부동산투자와 부자의법칙 14- 부동산 투자는 남들이 아닌 바로 내가 돈을 벌수 있는 투자라야 한다.

부동산투자와 부자의법칙 14- 부동산 투자는 남들이 아닌 바로 내가 돈을 벌수 있는 투자라야 한다.

 

부동산 투자나 재테크로 성공하여 부자로 살아가는데 있어서는

좋은 정보와 분석 그리고 제대로 된 투자를 하여야 한다고 말했다.

그러나 그러한 것보다 더 중요한 것 중 하나가 내가 돈을 벌어야 한다.

그리고 나의 자산을 불리고 지켜 나가야 한다.

부단한 노력으로 또는 순간적으로 돈을 벌기도 하지만 

가진 재산을 지키지 못하여 가난해지는 경우도 많이 있다.

우리 사자성어에 호사다마라고 하는 말이 있다.

또한 돈이 들어오면 항상 주색이 같이 따라 들어온다. 

그리고 불행을 안겨주는 신은 반짝이는 것을 좋아 한다.

그 사악한 신에게 돈을 빼앗기지 않으려면 여러분 지갑 속의 황금을 굳건히 지켜야 한다.

그렇지 않으면 여러분이 의식하지도 못하는 사이에 그것들은 사라지고 말 것이다.

황금을 가진 사람은 유혹을 받게 마련이다.

그럴 듯한 감언이설로

여러분에게 커다란 이익을 보장해 주겠다고 유혹하는 사람들이 찾아 오기도하고,

때로는 유흥이나 잡기에 빠지게 하기도 하며, 또는 사업을 하자고 하는 등

가진 재산을 노리는 수많은 사람들이 달라붙게 마련이다. 

친구나 친척까지도 그럴 듯한 제안으로 여러분에게 투자하라고 유혹을 할 것이다.

 

요즈음 일부 투자재테크 교육이나 강의나 전문가들 중에는

이제는 보유가 아니라 개발이라고 그래야만 돈이 된다고 말하고 있다.

그러나 이러한 개발은 전문가들의 영역이란 것을 알아야 한다.

일반투자자는 전문가들의 잔치판에 들어가 봐야 그들의 노리개 감 밖에는 되지 않는다.

부동산에 투자를 하고 돈이 불어나게 되면

주변에서는 가지고 있는 것을 어찌하지 못하게 하는 사람들이 생기게 마련이다.

바로 집을 짓는 사람의 말을 믿고 땅에 투자하는 것이 그런 경우다.

얼핏 보면 잘못 된 것이 없어 보일 수도 있지만

개발이나 집을 짓는 일과 투자는 전혀 별개의 분야이다.

집을 짓는데 필요한 지식과 투자에 대한 지식이 같다고 생각 하는가.

대부분의 투자자들이 집과 땅이 연관성이 있다는 이유만으로

가볍게 생각하고 쉽게 투자하여 실패한 사례를 너무나 많이 보았다.

물론 투자의 지식이나 정보와 건축 등 개발에 대한 정보나 지식을 다 갖추었다면,

그는 부동산업계에서 아주 독보적인 존재가 되고 최고의 투자자가 될 수 있을 것이다.

하지만 일반적인 투자자는 부동산 투자도 제대로 몰라서

다른 사람의 도움을 받는 현실인데 과연 가능하다고 보는가 말이다.

 

자! 여기서 부동산 투자에 대한 다른 전문가들의 조언 방법을 살펴보기로 하자.

어느 지역에 농지가 하나 나왔다.

또는 농지에 투자를 하려고 한다.

농사를 짓는 분에게 조언을 구하면,

농사 짓기 편한 농지 즉 농사일을 하기 수월한 농지를 추천하여

자기가 농사를 지으려고 할 것이다.

전원주택이나 펜션을 짓는 분에게 조언을 구하면,

경치가 좋고 한적한 즉 전원주택이나 펜션 부지를 권하여 자기가 개발하려고 할 것이다.

공장이나 창고 등 사업용 건물을 주로 짓는 사람이나 필요 한 사람에게 조언을 구한다면

공장주변이나 대도시 주변 등에 공장이나 물류창고 등을 지을 수 있는 땅을 소개하고는

자기가 공장이나 창고를 허가내서 지어준다거나 임대관리해 주겠다고 할 것이다.

이렇게 다른 분야를 전문으로 하는 그분들도 나름대로 자기가 추가적으로 관리를 해주거나,

개발을 하면서 먹을 수 있는 물건을 소개한다는 것이다.

 

어느 지역에 집을 지을 수 있는 땅이 있다고 가정을 해 보자.

이 땅을 가지고 있으면

주유소, 가든, 창고, 공장 등 여러 수요자가 달라붙어 매도를 하라고 할 것이다.

그러나 가든으로 개발을 해 놓으면 가든을 할 사람만이 수요자가 된다.

부동산은 수요자가 많아야 값이 오르는 것은 모두가 다 아는 이치가 아닌가.

그런데 이미 어느 용도로 개발을 해 놓으면 수요자가 그만큼 한정되어 줄어들게 되는 것이다.

그렇다고 개발이 나쁘다는 것은 절대로 아니다.

부동산 투자뿐 아니라 어느 것이든 좋은 것과 나쁜 것은 공존한다고 이미 말했다.

다만 투자는 남이 돈을 벌도록 하는 것이 아니라

투자하는 내가 돈을 버는 방법을 생각하라는 것이다.

 

또 하나 개발을 하는 투자에 있어서 그 절차나 내용을 한번 살펴보자.

일반 투자자가 이것을 정말로 개발을 할 수 있을까?

투자도 자문을 받아가면서 했는데 말이다.

허가를 받아야지 - 측량과 설계사무소가 먹어간다.

터(기반공사)를 조성해야 하며 -토목시공업체가 챙겨 간다.

이제 건축을 해야 하는데 - 건축업체가 한몫 챙겨 간다.

부수공사-전기, 수도, 통신, 조경 업체가 챙겨 가야 할 것이다.

또 부수비용이 들어간다.

- 전용부담금, 기반부담금, 기타비용 등 물론 이러한 것을 일괄 처리 할 수도 있을 것이다.

처음으로 개발을 하시는 분들은

이러한 돈 새는 구멍을 처음 투자 할 때에는 생각하지도 못하게 되는 것이다.

 

그럼 가격을 한번 비교해 볼까.

농지나 임야의 경우 개발 전과 개발 후의 가격은 대략적으로 2배의 차이가 있다.

그런데 전용부담금 등의 비용과 도로 등 기반 공사하는 비용이 대략 20~30% 정도 들어간다.

여기에 허가에서 건축 준공까지의 비용이 포함된다면 대략 50~70%정도가 들어간다.

그럼 별로 남는 장사가 아니다.

거기다가 속 안 썩이고 제대로 하는 업체 별로 없고

공사를 진행하다보면 예상한 것 보다 10%이상 더 들어가게 되는 것이다.

그럼 개발하지 않은 땅에 투자하는 것과

땅을 구입하여 개발을 하는 투자를 한 경우에는 어떨까 비교해 보자.

그냥 땅을 구입하는 것이 100이라고 한다면 개발을 하게 되면 50~100이 개발비용으로 들어간다.

그럼 아까 가격은 배정도라 했으니 많이 남으면 50% 정도 잘못하면 본전이라는 것이다.

그런데다가 개발을 해 놓으면 수요자가 한정되어 있으며,

몇 년 후에는 개발하지 않은 땅은 일정수준으로 계속 오르지만,

개발 된 땅은 건물이 노후화 되고,

그 건물 용도에 맞는 수요자가 얇은 경우에는 더더군다나 오르지 않는다.

어느 투자가 더 났다고 단정 할 수는 없다.

지역이나 물건에 따라 다르니까.

그러나 앞에서 이야기 한 경우에서 돈 번 사람 확실히 알 수 있지 않은가.

누군가? 바로 허가업체 시공업체, 기타 작업한 업체들 일 것이다.

그리고 투자 소개한 사람이 될 것이다.

 

부동산 투자라고 하면 구입 하는 것으로만 알고 있다.

그러나 부동산 투자는 구입, 관리, 처분의 전체를 통틀어서 생각해야 한다.

흔히들 '싸게 사서 비싸게 파는 것이 투자에 성공하는 것'이라고 한다.

그러나 돈 될 만한 물건이 과연 싸게 살 수 있을 것인가?

또 이제는 구입하는 것도 좋은 입지에 활용도가 높은 부동산이거나

아니면 개발 압력이 있거나 호재가 있는 지역에 해야 할 것이다.

보유 시에도 절세와 수익을 극대화 하면서 자산을 효율적으로 관리해야 하며

처분 시에도 매매, 증여, 상속 등 처분방법이나 절세방법을 적절히 활용해야만 할 것이다.

과거처럼 무조건 싸게 사서 비싸게 판다고 해서 장땡인 시대는 이미 지나 갔다.

 

21세기는 금융의 시대이고 지식산업의 시대이다.

이제는 아는 것이 힘이요, 생존이고 돈이다. 모든 분야를 다 알 수는 없는 세상이다.

현명한 조언자로 해당분야에서 충분한 경험을 갖춘 전문가를 찾아 조언을 받아야 한다.

그들의 지혜로운 조언이 여러분의 돈을 불려주고 지켜 줄 것이기 때문이다.

여러분에게 수익률을 과시하는 조언자는 믿을만한 사람이 아니다.

투자자가 진정으로 원하는 투자물건을 찾아 주고자 노력하는 조언자를 찾아야 한다.

우리는 돈 자체만을 원하는 것이 아니며,

그 돈이 우리에게 가져다 줄 가치를 원하는 것이기도 하기 때문이다.

때로는 돈이 없어도 그 가치가 실현되기도 하며, 가치가 실현될 때 우리는 행복 할 수 있다.

부동산 투자의 조언자는 여러분의 행복을 충족시켜 줄 안내자를 찾는 것이다.

 

투자를 하였다면 다른 사람 신경 쓰지 마라.

일단 활시위를 떠난 투자는 고집이 있어야 한다.

옆 집 친구 투자 쳐다보지 말고, 묻지도 따지지도 말고 곰 같은 투자를 하여야 한다.

다른 사람이 벌었다고 내가 버는 것이 아니다.

내게 적합한 부의 시스템으로 만들어야 하며,

투자자의 나이, 가족환경, 재무적 환경, 나의 재무적 소망, 나의 비재무적 꿈, 가족의 소망,

내 아이의 꿈 이 모든 것을 감안한 맞춤형 시스템을 만들어야 한다.

시간이 흐름에 따라 변화 될 자산 상황을 고려하여

나의 투자를 지켜나갈 수 있는 투자 및 자산관리 시스템을 형성하는 것이 매우 중요 하다.

소득을 안정화시키고, 지출을 정리하였다면 이제 투자할 준비가 된 것이다.

그러나 여기에는 나만의 투자 관리 시스템이 있어야 한다.

 

부동산 투자!

이제는 관리도 처분도 부동산 투자라는 것을 명심 하라.

부동산 투자에서 성공하는 것은 남이 아닌 내가 돈을 버는 것이라는 걸 명심 하라.

부동산투자와 부자의 법칙  책 중에서

                          농지오케이   윤세영