지조건을 입력하고

검색하기를 누르면 대상농지 현황이 뜹니다.

그러면 일단 신청을 하면 됩니다.

아니면 직접 전화로 문의를 해도 됩니다.

 

​

​이제는 개인간에 임대차계약을 하는 것입니다.

다만 이때에는 주의를 해야 할 사항이 있습니다.

개인간의 임대차는 유효하지만 잘못하면 임대인이 처분명령을 받을수도 있습니다.

그러므로 반드시 임대차를 할 농지는

1996년 농지법 시행 이전에 취득한 농지이거나

상속을 받은 농지라야 합니다.

물론 이 외의 농지도 특별한 사유가 있는 경우는 임대차가 허용되지만 주의를 요합니다.

따라서 1996년 농지법 시행 이후에 구입한 농지를 임대차를 하는 경우에는

임대인과 임차인이 농지은행에 가서

임대인은 위탁을 하고 임차인은 수탁을 하여 임대차를 하면 됩니다.

다시한번 개인간의 임대차를 정리하자면

1996년 이전에 취득한 농지나, 상속을 받은 농지여야 하며

1996년 이후에 취득한 농지라면 농지은행을 통하여 임대차를 해야 합니다.

​개인간의 임대차 계약서는 다음과 같은 표준계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

농지임대차로 농업인이 되고자 한다면

온비드 대부나 농지은행의 수탁이나 개인간의 농지임대차로 할 수 있고

이렇게 계약이 이루어지고 농사를 짓기 시작을 하였다면

계약서와 농사를 지으면서 구입한 종자,비료,농약등 농사지은 증빙서류를 가지고

관할 시구읍면의 행정기관에 농지원부 등재 신청을 해야 하고

농산물품질관리원의 관할 지소에 농업경영체 등록을 해야만

진정한 농업인이 되는 것입니다.

절대로 농지를 임차하여 농사를 짓고 있다고 농업인이 아닙니다.

농지를 임대를 하게 되면 농업인이 되지 못한다.

즉 농지은행에 위탁을 하든, 개인간 임대차를 하든 하는 경우에

임대인은 농지원부나 농업경영체에 해당  농지가 임차농지로 등재되면서

농업인이 될수 없거나 재촌자경을 하지 않은 농지가 되어

양도세에서 불리하게 적용될수도 있으니 이점에 유의하여야 한다.

 

농지오케이  윤세영  010-5340-1788

농지임대차의 정리 

1. 다음의 경우에 한하여 예외적으로 임대차를 허용한다.  

  1)농지법시행('96.1.1) 이전부터 소유하고 있는 농지 

  2)주말.체험영농을 하려는 자나 주말.체험영농업(주말.체험농장을 임대하는 것을

     업으로 하는 것)을 하려는 자에게 임대하는 농지 

  3)평균 경사율이 15% 이상이면서 집단화 규모가 2㏊ 미만인 영농여건불리농지 

  4)상속농지 및 8년이상 농업경영 후 이농한 경우의 소유농지(1㏊) 

  5)도시지역의 주거.상업.공업지역으로 지정된 농지 및 계획관리지역의 지구단위

     계획구역안의 농지 

  6)질병.징집.취학.공직취임.3월 이상의 부상.3월 이상의 국외여행.교도소에 수용 등

     부득이한 사유로 임대하는 농지 

  7)고령 은퇴농가의 소유농지(60세 이상,5년 이상 자경) 

     60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서

     시.군 또는 이에 연접한 시.군에 소재하는 소유농지 중 농업경영에 이용한 기간

     이 5년을 초과한 농지 

  8)농지은행에 위탁하여 임대하는 농지 

  9)농지이용증진사업시행계획에 따라 임대하는 농지 

  10)국가나 지방자치단체가소유하고 있는 농지 

  11)농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지 

  12)농지전용허가나 신고를 한 농지 

  13)토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우 

  14)공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우  

  15)임대농지의 임대인의 지위를 승계한 양수인이 그  임대차계약 잔여기간 동안

      계속하여 임대하는 경우 

 

농지의 임대차계약은 농지법상 반드시 서면에 의하도록 되어 있다.즉,요식행위이며 요식계약인 셈이다.농지법은 임대차계약서를 임대차계약증서라 부른다.임대차계약증서의 필요적 기재사항과 그 양식에 대하여는 법에 정한 것이 없다.농림수산식품부장관은 표준계약서양식을 정하여 사용할 것을 권장할 수 있으나 2014.2월 현재 고시된 표준계약서는 아직 없다. 

 

임차인의 안정적 계획적인 경작권을 보장하기 위해 농지임대차 표준기간(3년)제도를 도입하였다.농지의 임대차기간은 3년 이상으로 정하도록 하고 임대차기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 경우에는 3년으로 약정된 것으로 본다. 

다만,임대인이 하기와 같은 불가피한 경우가 있는 경우에는 임대기간을 3년 미만으로 정할 수 있다. 

1)질병,징집,취학의 경우 

2)선거에 의한 공직에 취임하는 경우 

3)부상으로 3월의 치료가 필요한 경우  

4)교도소,구치소,보호감호시설에 수용 중인 경우  

5)농업법인이 청산 중인 경우 

6)농지전용허가를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우  

 

농지의 임대차계약은 민법에 따라 임차권 등기를 할 수 있으나 만약 등기가 없는 경우에도 임차인이 시.구.읍.면장의 확인을 받고 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 가진다. 

확인절차는 확인신청->계약증서확인->확인대장등재,인영날인 및 등재번호부여 등 주임법과 상임법의 확정일자 부여에 관한 규정을 준용한다. 

임대차계약의 당사자가 임대차기간,임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어 지지 않을 경우 농지소재지를 관할하는 시장.군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다. 

 

임대차는 유상 쌍무계약이며,사용대차는 무상계약이다. 

위탁경영이란 농지소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말한다. 

 

농지임대차의 경우 수확물은 임차인소유이며 농지에 대한 사용.수익권도 임차인에 귀속한다.임대인은 비농업인으로 간주된다.  

 

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농지 (임대차/사용대차)계약서

농지표시

소재지

지 목

면 적

㎡( 평)

제1조 위 농지에 대하여 임대인과 임차인 합의하에 아래와 같이 계약함. 제2조 위 농지를 임차함에 있어 임대인에게 다음과 같이 임차료를 지불하기로 함.

임차료

임차료 지급방법

임차료 지급시기

제3조 농지의 명도는 년 월 일로 함. 제3조 임대차 기간은 년 월 일로부터 년 월 일까지( )개월로 정함. 제4조 임대인과 임차인간의 위 농지에 관한 공과금등 비용의 부담은 다음과 같이 정함.

임대인 부담비용

임차인 부담비용

제5조 본 계약은 상대방의 동의 없이 당사자의 일방이 이를 해지할 수 없음. 다만, 다음에 정한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니함.

임대인이 해지할 수 있는 경우

임차인이 해지할 수 있는 경우

〈특약사항〉   위 계약조건은 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 갖기로 함. 년 월 일

임대인 (사용대인)

주소

성명

(인)

주민등록번호

전화번호

임차인 (사용차인)

주소

성명

(인)

주민등록번호

전화번호

 

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