농지투자 OK 1-5 농지에 투자하려고 하는데 어떤 방법들이 있을까

농지투자 OK 1-5 농지에 투자하려고 하는데 어떤 방법들이 있을까

 

농지를 가지고 있지 아니한 투자자가 처음으로 농지에 투자하는 방법을 알아보고자 합니다.

부천에 사는 투자자가 그렇게도 간절히 원하던 땅을 사보려고 합니다.

농지에 투자를 어떻게 해야 하는지, 이제 그와 함께 농지투자를 함께해 보고자 합니다.

 

우리 국민들은 모두가 부동산 전문가이지만,  토지는 왠지

우리 대부분의 국민들은 그동안 부동산을 사고팔고 이사를 다니고 하면서 

 주거용부동산에는 전문가 수준이라 할 만큼 높은 지식이 있습니다.

또한, 장사를 하거나 하면서 상가나 공장 등 수익성 부동산에 대하여도 나름 상당한 수준입니다.

그러나 주변에서 접하기 어려운 농지나

또는 새로 나오는 도시형주택이니, 아파트형공장이니, 타운하우스니, 하는 등등에 대하여는

별로 아는 상식들이 많지를 않습니다.

그리고 전문가과정이나 특강이나 세미나 등은 물론이고 인터넷에 의한 정보 수집 등으로

전 국민이 부동산 전문가 수준의 정보와 지식을 가지고 있다 해도 과언이 아닐 정도입니다.

그러함에도 불구하고 토지투자는

왠지 나와는 거리가 있고 쉽게 접근하기가 어려운 것 또한 사실입니다.

 

전문가를 만나야 한다.

농지를 중개하거나 컨설팅 하는 전문가를 만나는 것이 가장 좋은 방법입니다.

그러나 주변에 그 많은 중개업소 중에서 누가 전문가인지 알 수는 없습니다.

또 하나는 자기가 투자하고 싶은 지역에 있는 중개업소를 찾는 방법이 있습니다.

여기서 나에게 도움을 주는 전문가와

그냥 땅을 소개시켜주고 돈을 벌려고 하는 전문가를 위장한 꾼을 구분하셔야만 합니다.

수많은 중개업자들이 나에게 도움을 줄 전문가라고 생각하시면 큰 오산입니다.

이들은 대부분 당신에게 땅을 사도록 하고 수수료를 챙기거나,

자기나 지인이 투자한 땅을 되팔아주고 그 차익을 실현하는 사람들이 대부분입니다.

 

전문가와 꾼을 구별하는 방법은.

간단히 구별하는 방법 한 가지는

"돈 될 만한 땅 소개시켜 주십시오." 했는데,

"네 여기 아주 좋은 물건 있습니다. 여기에 투자를 하시면 1년, 2년 내에 두세 배는 오릅니다"

하면, 뒤도 보지 말고 나오십시오. 이 사람은 당신의 돈을 노리는 꾼입니다.

그렇게 좋은 물건이면 사채를 얻어서 투자해도 남는데,

자기가 하거나 잘 아는 사람에게 해주지 생판 모르는 당신에게 주겠습니까?

호구 조사 하듯이 꼬치꼬치 기분 나쁘게 캐묻는 사람이라면,

투자컨설팅 전문가들이라고 보시면 됩니다.

물론 사적인 질문이 아니라야 하겠지요.

어디에 어떤 목적으로, 얼마로 등과

주소지, 돈의 성격, 투자목적, 나이나 가족사항, 이주가능 여부 등 말입니다.

농지에 투자 할 때 가장 중요한 포인트인

최 유효 이용이나 투자수익률을 높일 수 있는 방법을 구상하면서 묻는 질문들 말입니다.

가장 확실한 방법은? 아시죠?

말이나 행동에서 진실성이 묻어나는지 여부이겠지요.

아니면 오랫동안 사귀면서 친밀감도 높이고,

성품이나 전문성도 파악한 믿을 수 있는 전문가라야만 하겠지요.

땅에 대한 전문가는 별로 없습니다.

부동산 중개업소 중 대부분이 주거용 전문이고,

일부만이 상업용 등 전문분야에서 활동을 하니까요.

땅 전문 부동산중개컨설팅업소나 세무사 법무사 등

각 분야의 농지전문가가 우리 주변에 그렇게 많지 않다는 것을,

직접 투자하러 다녀 보시면 알게 될 것입니다.

 

허가지역에 살면서 재촌 자경 할 농지를 구입하려면

농지투자에서 가장 중요한 말이 재촌 자경이라는 말입니다.

이는 농지법에서는 그리 중요하진 않으나,

매도 할 때 양도세에서는 매우 중요하게 다루어지는 것이랍니다.

앞에서 재촌 자경에 대해서는 잘 새겨 두셨지요.

그럼 부천에서 재촌 자경이 가능한 농지를 구입하려면

농지소재지인 부천시의 농지를 구입하거나,

농지소재지와 연접한 시, 군, 구인

강서구, 구로구, 광명시, 시흥시, 남동구, 부평구, 계양구 농지 이거나,

농지소재지로부터 20킬로미터 이내인

고양시, 김포시, 인천서구 일부지역 정도가 해당 할 것입니다.

 

허가지역에서 최초로 농지를 구입하려면 어떻게.

처음으로 농지를 구입하려는 사람은

주소지 시, 군, 구내의 농지가 아니면 구입을 할 수가 없습니다.

* 토지거래허가구역 내에서 최초로 농지를 구입하는 경우에는

농지소재지 동일 시, 군, 구내에서 전 가족이  거주해야만 농지를 구입 할 수가 있기 때문입니다.*

그럼 주소지와 연접한 시, 군, 구 20킬로미터 이내의 토지는 어떠한 경우에 구입 할 수 있을까?

이는 농업인인 경우에만 구입이 가능한 것입니다.

그럼 우리의 투자자는 처음으로 농지를 구입하려고 하니까, 안 되겠지요.

그러나 전혀 불가능 한 것은 아닙니다.

농업인을 만들면 가능 합니다.

농업인을 만드는 방법으로는 여러 가지의 방법들이 있을 수 있습니다.

그동안 잊고 지냈던 시골 고향에 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법도 있고,

농지라곤 전혀 없다면 다른 사람의 농지를 임차하여

농사를 지으면서 농지원부를 임차인으로 만드는 방법도 가능할 것입니다.

이렇게 하여 농업인이 되면, 토지거래허가지역내의 농지라도

자기가 사는 소재지로부터 20킬로미터 이내의 농지를 구입 할 수가 있습니다.

단지 시간을 좀 낭비해야 하겠지요.

그러나 몇 십 년도 기다렸는데 이 정도야!

* 단 임차인으로 할 때 주의 할 점은 1996년 이후에 구입한 농지를 임대차 하시면 안 됩니다. 

1996년 농지법 시행이후 구입한 농지는 특별한 경우가 아니면 자경을 해야 하므로

임대인에게 처분 명령 등 불리하게 작용 할 수 있기 때문입니다.

 

고향농지나 임대차 이외에 다른 방법은 없을까

수도권의 저렴한 농지를 구입하여 농업인을 만드는 것입니다.

* 왜 수도권일까? 지방의 농지로는 농업인으로 인정받기 어렵기 때문입니다.*

수도권 지역 중 토지거래허가지역이 아닌 곳의 농지를 구입하는 방법입니다.

또 하나는 토지거래허가지역의 농지를 경. 공매 등으로 구입하는 방법입니다.

그리고 농사를 지으면서 농업인으로 만든 후에,

부천시나 부천시 주변의 농지에 투자를 하는 방법이 있습니다.

물론 농업인이 되면 수도권보다 다소 먼 곳의 농지도 구입하는데 있어서 좀 더 수월합니다.

지금까지 농지에 투자하는 방법을 대략 알아보았습니다.

이제 농지를 구입하는 방법에 대해서 어느 정도 감이 잡히시나요.

농지투자 OK 책 중에서

                  농지오케이  윤세영