부동산투자와 부자의법칙 12 - 부동산 투자를 하려고 한다면

부동산투자와 부자의법칙 12 - 부동산 투자를 하려고 한다면

여러분은 부동산전문가를 얼마나 알고 있으며,

부동산 강의를 얼마나 듣고 있으며,

하루에 얼마의 시간을 경제나 부동산 정보 수집에 투자하고 있는가?

닥터아파트 오윤섭님이 쓴 글에 ‘어리석은 아마추어가 되지 말라’라는 글이 있다.

내가 항상 강조하는 말과 너무나 일맥상통하여 이야기하고자 한다.

그 내용은 ‘이제 더 이상 전문가의 말을 듣지 말고 독자적인 부동산투자자가 되라.’

즉 전문가의 말에만 의존해서 투자하지 말고 전문가의 의견은 참고하라는 것이다.

독자적인 부동산투자가가 되기 전에

먼저 자신이 부동산 가치투자에 필요한 자질을 갖춘 사람인가를 판단하고

적합한 사람이라는 확신이 있어야 하며 그에 맞는 투자를 하여야 한다는 것이다.

여러분은 그동안 수없이 많은 부동산전문가들의 책을 읽거나 강의를 들었을 것이다.

그런데 책을 보거나 강의를 듣다 보면 전체적인 흐름만 짚어 주거나

법적이거나 정책적인 내용을 정리해주는 수준이라서

실제 실무적인 부분이나 상당한 수준의 기본적인 지식이 없는 경우

이해하기도 어렵고 돈을 버는 구체적인 투자 방법과 연결하기는 더욱 더 어려웠을 것이다.

따라서 이 한권의 책을 읽고 부동산에 투자를 해서 돈을 번다.

아니 성공을 할 수 있다는 것은 어림없는 발상이다.

하다못해 당구장의 당구 실력도 짜장면 값에 비례하고,

고스톱도 돈을 잃어야 그만큼 실력이 쌓이는데,

부동산투자야 말해서 무엇 하겠는가 말이다.

기본기를 닦는데 투자한 만큼 실력을 기를 수 있고

투자한 시간과 돈만큼 수익률을 극대화 할 수 있는 것이니,

이 책에서 말하는 것 중 단 한 가지라도 독자님의 것으로 익히고 실천하기를 바란다.

물론 아무런 준비 없이도 투자에 성공 할 수 있다.

소위 고스톱을 못하는 사람이 처음에 돈을 따는 경우처럼

무작정 덤벼들어서도 한건을 건지는 경우는 있다.

그러나 그 다음에 또 덤비면 대부분 잃게 되는 것이다.

왜 기본이 없으니까.

따라서 모든 것에서는 기본이 충실해야 변칙도 가능한 것이다.

또 기본이 있어야 틈새도 볼 수 있는 것이다.

학교 다닐 때 영어나 수학에서 기본이 없으면 그 다음 진도를 제대로 나갈 수 있는가.

더더군다나 응용은 가능한가.

기본을 잘 알면 응용도 얼마든지 가능하지만

기본이 없다면 외운 문제가 나와서 답을 아는 것과 같다.

그 지역을 잘 모르는데,

샛길이 어디 있는지 은신처는 어디에 있는지

어느 길이 지름길인지 어느 길이 크고 좋으며 주변에 볼거리가 있는지

알 수가 없는 것과 같은 이치다.

변칙부터 사용하면 일시적 현상으로 딸 수 있지만,

그러나 기본이 충실하면 언제나 딸 수 있다는 것이다.

우리는 시장에서 채소를 하나 사도 어디서 온 것인지 흠은 없는지,

공산품을 하나사도 어디서 생산했고 유통기한은 언제인지,

요리보고 저리보고 따져보고 산다.

절대로 주인이 이거 좋다고 하여 덥석 사오지 않는다.

그런데 한두 푼도 아니고, 몇 천에서 몇 십억씩 하는 부동산을,

중개업소나 주변에서 골라 주는 대로 덥석 사들이지는 않았는가 말이다.

그리고 지금도 그런 것을 원하지는 않는지 모르겠다.

한두 번은 잘 골라서 줄 수도 있다.

그러나 다음에 또 그런 물건을... 그 다음에도 또 ..

이제는 주변에서까지 끌고 오면 에라 내가 돈 되는 것으로 소개하게 되고,

투자자는 그렇게 당하는 것이다.

그러나 기본기를 잘 다져 놓으면 고르는 방법을 알고,

요리보고 조리보고 다시 한 번 따져보면 최소한 당하지는 않겠지요.

대박도 중요하지만 안정적인 투자가 최우선이다.

또 하나는 특히나 경매에서 교육생들이 많이 실수하는 것으로

처음에는 강사나 주변 업소나 컨설팅업체의 도움을 받아서 물건을 구입한다.

이제 재미를 보면 한 번 더 하게 된다.

그런데 이제는 수수료를 주는 것이 아까운 생각이 든다.

그리고 해 보니까 별게 아니라서 직접 했더니, 이번에도 운좋게 성공을 했다.

이제는 겁도 없이 막 덤벼들게 되는 것이다.

그러다가 한입에 털어 넣어 버리고 피눈물 흘리며 후회하게 된다.

다시 말하지만 기본기를 갖추어야 하는 것은 진리다.

부동산 투자에서 개발을 하는 것도 단기적으로는 돈을 벌 수 있다.

그러나 장기적인 투자관점에서 보면 결코 돈을 더 벌었다고 할 수 없다.

부동산에서 개발이 능사라는 것은 이제 막 부동산을 시작한 사람이 한 단면만 보고 하는 말이다.

기다리는 자에게 당할 수 없다.

개발은 단기에 빨리 옮겨 타므로 더 크게 불린다고 한다.

물론 전문가는 그렇게 해서 돈을 벌 수도 있을 것이다.

그러나 대부분의 일반투자자는 허가, 건축 등을 하는 과정에서

추가적으로 자본이 투입됨으로서 글쎄 손에 남는 것은 별로 없는 것이 현실이다.

일반투자자라면 개발을 하지 않고 기다리는 자에게는 당할 수가 없다.

다만 개발 등 전문가이거나 그들을 활용 할 능력이 있는 투자자라면

개발하는 것이 단기에 투자 이익을 극대화 할 수는 있다.

또는 자본금이 적은 경우에는

단기에 부가가치를 높이는 작업을 하여서 이익을 극대화 할 수도 있다.

바로 전문가이거나 적어도 그들을 활용할 능력이 있는 자라면 말이다.

결론적으로 부동산 투자는 시간과 선택의 문제이다.

장기보유에 대한 권리금을 취득하는 것이다.

장기보유로 주변지역 개발 등으로 이어져 발생되는

다양한 권리를 챙기는 그런 것이 바로 부동산 투자이다.

대기업들이 정말 사업을 잘해서 돈 벌었나를 보자.

5대그룹 아니 30대 그룹 그리고 부자들도,

변두리에 공장을 짓고 있다가 도시가 개발 되면서 높게 팔고

또 변두리에 아니면 지방에 공장을 크게 넓게 짓고 있으면

또 도시화가 되고 그러면 또 이전하면서 차익을 챙기고.

이러한 것을 반복하며 돈을 번 것이 사업 수익보다도 더 회사를 키워준 것이다.

그럼 다른 예를 한번 생각해 보기로 하자.

바로 시멘트나 광산을 가진 회사가 돈을 많이 벌었는가 말이다.

땅은 더 많이 가지고 있지만 그런데 왜 돈을 못 벌었을까?

그들이 갖고 있는 땅들은 저 시골에 있는 땅 즉 도시화가 불가능한 땅들이기 때문이다.

이제 이해가 좀 되나요.

투자에서는 여러 가지 방법이 있을 수 있다.

전문지식을 익히고 투자에 뛰어 들 수도 있고

남의 도움 등을 받으며 투자부터 하면서 실전경험을 익힐 수도 있으며,

둘 다를 동시에 하면서 할 수도 있다.

그러나 현재 가진 것은 없고 향후 하고 싶다면

철저히 준비하는 것이 안한 것보다는 훨씬 유리하다.

반대로 현재 여유자금이 있다면 우선 투자를 하면서 관리하는 방법을 배우면 되는 것이다.

이를 다시 연령대별로 실천하는 것을 살펴보자면

20~30대는 우선 전문지식을 쌓고 다소 과감한 투자가 좋을 것이고,

40~50대 초반은 안정적이면서 극대화 할 수 있는 투자를 해야 하지만,

60대 이후에는 투자보다는 관리를 잘 해야만 할 것이다.

자식들에게 노후에 대우 받으면서 살려면 지금부터 잘 해야 한다.

부동산 등기서류를 여럿 가지고 보여주면서,

그래야 자식들이 축 사망 이라 생각하고 잘하는 웃지 못 할 현실을 기대하려면 말이다.

부동산은 토지다.

토지는 백지인 도화지이다.

건물은 그림 그려져 있는 것, 잘 그린 그림 오래된 그림 밑그림 등이라고 보면 된다.

부동산은 토지와 그 위에 정착된 건물 등이라고 정의하고 있다지만,

부동산은 토지를 말하며, 아파트 등은 유동자산이라고 말할 수 있을 것이다.

토지는 아무리 명동 땅이 비싸도 산청의 몇 백 원짜리 땅과 바꿀 수 없다.

그러나 아파트 등은 필요한 곳에 다시 지으면 된다.

땅 위에 어느 건물을 올리느냐 어느 용도로 사용하느냐에 따라서 그 이용가치가 달라지는 것이다.

여러분은 부동산 하면 무엇을 떠올리는가?

대부분은 주거용 부동산 즉 아파트를 생각하고 있다.

다음은 요즈음 가끔 나오는 상가 즉 수익형 부동산

그 다음은 수익형과 자산형을 동시에 노리는

빌딩, 공장, 교외의 가든, 물류창고 등이 있을 것이지만,

자산형 부동산인 토지만을 진짜 부동산이라 말할 수 있다.

남들이 다하는 것 다 아는 것을 해서는 돈을 벌수 없다.

예전에는 정보도 공개 안 되기 때문에 남보다 조금 빨리 투자하면

웬만하면 모든 부동산에서 돈을 벌수가 있었지만,

지금은 모든 정보가 공개되고 전 국민이 투자재테크에 대한 수준이 높아져 있다.

따라서 아직도 정보나 지식이나 관심이 적은

수익+자산형이나 자산형 부동산인 토지에 투자를 해야 돈이 된다.

여러분이 보실 때 아파트 가격이 많이 올랐다고 생각 할 것이다.

그럼 토지와 한번 비교해 볼까요?

압구정동 현대백화점 부지가 얼마나 올랐는지 신문에 났던 기사를 살펴보자.

1973년도에 토지소유자인 이윤현씨는

압구정동 현대백화점부지와 현대아파트부지 5,000평을 평당 17,000원에 팔고

화성에 22,000평을 구입하였다고 한다.

당시 매각대금은 8,500만원이었고 현재 대략 4000억 정도이니까 4,705배가 오른 것이다.

1973년도에 평당 17,000원에 팔았대요. 지금 얼마나 한다고요.

상업용지는 평당 1억원 아파트부지는 6,000만원을 훨씬 웃돈다고 한다.

그럼 압구정동 아파트는 얼마나 올랐을까요.

현대아파트 평당 분양가는 78년에 44만원 현재는 5,000만 원정도가 된다고 한다.

물론 단순 비교는 좀 그렇긴 하지만,

그럼 토지는 대략 3,529배 ~5,882배, 아파트는 114배,

이렇게 비교를 해보니 실제로 어떤 느낌이 드는가?

부동산재테크를 배우려는 태도도 문제가 있다.

처음에 조금 알 때는 네가 얼마나 아는가하는 마음으로 듣는다,

그러나 진짜 부자들은 너한테 한 가지라도 가져가겠다. 배우는 자세가 다르다.

강의나 경험담 등을 들으면서 대리만족을 하거나, 꿈 즉 실현하지 못할 큰 꿈을 꾸면 안 된다.

부동산시장의 변화나 정책을 파악하는 또는 수강생들의 면면을 보면서

앞으로 흘러갈 방향을 잡는 그런 정보마당으로 활용을 해야 한다.

또한 부동산의 정보는 현장에서 얻어야 한다.

그러기 위해서는 많이 다녀 보아야만 한다.

해당지역의 정보원인 이장, 영농회장, 구멍가게 주인 등 현지인이나 농협이나 면사무소 직원 등

기관단체 임직원들이나 중개업자나 똠방과 같은 현직 종사자등에게서 얻는 정보에다가

해당 시군구청의 해당부서 직원들에게 확인하는 그런 정보 말이다.

물론 요즈음은 인터넷 등의 발달로

손품이나 눈 품도 부지런히 팔아야 좋은 정보를 얻고 분석을 할 수가 있다.

부자들은 부모 잘 만나서 운이 좋아 부자로 사는 사람도 있지만

70%가 넘는 대부분의 부자는 자수성가한 사람들이며 부지런히 발품을 팔은 결과라고 한다.

부자가 되겠다는 생각과 노력 그리고 습관을 가지고 실천을 해야만 한다.

구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배다란 속담이 있다.

구슬이 아무리 많아도 그 구슬의 크기에 따라 색깔에 따라

제대로 분류하여 꿰어야만 그 값어치가 높아지는 것이다.

왕방울만한 크기의 구슬로 울긋불긋하게 꿰어 놓으면 목걸이로 값어치가 있을까요?

목걸이는 중간정도라야 제격 일 것이며,

반지는 조금 커야 될 것이고 이와 같이 구슬도 제대로 용도에 맞게 꿰어야만 한다는 것이다.

바로 부동산도 그렇다.

우리 주변에 널린 것이 부동산이다.

우리는 잠시도 부동산을 떠나서는 살수 없으니까?

아 있네요. 비행기를 타거나 배를 타고 갈 때... 

 그럼 우리 주변에 수없이 많은 부동산이 다 내 것이 될 수 있는가.

투자금과 용도 등이 맞아야 하고 즉 단기, 중기, 여유자금, 대출자금 등등

주거용, 상업용, 자산형 등등

이렇게 다양하게 구입관리처분 목적이 다르고 그에 맞아야만 내 것이 될 수 있는 것이다.

부동산 가격 결정에 중요한 요소는

- 지식, 정보

- 돈, 금융

- 사람, 인맥 이라고 한다

정부 = 재정, 조세, 행정규제

민간 = 유동성, 수요공급, 금리 이다

종자돈을 모은다, 쌓는다가 아니라

채우다, 담는다로 발상을 전환해야 하며

이자보다 자산이 늘어나는 속도가 6배 높다

연령대별 재테크 단계 (라이프스케쥴과 재테크)

20~30대 내집마련 – 분양. 청약 등

40대 재테크 - 경. 공매 등, 1주택 레버리지

50대 투자 - 수익형 , 자산형

65세 이상 자산관리 - 주택연금 - 역모기지론 이용 등

부동산투자와 부자의법칙  책 중에서

                    농지오케이   윤세영