농지투자 OK 12 -부동산 투자대상으로서의 농지란?

농지투자 OK 12 -부동산 투자대상으로서의 농지란?

“돈 되는 농지투자”니 “농지투자전략”이니 라고 말한 제목만 보고도

농사를 천직으로 알고 농업에 종사하시는 많은 사람들이

분노를 표출 하실 수도 있을 것입니다.

농사를 짓는 것도 개발이익 등을 취하고자 하는 것도

투자의 관점이 다를 뿐이지 실제로 그 자체는 투자라고 봅니다.

투자대상으로서의 농지란?

농사를 짓는 자체는 농업생산성 제고로서 투자라 할 수 있고

개발이익 등을 추구하는 것은 차익실현을 통한 투자라고 할 수가 있을 것입니다.

부동산시장에서 말하는 농지투자란?

농업생산성이 없거나 아주 낮은 도시근교나 개발 압력이 있는

그러한 농지라고 보면 될 것입니다.

 

여기서 우리가 한번 생각해 보고 갈 것이 있습니다.

농어촌공사나 농업전문가들이 보는 생산성 있는 농지의 한계가치는

일반경종농업의 경우에는 10,000원/㎡ 이상을 넘어가면

생산성이 없는 마이너스 생산이 되는 것이고

시설채소나 특수재배라 할지라도 대부분은 20,000원/㎡을 넘으면 수익성이 없다고 합니다.

그런데 현실에서 거래되는 농지는 어떠한가요?

순수한 농업을 위한 지역이 아닌 도시근교 등의 농지는

이 한계치를 넘어서 거래되는 것이 현실입니다.

아니 이 가격대를 넘어선 정도가 아니라

농촌지역의 대지보다도 더 비싼 농지들이 많이 있습니다.

 

이미 수도권이나 대도시권의 대부분의 농지는

농사를 짓는 생산성 있는 농지로서의 가치를 상실한지 오래입니다.

대다수의 사람들이 투자대상으로 하는 것은 이러한 농지들이라는 것입니다.

  

농지도 도시근교에 있어서 언제 개발될지 모르는 땅이라면,

농사를 지을 분들이 구입해서 시설 등을 투자하고 농사를 지을 수는 없을 것이고,

더군다나 수십만 원씩 하는 땅에서는 경영수지를 맞출 수가 없을 것입니다.

반대로  상가를 하거나 공장을 짓거나 창고를 지으려고 하는 분들이라면,

저 멀리 지방의 산골짜기나 들판에 있는 농지를 구입해서 개발을 한다면,

이용이나 관리에서 규제를 받거나 유통비용 등으로

경영상 수지타산을 맞출 수가 없을 것입니다.

  

생산을 위한 것이던 개발을 위한 것이던 차익실현을 위한 것이던 간에

농지에 투자하는 모든 분들이, 

 아니 부동산 투자에서 공통조건은 편리한 교통과 수요층이 두터운 곳.

그러면서 발전성이 있는 곳. 아닐까요.

다만  농촌에서 농업을 하시는 분 중에는,

투자와는 상관없이 묵묵히 농사일에 열심이신 분들도 많이 있습니다.

농사를 짓는 분들은 농업생산성 제고 등으로 그 수익을 극대화하여

가치를 높이고자 하는 것도 소극적인 투자를 하고 있다고 말할 수 있습니다.

한정된 국토에서 단위당 생산성을 높이는 투자를 하던,

좀 더 나은 용도로 활용하도록 개발을 하던 간에,

농지에 투자하는 방법이나 관점이 다를 뿐,

그 추구하는 결과는 같다는 것입니다.

단지 그 주어진 여건에서 가장 좋은 방법들을 선택하고,

또 그것을 최 유효이용을 하고 있을 뿐입니다.

농촌에 있는 창고는 우사나 창고나 이런 용도밖에는 사용할 수 없으나,

도시에 있는 창고는 집으로 개조도 가능하고 공장으로 활용도 가능합니다.

창고는 창고로만 활용하여야 하는 것은 아닙니다.

그 주어진 여건에서 최 유효이용 가치로 활용하면 되는 것입니다.

오히려 이것이 한정된 국토를 보다 더 잘 활용하는 것이라고 봅니다.

물론 식량이 점차 안보차원으로도 활용되는바

농지를 소홀히 하거나 함부로 대해서도 안 됩니다.

그러기 위해서는 농지를 잘 보존하고 생산성을 높여야 하는 것도 사실입니다.

그 자체를 부정하는 것이 아니라,

농지도 농사를 짓는 것으로 또는 다른 용도로 최 유효이용 하도록 하자는 것입니다.

 

농지도 투자다.

어느 관점에서 보느냐에 따라서 농사를 지어야 하는 것이 좋을 수도 있고

다른 용도로 개발 하는 것이 좋을 수도 있다는 것입니다.

농지 즉 토지야 말로 진짜 부동산이라 할 수 있습니다.

아파트 등 건물을 부동산이라 하지만,

결국 오래되면 위치 값에 따른 땅값으로 그 가치를 판단하는 것은

그만큼 부동산은 토지라는 것을 입증하는 것이라 할 수 있을 것입니다.

그런데 농지는 그 토지의 가장 원자재에 해당하는 부동산이라는 것입니다.

그렇다면 생산성이 없고 개발 압력이 높은 농지야말로

투자대상으로서의 부동산이라고 보아야 하겠지요.

농업지원 정책을 농지투자에 이용하지 마라

언젠가 땅 투자 전문가라는 분의 강의를 들으러 갔다가 기겁을 한 적이 있습니다.

정부의 지원정책을 농지 투자에 활용을 한 사례를

마치 대단한 투자의노하우인 것처럼 이야기를 하는 것을 보았습니다.

이는 수많은 선량한 농민에게 피해를 주고  우롱하는 짓이며

정부의 정책에 혼선을 초래하고 세금을 도둑질하는 행위입니다.

어떠한 경우에도 투자자들은

농촌이나 농지에 대한 지원금이나 정책과 사업을 가로채서는 안 됩니다.

아시는 분은 다 아시는 것이지만

정부에서는 농촌과 농업인을 보호 육성하기 위한 각종 법률을 만들어 놓고

농어촌 마을의 공동편의시설이나 개인의 문화생활 등 쾌적한 농촌생활을 지원하고

농산물의 생산성을 높이고 수익을 증대하기 위하여 생산에서부터 판매까지 각종 지원을 하며

농어촌에 정주 할 수 있도록 정책자금이나 농지구입비 등을 지원하고 있습니다.

이러한 정책이나 지원금은

생산을 위한 농업인들이 정부정책에 호응하는 대가로 주어지는 보상이며

농촌을 지키는 이들에 대한 보답으로 주어지는 과실입니다.

그런데 투자자들이 마치 자기도 정착 농업인인 것처럼 수령하고

더군다나 이를 틈새투자 방법으로 이용하는 것은 아주 잘못 된 행위이며

국가와 국민을 상대로 한 범죄자란 것입니다.

이는 늑대가 양의 탈을 쓰고 양떼 무리에 숨어서 양을 잡아먹는 행위와 같으며

마치 애완용이나 호신용 개를 보신용개로 잡아먹거나 팔아먹으면서

똑같은 개인데 내가 잡아먹거나 팔아먹는다고 무슨 잘못이냐고 항변하는 것과 같습니다.

농지투자 OK책 중에서

         농지오케이   윤세영