농지투자OK 14- 가치 있는 농지투자 물건을 찾아내 보자

농지투자OK 14- 가치 있는 농지투자 물건을 찾아내 보자

앞에서 부동산 물건을 찾는 방법들에 대하여 알아보았습니다.

크게 위에서 부터 보는 방법,

그리고 개별 물건에서 보는 방법,

그런데 너무 간략하게 이야기해서 좀 더 구체적으로 설명을 할 수 없을까 고민 해보았지만,

사실 글로써 설명하거나 말로서 설명을 한다는 것이 그렇게 간단하고 쉽지가 않습니다.

학문적으로 설명을 드리지도 못하지만 드릴수도 없는 것이고(이미 여러분이 다 아는 것이고)

오랜 경험에서 거의 육감으로 얻어지는 그런 것들을 이야기 하면

뜬구름 잡는 헛된 소리를 하는 것이 될 것이고 말입니다.

 

부동산을 싸게 산다고 하는 것은???

농지투자나 부동산 투자를 할 때

가장 많이 회자되면서도 신경을 쓰는 것이 “싸게 사서 비싸게 팔라” 하는

부동산 격언에 얽매여서 구입가에 신경을 많이 쓰고 싸게 구입을 하려고 하는데

온갖 술수를 다 부리는 것을 봅니다.

구입가에 신경을 쓰는 것이 아니라

얼마나 상대적으로 싼 가격에 구입을 하느냐 하는 것이 옳은 말일 것입니다.

물론 싸게 사야 하는 것이 맞는 말입니다.

그러나 싸다는 것은 똑같은 조건의 땅을 상대적으로 싸게 사야 하는데,

정상적인 부동산시장에서는 이런 물건은 거의 찾기가 힘들다고 말 할 수 있습니다.

바로 그 기준이란 것이

부동산은 생물이라서 매도자나 매수자의 상황에 따라서 변하기 때문입니다.

간혹 불황기나 정세가 불안 할 때나 금융위기등과 같은 때에

일시적으로 나올 수는 있으나 흔하다고 보긴 어렵습니다.

이러하니 일반인들이 실제투자하면서 “싸게 사서 비싸게 팔라”는데

막상 싼 물건을 구입하려면 싼 물건이 없으니 자꾸 혼란이 오는 것입니다.

얼마하면 싸다고 할 수 있을까

제일 비싸다고 하는 명동의 상업지 땅이 얼마나 하면 싸다고 말할 수 있을까요?

실제 매매가는 ㎡당 1억 원이 넘는다고 하는데,

이곳에서 돈 장사, 옷 장사 등을 하는 분들에게는

그래도 해볼 만한 가격이 될 런지 모르겠습니다.

그러나 공장이나 물류창고를 하려고 한다면

2백만 원을 넘으면 수지타산을 맞출 수가 없습니다.

그럼 한 술 더 떠서 일반작물을 재배하는 농사를 짓는 분이 산다면 1만원 ,

특수작물인 경우라 하더라도 10만 원을 넘으면 수지타산을 맞출 수가 없을 것입니다.

그럼 이분들에게는 이 이하의 가격이 싼 가격이 될 것입니다.

그렇다면 과연 이 땅의 주인은 10만 원이나 100만 원에 싸게 팔겠는가 말입니다.

 

경매로 물건을 찾는 사례를 보자

앞에서도 언급을 했지만 투자물건을 선택하는 데는 매우 오랜 시간이 소요 됩니다.

한번 여러분이 좋아하고 많은 사람들이 자랑스레 이야기하는

경매를 가지고 물건을 선정하는 것을 예를 들어 보겠습니다.

대법원 경매 사이트 이던 경매정보회사 사이트에서 물건을 검색을 하게 될 것입니다.

주거용 아파트나 빌라가 되었던 농지나 임야가 되었든 간에 말입니다.

투자전문가란 분들이 경매로 낙찰을 받으려면,

우선 사이트에서 검색을 하게 되면

자기가 관심 갖는 지역만 검색을 하여도 수만 건이 될 것 입니다.

이제 거기서 자기 투자 조건에 맞는 것을 고르게 되겠지요.

아마도 년간 이라면 적어도 1,000여건은 고르게 될 것입니다.

사이트에 올라있는 조사 자료나 감정평가서 등을 가지고,

아마도 200~300 여건 정도로 압축을 하게 될 것입니다.

이제 그중에서 다시 지역여건이나 미래가치나 개발 가능여부 등

나름대로의 판단에 의거 하나씩 하나씩 추려 나가게 되겠지요.

이렇게 해서 선발된 것에서 다시 권리분석을 하게 될 터이고,

이제 남는 것은 100여건으로 줄었을 것입니다.

이제 현장 확인에 들어가고 현재 가치를 판단하고,

미래가치를 직접 확인 하는 심층 분석으로 들어가겠지요.

최종 선발에 안착하는 것은 아마도 10 ~ 30여건정도가 될 것입니다.

여기에서 경매에 응찰하여 내손에 쥐어지는 것은 아마도 1~5건 정도가 고작일 것입니다.

대부분의 전문가들이 추천하는 것은

아까 100여건 남았던 그 물건들을 다른 투자자들에게 소개하는 것이 일반적일 것이고,

10~30여건 중에서 꼭 해주어 야 할 투자자들에게

안정권으로 낙찰 받을 수 있도록 소개가 되어 질것입니다.

그래도 그게 어딘데요.

전문가가 심혈을 기울여 골라놓은 1% 이내에 드는 좋은 물건인데요.

일반투자자들은 보험료를 내고(수수료를 지불하고) 투자를 한다하여도,

그 이상의 충분한 가치가 있고 기대수익을 올리게 될 것입니다.

 

가치 있는 부동산에 투자하는 방법

부동산에 투자를 할 때에는 대부분이 개별 물건에만 치중을 하기 때문에

숲을 보지 않고 나무만을 보는 우를 범하는 투자를 하게 됩니다.

또 대부분의 세미나나 강좌에 가서 들으면 도로가 접한 토지라야만 한다,

못 생긴 땅은 쓸모가 없다, 이면지는 쳐다보지도 말라 등,

개별 물건에 대한 부정적인 선입견이 너무나 많이 있습니다.

그러나 투자하는 물건이나 지역 등에 따라서 반드시 그러한 논리가 통하는 것은 아닙니다.

대부분 구입 한 후에 바로 개발을 하려고 하는 경우에는 맞는 말이기는 합니다.

그러나 반드시 개발이 투자 수익을 높여주는 것만은 아니라는 것이 현장에서는 더 잘 통합니다.

그러나 일반 투자자가 개발을 한다는 것은 시골에서 상경하여,

서울역 앞에 서 포장마차를 하려는 것과 같습니다.

우선 행정기관에서 단속이나 허가권을 행사하며 압박을 가해 오고,

거리질서로 보호를 해준다고 찾아 와서 돈을 요구하고 안주면 행패부리고,

이것을 잘 해결해주겠다고 협회에서 나왔다면서 어른거리며 잇속을 챙겨가고,

나중에는 어렵사리 장만 한 포장마차를 건지면 다행이고 그것마저도 모두 빼앗기고,

알거지가 되는 경우와 흡사하다고 비유하면 조금 과장 되었지만

현장에서는 흔하게 일어 나는 대단히 일리가 있는 말입니다.

그럼 가치 있는 물건에 어떻게 투자를 하라는 것이냐? 반문을 하시겠지요.

부동산에 투자 할 때는 지역이 가장 중요 합니다.

그러나 자기가 투자할 자금, 목적 등에 따라야 하므로,

그 투자하려는 지역이 발전가능성이 있는지 주변에 개발계획 등이 있는지

그로 인해서 그 지역 전체에 파급 효과가 얼마나 미치고

해당 부동산에 미칠 영향은 얼마나 되는지도 고려 대상입니다.

다음은 해당 부동산의 법률적 분석을 해야 하겠지요.

각종 법규와 규제사항 토지이용계획서상의 용도지역 등등,

해당 부동산의 권리나 권원 등등 개별적 개발에 따른 가치 분석을 하는 겁니다.

개별적인 개발이 가능한지, 가능하다면 어떤 용도가 가장 최 유효 대상이 되는 것인지 등등.

개발을 했을 때 수요자는 누가 되고 얼마정도에 매도가 가능 할지도 판단을 해야만 합니다.

위와 같이 해당 부동산의 개별개발에 따른 가치를 판단해 보는 것입니다.

그런 후에는 현재의 가치를 판단해 보아야 하겠지요.

각종 자료 등으로 파악하는 방법과 해당지역에서 직접 가격조사를 해보는 것. 아시죠?

이렇게 미래가치와 투자가격을 가지고 투자여부를 판단하시면 됩니다.

물론 일반투자자로서는 단순계산으로 인하여,

앞으로 남고 뒤로 밑지는 투자로 재미를 못 보시는 분들이 많습니다.

보이지 않는 투자자금을 꼼꼼히 챙겨 보시기를 다시 한 번 권합니다.

 

부동산 투자 할 때 착각을 하는 사례들

대부분의 투자자들이 지방의 부동산 특히 토지에 투자를 할 때에 착각하는 경우가 많습니다.

앞에서 언급했듯이 좋은 위치에 좋은 부동산으로 보이는 것들이 있습니다.

지방의 2차선 4차선 도로에 반듯하게 붙은 땅들입니다.

자동차 전용도로에 붙어 있는 보기 좋은 땅들을 보면 온갖 상상을 다하며,

서울이나 수도권 또는 대도시 자기주변에서 보던 눈으로 판단하게 됩니다.

그리고는, 야 대박이다. 나에게도 이제 볕들 날이 왔구나!

저기다가 공장을 지을까, 주유소도 좋겠고 아니 물류창고가 좋겠다.

하루에 차 몇 십대 그냥 먼지만 날리고 지나다니는 곳인데 그 수요자가 있을까요?

지방에 땅을 가지고 계신 분들이 몰라서 안하고 있는 줄 알고,

이런 바보들 이렇게 좋은걸 나주려고 아끼고 있었구나 하고 덥석 물어 버리지요.

그 분들은 도시의 멍청한 분들이

예쁜 땅만 보고 찾아오기를 느긋이 기다리고 있던

땅 투자의 고수 중에 고수라는 것도 모르고.ㅋㅋㅋ

자동차 전용도로 주변의 투자는 아주 조심하셔야만 합니다.

진출입의 가감차선 등 확보가 어렵고 활용 용도가 별로 없습니다.

비슷한 것으로 지방의 계획관리 지역 내의 토지 투자가

대부분 계륵이 될 수 있는 물건들이 많이 있습니다.

계획관리 지역은 개발이 가능하다고 알고 있지만

실제로는 도로 여건 등으로 개발 할 수 없거나 개발 가치가 없는 땅들이 많습니다.

물론 절대적으로 계획관리지역의 땅이 좋습니다.

마치 주거,상업,공업,녹지지역인 도싲역에서 상업지역이 좋은것처럼

그러나 주거나 공업지역만도 못한 사업지역도 허다하고

지방소도시의 상업지역은 도시의 주거나 녹지지역만도 못한곳이 수두룩하다는 것처럼 말입니다.

부동산의 가치 판단 기준은 나의 판단 기준으로 보아서는 절대로 안 됩니다.

수요자 즉 사줄 사람이나 이용할 사람을 기준으로 판단을 해야만 합니다.

미래가치가 있다면 지금 적정가격으로 과감한 투자를 해야 하는 것입니다.

싸게 사서 비싸게 파는 것이 아니라,

좋은 물건을 적정가격에 주고 사서 잘 다듬고 가꾸어서,

그 땅을 필요로 하는 사람에게 적정한 가격에 인심 쓰며 매도하는 것이

진정한 부동산 투자자로서의 자격이 있다고 할 것입니다

길고 진정 땅을 부동산을 사람하며 재테크하는 투자의 고수입니다.

농지투자OK 책 중에서

            농지오케이   윤세영