5월부터 농지취득 심사 강화 및 7월부터 농지은행 위탁 농지 예외 없이 공고 (위탁자가 임차인 지정 불가)

5월부터 농지취득 심사 강화 및 7월부터 농지은행 위탁 농지 예외 없이 공고 (위탁자가 임차인 지정 불가)

 

 

5월 18일부터 농지법 시행령 및 시행규칙이 개정 시행됩니다.

또 7월부터는 농지은행의 위탁 농지에 대한 수탁사업

즉 임대차에 대한 공고와 계약이 바뀌게 됩니다.

 

우선 먼저 농지취득 심사와 사후관리를 강화하는

농지법 시행령과 시행규칙의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

주요 개정 내용을 살펴보면

지자체가 농지를 취득하려는 사람의 농업경영 의지

실현 가능성 등을 꼼꼼히 심사할 수 있도록

농업경영계획 서식을 대폭 개편하고, 주말·체험영농계획 서식도 신설했습니다.
또한 농지 취득자의 직업 등을 확인할 수 있도록

농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서와 함께

제출해야 하는 증명 서류를 구체화하였습니다.

이에 따라 앞으로 농지를 취득하려는 농지취득자격 증명 신청자는

직업, 국내 거소 등을 증명하는 서류를 제출해야 하고,

이를 거짓으로 제출할 경우

1차 250만 원, 2차 350만 원, 3차 이상은 500만 원의 과태료를

부과하도록 규정하고 있습니다.

이번에 특히나 법제화를 한 것 중에 하나가

농지 소유자가 불법 전용 농지를 복구하지 않고

거래하는 문제를 개선하기 위해 불법 전용 농지에 대한

농지취득자격 증명 발급을 원칙적으로 제한하도록 하였습니다.
다만, 농지를 취득하려는 사람이 제출한 원상복구 계획에 따라

3개월 이내 원상복구가 가능하다고 구·읍·면장이 판단한 경우에는

농지취득자격 증명 발급이 가능하도록 예외를 두기도 했습니다.

농지 취득자격의 면밀한 심사를 위해

시. 구·읍·면에 설치하는 농지위원회 심의 대상을 구체화하였습니다.
앞으로 농지관리위원회의 심의를 받아야 하는 농지는

△ '부동산거래신고법'에 따른 토지거래허가구역의 농지를 취득하려는 사람,

△ 농업 법인,

△ 거주지 또는 이와 연접하지 않은 지역의 농지를 최초로 취득하려는 사람,

△ 1필지의 농지를 3인 이상이 공유 취득하려는 사람,

△ 외국인 또는 외국 국적 동포 등의

농지 취득자격은 농지위원회 심의를 반드시 거치도록 하였습니다.

 

농지관리위원회의 심의를 받는 농지취득자격증 명의 발급기간은

14일 이내로 상당한 기간이 소요되니

경. 공매는 물론 일반 매매에서도 잔금이나 등기에 지장이 없도록

계약 즉시 농취증을 신청하여야 할 것입니다. ​

그리고 농지 사후관리를 강화하기 위해

지자체가 매년 소유·이용실 태에 대해 조사해야 하는

농지의 범위를 구체화하였습니다.

△ 5년 이내의 범위에서 농지취득자격증명이 발급된 농지,

△ 농지 소재지 또는 이와 연접한 지역에

       주소를 두지 아니한 사람이 취득한 농지,

△ 1필지를 공유로 취득한 농지,

△ 농업 법인 소유 농지,

△ 토지거래허가구역에 있는 농지,

△ 외국인과 외국 국적 동포가 소유한 농지 등은

매년 1회 이상 조사하고, 그 결과를

농식품부 누리집에 공개할 수 있도록 하였습니다.

그리고 많이들 관심을 갖고 있는 사항으로 

농지 임대차계약 체결·변경 등 농지 이용 실태를 명확히 파악하기 위해

농지원부를 농지 대장으로 하고

농지 대장 변경 신청 방법을 구체화했습니다.
농지 소유자(임대인) 또는 농지 임차인은

△ 농지 임대차 또는 사용대차 계약을 체결·변경·해제하는 경우,

농지 대장 정보 등록·변경 신청서와 함께

농지 임대차(사용대차) 계약서를 첨부하여

농지소재지 시 구 읍 면에 농지 대장 등록. 변경 신청해야 합니다.
또 농지에

△ 고정식 온실, 버섯 재배사, 축사, 곤충 사육사, 농막을 설치하는 경우에도

건축물대장 등본 또는 가설건축물 축조신고에 따른

신고 필증을 첨부하여 신청해야 합니다.

△ 수로 및 제방을 설치하는 경우에는

시설의 설치를 증명할 수 있는 서류, 사진, 도면 자료 등을 첨부해야 합니다. 

이 농지 대장의 등록. 변경 신청(신고)은 의무사항으로서
농지 대장 변경 신청을 거짓으로 한 경우

1차 250만 원, 2차 350350만 원, 3차 이상은 500만 원의

과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다.

농지 대장 변경 신청을 하지 않은 경우에는

1차 100만 원, 2차 200만 원, 3차 이상은 300만 원의

과태료를 부과하도록 처벌 규정이 만들어졌습니다.

 

이제 다음으로 자경을 하지 못하는 경우에

농지은행에 위탁을 하고 농지를 소유 관리할 수 있었으며

또한 농지은행 위탁의 경우에 임대인이 임차인을 지정하여

농지의 위탁과 수탁이 가능하였으나

농지은행 수탁사업 업무처리 지침을 개정하여 

오는 7월부터 공사를 통해 진행 된 계약의

재계약과 일부 공고 생략 가능 사유에 해당되는 경우를 제외하고

모든 신규 계약 시 공고를 통해 신청을 받은 뒤

임차인을

△ 청년 후계농업인

△ 2030세대

△ 후계농업인

△ 귀농인

△ 일반 농민 등의

우선순위에 따라 선정할 방침입니다.

공고 생략 사유를 다음과 같이 규정하였습니다

△ 사용대 위탁자가 사용차인을 지정하는 경우

△ 시설하우스 설치 등의 사유로

     기존 임차인의 영농 연속성을 보장할 필요가 있는 경우

△ 기존 임차인의 경작 농지가 임차 예정 농지와 연접한 경우

△ 친환경 인증 임차인이 친환경단지 내 농지를 임차 받는 경우

△ 2인 이상 공유하는 농지의 위탁 신청 당시

     중인 자 1인에게 임대하는 경우 등

농지은행은 이번 조치로 인해

임대수탁 농지 공고 물량이 늘어남과 동시에

청년 농민에게 농지를 우선 지원할 수 있기 때문에

청년 농민의 기반 확보에 도움이 될 것이라고 기대감을 가지고 있다 합니다.
한편 청년 농민들은 안정적인 영농기반 마련을 위해 농지은행 비축 농지임대

및 장기 임대차사업의 농지 지원 효과를 달성하게 되었다고 하나

자경하지 못하는 농지소유자들은 농지은행에 위탁을 할 경우

임차인을 임의로 선정할 수 없어서 많은 혼란이 올수 있을 것 같습니다.

​

이번 농지법시행령과 시행규칙의 개정 안은 입법예고를 마쳤으며

이달말경에 국무회의에서 의결 공포 시행이 될것입니다.

아직도 나오면 바로 보아야 할 것이

농지취득자격증명발급심사요령이라는

지침 개정 내용이 파악이 안 되고 있습니다.

이것이 나와야만 농지취득에 대하여 제대로 대응할 할수가 있습니다.

​

대체적으로 농지의 취득과 사후관리에 있어서

자격 조건이나 경작 사항 등을 강화 한 것이라고 보면 될 것입니다.

​

그럼 이번에 개정 시행되는 법령과 지침의 이 두 사안을 가지고

농지소유자 및 경작자 그리고 농지에 투자를 하고 있는 사람들이

어떻게 대응해야 할지에 대하여 알아보고자 합니다.

​

우선 재촌 사경을 하려는 사람들은 아무런 영향이 없습니다.

오히려 당분간 투자의 기회가 열릴지도 모르겠습니다.

농업인이라면 농지의 취득이나 보유 관리에서 아무 영향이 없습니다.

​

자경을 하는 사람이라면 다소 제한은 있으나

농지의 취득이나 보유 관리에서 역시나 큰 문제는 없을 것입니다.

농지취득에서도 심사 강화 대상이 아니고

농지 대장 신고는 자경을 하니 별문제가 없고

실태조사에서는 5년까지만 이용실태 조사 대상이 될 뿐입니다.

그러나 자경을 하는 농지이니 문제 될 것이 없겠지요.

농지은행 위탁은 상관이 없는 것이고요.

​

자 이제 문제는 재촌자경이나 자경을 못하는 농지소유자들입니다.

또 새로이 농지를 취득하려는 경우입니다.

우선 자경을 못하는 소유자와 농지 관리에 대하여 알아 보겠습니다.​

농지를 전부 위탁한 농지소유자는

추가로 농지를 취득할 수가 없습니다.

농지 대장에는 직접 또는 임차인이

농지소재지 시 구 읍 면에 농지 대장 등록. 변경 신고를 해야 합니다.

이때는 임대차 계약서를 작성하여야 하는데

상속 등 농지법에서 임대차가 허용되는 경우에는 상관이 없지만

농지법에서 임대차가 허용되지 않는 농지는

반드시 농지은행에 위탁을 하여야 하며

이때 지금처럼 임차인을 내가 정할 수 없고

농지은행에서 공고하여 수탁자 즉 임대차계약을 하게 됩니다.

아는 사람이나 현 임차인과 임대차를 존속하고 싶다면

지금 빨리 서둘러서 7월 시행 이전인 6월 안에

농지은행에서 위탁과 수탁 즉 임대차를 하여야 합니다.

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끝으로 농지를 휴경을 하거나 타 용도로 사용하는 경우에는

최대한 빠른 시일 내에 원상회복하여

농사를 짓거나 아니면 농지은행 위탁을 해야 합니다.

농지 휴경이나 불법 사용한다면 일제조사를 하여

농지법에 의거 처분명령 등 처벌을 받게 되니

미리미리 대비를 하는 것이 좋을 것입니다.

또는 원상복구하고 농지전용 개발하여 사용하여야 할 것입니다.

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이번 농지법 개정으로

얼렁뚱땅 농지를 소유하려 하거나

대충 농지에 투자하여 가지고 있으려고 했다가는

강한 처벌을 받아 낭패를 당할 수 있으니

농지의 보유 관리에 만전을 기하여야 할 것입니다.

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농지오케이  윤세영

 

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