농지투자OK 13 -농지 투자를 위한 물건 찾는 법과 답사 요령

농지투자OK 13 -농지 투자를 위한 물건 찾는 법과 답사 요령

 

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도

가치 있는 부동산을 어떻게 찾아서 투자하는 것인가 라고 말 할 수 있을 겁니다.

지금부터 투자대상지역과 물건 찾는 법과 확인하는 요령 등에 대하여 알아보고자 합니다.

물건을 찾는 방법도 물건에 따라서 다르고,

규모나 투자자금에 따라서 다르기 때문에

그야말로 그 방법들도 각양각색이라고 말할 수 있을 겁니다.

여기서는 일반적인 투자자분들이 하는 농지투자에 대하여 알아보고자 합니다.

부동산 투자 대상 물건을 찾는 법

먼저 투자대상 물건을 찾는 방법을 알아보자면,

이곳에서 모든 것을 설명하기는 참으로 난해하기는 합니다.

세세하고 민감한 이야기는 피하고, 일반적으로 알아야 할 내용위주로 이야기를 해 보렵니다.

부동산 투자를 위한 물건을 찾는 경우에는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

어느 지역이나 대상 부동산을 정하지 않은 상태에서

돈이 될 만한 지역이나 개발계획 등을 보고 투자할 대상 부동산을 찾아 가면서

투자를 하는 하향식 방법이 한 가지 방법이라 말 할 수 있습니다.

또한 이와는 반대로 투자대상 부동산을 점찍어 놓고서,

그 지역의 개발계획이나 발전성 등 그 부동산이 돈이 될 것인지를 확인해 가는

상향식의 검토 방법이 있습니다.

어느 것이 옳은 방법이고 어느 것이 잘못된 방법이라고 말할 수는 없습니다.

때로는 지역을 먼저 보는 경우도 있고, 때로는 물건을 먼저 점찍는 경우도 있으니까요.

다만 막연히 부동산에 투자를 하겠다고 생각하고 덤벼들었다면 전자가 되겠지요.

그러나 실제 부동산시장에서는 전자와 후자가 뒤섞여서 서로 상호 보완되기도 하고

대치되기도 하면서 행해지고 있습니다.

여기서는 전자를 위주로 설명을 드릴 것이고,

후자인 경우라면 전자로 말씀드리는 것을 역으로 생각해서 더듬어 간다고 보시면 될 겁니다.

부동산에 투자하려고 할 때 그 투자 동기가 대부분이 이런 것 같습니다.

주변에서 누가 투자해서 돈 벌었다고 하면 

무조건 투자시장으로 뛰어드는데 이래서는 돈이 안 됩니다.

누가 돈을 이미 벌고 떠난 그곳이나 물건에 투자를 한다면,

이미 그곳은 파장이고 내가 먹을 게 없는 곳입니다.

그래서 소위 고급정보를 가지고 투자하면 돈을 번다고 하지만,

이 또한 위험하기는 마찬가지입니다.

언제 될 런지, 진짜 될 런지, 투자성공의 확률은 50:50도 안 되는 경우가 많습니다.

따라서 어느 정도 개발에 대한 윤곽이 나와서

소문이 막 나는 시기가 그래도 좋은 투자시기라고 보여 집니다.

개발 등에 대한 정보는 언론이나 부동산업체나 아니면

관심 있는 해당 지역에서는 입소문이 먼저 납니다.

이런 정보가 어느 정도 사실에 근거한 것인지 추진은 가능한 것인지 등을 확인하고,

국토종합계획이나 도시기본계획이나 개별개발계획을

처음부터 단계적으로 계속해서 추적관리를 하면서

그 추진상황에 따라서 수시로 매수 매도 타이밍을 잡아야만 합니다.

그냥 소문에 의하거나 개발계획을 보고 투자하여 묵히라고 한다고

그냥 놔두어서는 절대로 안 됩니다.

 

개발계획이나 개발가능성이 있는 곳을 찾아 투자하는 법

개발계획을 소문으로든 언론으로든 알았다면,

그 추진 가능성이나 주변에 미칠 영향 등을 판단하고 이제는 투자를 결정을 하여야만 합니다.

그렇다면 어디에 어떻게 할 것인지를 판단해야만 합니다.

즉 개발이 되는 지역 내에 투자하여 보상을 받고 나올 것인지,

개발되는 인근지역에 투자하여 그 대토 등을 노린 투자를 할 것인지,

아니면 개발에 따른 주변 상권이나 진입로 입구로서 혜택을 누리려는 것인지,

내가 바라는 과실들이 어떤 것들인지를 확실하게 정하고 판단하여

투자대상 물건을 찾아야 합니다.

물론 소문에 의해서 했던, 꼼꼼히 짚어보고 했던, 남의 꾐에 빠져서 했던,

본인의 판단에 의해서 했던 간에 투자를 한 이상에는,

그러한 계획들이 취소되거나 위치가 바뀌거나 함흥차사가 되거나 할 수 있으니,

이런 것들까지를 감안하여 투자대상 물건을 지켜주고 가꾸면서

계획의 변경 등에 능동적으로 대처하는 관리가 필요 합니다.

또 다른 방법으로

우리가 가장 많이 하고 있는 대상물건을 정하고 투자하는 것은

자기가 잘 알고 있는 지역이라 던지 마음에 드는 물건을 정했다 던지 하고서

투자하는 것 말입니다.

이런 경우에는 물건이나 투자지역을 잡았다면

그 물건에 대하여 개발 할 수 있는지 아니면 다른 가치가 있는지를 살펴야 할 것이고,

다음으로는 그 물건주변으로 개발계획이 있는지 찾아야 하겠지요.

이렇게 역으로 추적해서 거슬러 올라가 보면 어느 정도의 가늠이 오겠지요.

투자대상지역 물건 답사요령

답사요령은 특별한 것이 없고

잘못 전달되면 이상하게들 해석을 하시므로

그냥 많이 다녀 보고 많이 연구하라는 것으로 하겠습니다.

그리고 뒷장에 나오는 

"부동산투자로 성공하는 가장 확실한 방법은?"이라는 글을 보시면 알게 되실 겁니다.

부동산 투자대상 물건을 찾는 방법에 대하여 궁금하신가요?

가장 손쉬운 방법은 주변 부동산중개업소를 찾는 것이고요.

해당지역의 이장이나 영농회장이나 경작자등을 찾는 방법도 있고요.

점찍어 놓고 그 지역 토지소유주를 작업하시는 분들도 있어요.

 

부동산 가격 알아보는 법

가격을 알아보는 방법들도 위와 비슷합니다.

중개업소나 그 지역의 이장이나 경작자 등에게

물어보는 방법들이 가장 흔하게 쓰인다고 보아야 하겠지요.

또 다른 방법으로는 요즈음의 공개된 정보를 활용하는 것입니다.

공시지가 등을 기준으로 하여 비교 판단하는 방법들이 있습니다.

경. 공매 감정가나 낙찰가를 가지고 판단해 가는 방법들도 있습니다.

위와 같은 방법 말고 비교 판단하는 방법에는

대지를 기준으로 알아보는 방법들을 많이 쓰지요.

대지를 100으로 할 때

주택지는 80%, 공장용지는 70%,  전은 50% , 답은 40% , 임야는 20% .

뭐 이런 방법들 말입니다.

개별적인 요인을 감안하여 플러스마이너스 10~20%를 해주는 방법이랍니다.

물론 이것도 정확한 것은 아니고,

이 또한 지역별로 물건별로 다 다르므로 가중치 부여가 매우 중요한데,

이렇게 생각을 하시면 편합니다.

현재의 땅값에다 대지를 만드는 그 지역의 비용을 합하여서 대지가격의 90%로 보시면 됩니다.

경우에 따라서는 공장용지나 전원주택지가 더 비싼 곳도 있습니다.

언제나 부동산에는 정답도 없고 정가도 없다는 것을 명심하셔야만 합니다.

부동산 구입계약과 관리에 대하여 살짝

이제  투자대상물건과 가격을 알았다면 계약을 하여야 하겠지요.

이때 반드시 짚어야 할 것이 개발을 하려고 한다면 도로 문제를 짚으셔야 합니다.

그리고 그 지역의 허가 등에 대한 분위기도 살펴야 하고요.

그러나 개발예정지나 그 주변에 보상을 노린 투자라면 도로를 무시하고 투자하셔도 됩니다.

구입을 하셨다면 관리를 하여야겠지요.

그리고 누가 보아도 탐내는 물건이 될 수 있도록 화장을 해야 할 것 이구요.

또한 매도 할 때에 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 하겠지요.

처분을 할 때에는 적당한 수익을 남겨야 함은 물론이고,

사는 사람도 먹을 것이 있도록 해야만 합니다.

나만 욕심을 내서는 팔리지도 않고,

또 동방예의지국에서 그렇게 야박해서는 돈이 붙어 주질 않아요.

또한 이 물건을 팔고 새로이 투자하는 다음 투자물건과 연계하여

최대수익을 낼 수 있는 방법도 생각해 보아야만 합니다.

투자대상 물건 확인 하는 방법

부동산 투자대상 물건을 확인하는 방법으로는

예전에는 지적도면이나 일반지도를 가지고 현장으로 뛰었지만,

지금은 인터넷이나 위성지도의 보급 등으로

손쉽게 파악을 할 수가 있는 아주 편리하고 좋은 세상이 되었습니다.

그러함에도 불구하고 아직도 잘 모르거나 소홀히 하여

잘못 투자하는 사례가 너무나 많아서 안타깝습니다.

관계 공부와 도면 확인 하는 법

우선은 서면 확인을 하여야 하겠지요.

서면 확인 기본서류로서는 등기부등본, 토지대장등본, 지적도, 토지이용계획 확인서,

공시지가 확인서, 등기권리증 등이 있습니다.

등기부에서는 권리관계로 소유자와 저당권, 압류 등을 주로 확인하며

토지대장에서는 현황관계로 지목과 면적과 변동내역을 확인하게 되며

지적도에서는 토지의 모양과 인접도로, 하천 등 주변 상황을 확인하며

토지이용계획 확인서는 이용관계로 용도지역이나, 지구, 구역 등을 확인하며

특히나 토지이용규제정보서비스에서는 개별필지의 개발 가능 여부와

주변의 도시계획이나 개발 정보를 얻을 수 있습니다.

공시지가 확인서는 토지가격 즉 공시가격을 확인 할 수 있으며

등기권리증은 소유자 본인 여부를 판단하려고 하는 정도로 이해 바랍니다.

인터넷 매체를 통한 확인

그럼 이런 관련서류는 어떻게 확인을 할 수 있을까요.

물론 관련기관들을 찾아서 민원서류를 발급 받으면 되겠지만,

아래의 정부관련 민원사이트에서 인터넷으로 간단하게 검색할 수 있습니다.

등기부는 대법원인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

토지대장은 민원24 http://www.egov.go.kr/main?a=AA020InfoMainApp

토지이용계획확인서와 공시지가확인서는 온나라 http://www.onnara.go.kr/

이외에 토지이용규제정보서비스 http://luris.mltm.go.kr/web/index.jsp

실수 없는 현장 확인으로 이어가려면

이제 관련공적장부와 인터넷 등에서 서류 검토가 모두 끝났다면

반드시 현장 확인을 해야 하여야 할 것입니다.

현장답사의 사전 준비를 하기 위하여 우리는 여러 가지 방법으로 자료를 수집하고 있지만

현시점에서 내가 하고 있는 방법은 다음과 같은 것입니다.

위성사진으로 현장을 가기 전에 다시 한 번 확인을 해보는 것입니다.

0 지오피스 http://www.geopis.co.kr

0 다음지도 http://local.daum.net/map/index.jsp

0 네이버지도 http://map.naver.com (지도)

0 토지이용규제정보서비스 http://luris.moct.go.kr

0 온나라 부동산정보 http://www.onnara.go.kr

0 구글 어스 프로그램 http://www.google.com/intl/ko/earth/index.html

0 산지정보시스템 http://www.forestland.go.kr

0 이외에 각 지방자치단체에서 3차원 지리정보시스템을 구축하고

부동산정보 서비스를 하고 있습니다.

이 중에서 지오피스만 유료이고 나머지는 전부 무료입니다.

이러한 정보를 가지고 확인을 하다보면 상당수의 물건은

이 과정에서 걸러낼 수 있어서 발품을 파는 수고를 조금이나마 덜 수도 있습니다.

이렇게 철저하게 준비를 하고 가면

실제 현장에서 물건을 찾지 못한다거나 엉뚱한 물건을 찾아서 낭패를 보는 일은 없을 것입니다.

이제 위성 확인까지 모든 작업이 마무리 되어 대상 물건이 가려졌다면

이제는 현장으로 출동하는 일만 남았습니다.

이때에 현장까지의 거리는 얼마나 되는지를 체크하는 것이

바로 다음, 네이버, 구글 등의 위성 서비스 지도입니다.

또한 가는 방법도 길 찾기를 통해서 확인해 두시면 좋겠지요.

여기서 집과 토지소재지 거리 등을 확인 해두시기 바라며

또한 현장답사 할 때 찾기 쉬울 만한 건물이나 도로 등의 기준점을 정하고

그 지점에서 대상 지번까지의 거리를 측정하면 대상물건 찾기가 쉽습니다.

다만 산지의 경우에는 산지정보시스템(http://www.forestland.go.kr)의

'산지정보조회'에서 보다 많은 정보를 확인할 수 있습니다.

또한 요즈음은 스마트 폰으로 현장에서 위치 찾기를 이용하면

아주 손쉽게 찾을 수도 있고 해당 포털에 접속하여

현장에서 모든 걸 다신 한번 확인 할 수도 있는 세상이 되었습니다.

지도를 보는 방법이나 동서남북 등 방향을 보는 방법 등은

스마트폰의 보급으로 이제는 구닥다리 지식이 되어 버린 것 같습니다.

그렇지만 여기서 잠깐 도면 보는 법을 말씀드리고자 합니다.

모든 지도나 도면 들은 별도의 표시가 없다면 도

북이라는 약속이 되어 있어서 위가 북쪽이고 아래가 남쪽입니다.

지역에 따라서 나침반에 의한 자북과 1~9도까지 차이가 날수는 있으나

정밀 측정이 아니고 현장 확인에서는 큰 차이가 없으니 상관하지 마시고

도면을 현장과 일치시켜서 대조하면서 도로, 하천, 구거 등

큰 지형지물을 위주로 확인을 하시면 쉽게 대상 물건을 찾을 수 있습니다.

지금 당장 한번 관련 사이트에 들어가서

내 집이나 내 땅에 대하여 확인하며 연습을 해 보시기 바랍니다.

농지투자OK 책 중에서

                     농지오케이   윤세영