자경 하지 못하는 농지의 농지의 임대차 vs 농지은행 위탁
이미 이와 관련하여서는
여러 차례에 걸쳐서 부분적으로 글을 실어 보았으나
아직도 어떻게 해야 하는지 궁금해하는 분들이 많은지라
다시 한번 정리를 해서 올려 보는 것이다.
농지는 자경을 할
사람이나 농업법인만이 취득할 수 있도록
헌법과 농지법에서 규정하고 있다.
그러나 때로는 농지를 소유하고 있으나
자경을 할 수 없는 경우가 있을 수 있다.
따라서 농지법에서는 부득이한 경우에
자경을 하지 않더라도 소유할 수 있도록 하고 있다.
농지법 제6조에 규정에 의하여 소유할 수 있는 경우는 다음과 같다.
그럼 일반인이 소유한 농지를 임대나 위탁을 할 때
농지법 23조에서 정한 임대차를 하는 경우와 농지은행 위탁을 하는 경우
어느 방법이 더 좋은 방법일까를 한번 살펴보자.
우선 농지 임대차가 허용되는 경우에는
두 가지 중에 어느 하나를 선택해도
농지법에 저촉되지 않지만
예외 허용 행위가 아닌 경우에는
반드시 농지은행에 위탁을 해야 한다.
그렇지 않고 사인 간 임대차를 하면
이는 농지법 10조에 의한 처분명령이나
농지법에 의하여 처벌을 받게 된다
콕 집어 말하자면
농지의 임대차는
농지은행에 위탁하는 것이 더 낫다.
하지만 이 또한 다 나은 것은 아니다.
전혀 알지도 못하는 사람과 임대차가 유지되고
그동안 농지 관리를 해 주던 이웃은 대부분 할 수가 없기 때문이다.
사회관계를 중시하는 우리의 농촌 풍습 관습으로는 쉽지 않은 일이다.
그리고 농지은행 위탁 수수료를 지불해야 하는 비용적인 손해도 있다.
2022. 7 .1부터는
농지은행 수탁관리지침의 변경 시행으로
위탁자와 수탁자가 함께 신청할 수 있는 제도가 삭제되고
모든 농지는 위탁을 하면 공고를 통하여 임차인을 선정하도록 되어 있다.
모든 신규 계약 시 공고를 통해 신청을 받은 뒤, 임차인을
△ 청년 후계농업인
△ 2030세대
△ 후계농업인
△ 귀농인
△ 일반 농민 등의
우선순위에 따라 선정할 방침이며
이러한 순서로 임차 경작자를 선정하어 임대차가 이루어진다.
물론 공고를 생략하는 경우도 있으며
공고 생략 사유를 다음과 같이 규정하였습니다
△ 사용대 위탁자가 사용차인을 지정하는 경우
△ 시설하우스 설치 등의 사유로
기존 임차인의 영농 연속성을 보장할 필요가 있는 경우
△ 기존 임차인의 경작 농지가 임차 예정 농지와 연접한 경우
△ 친환경 인증 임차인이 친환경단지 내 농지를 임차 받는 경우
△ 2인 이상 공유하는 농지의 위탁 신청 당시
경작 중인 자 1인에게 임대하는 경우 등
즉 이와 같은 사유가 있는 경우에는 공공하지 않고 위탁이 가능하다.
농지은행에 위탁을 하는 경우의 단점으로는
소유자와 경작자 간의 유대가 없고
가장 중요한 것은 5년간의 위탁기간 내에 매도를 하게 될 때
경작자의 동의를 받기가 어려워져서
그만큼 경작자 합의 보상금을 주거나
또는 매수자에게 저렴하게 줄 수밖에 없어
금전적인 손해를 볼 수도 있다는 것이다.
물론 서로 모르거나 농지은행의 매개로 이루어진 계약인지라
사무적으로 처리할 수 있는 이점도 있다.
끝으로 어차피 자경을 못하여
임대차를 하고 있는 소유자라면
금년 6월꺄지 농지은행에 위탁 신청을 통한 임대차를 유지하기 바랍니다
농지은행 위탁 구비서류나 연락처는 다음과 같다
농지은행 농지위탁 수탁(임대차) 구비서류는?
소유자 제출 서류 안내:
주민등록등본, 신분증사본, 등기부등본, 부동산종합증명서 각 필지별 1부씩, 통장사본 제출
경작자 제출 서류 안내:
주민등록등본, 신분증사본, 농업경영체등록확인서 (소유자, 경작자 연락처 꼭 메모)
문의처 : 한국농어촌공사 1577-7770
결론적으로
농지투자는 재촌자경이 최고의 방법이다.
재촌자경이 안 되면 자경이라도 하라.
자경도 할수가 없다면
합법적으로 소유 관리를 할수 있으면서 절세도 가능한 방법을 찾아라.
이것도 불가하다면 타용도 전용이나 처분하는수 밖에는~
농지오케이 윤세영
https://cafe.naver.com/dabujadl/157429
농지은행에서 하는 농지의 구매, 임대 위탁 임차 절차와 구비서류는?
https://cafe.naver.com/dabujadl/158276
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). <개정 2008. 2. 29., 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2009. 6. 9., 2012. 1. 17., 2012. 12. 18., 2013. 3. 23., 2016. 5. 29., 2017. 10. 31., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13., 2021. 8. 17.>
1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)
7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우
10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
나. 「농어촌정비법」 제16조ㆍ제25조ㆍ제43조ㆍ제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 한다.
제7조(농지 소유 상한) ①상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
③주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다. <개정 2020. 2. 11.>
④ 제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 소유 상한을 초과하는 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
1. 소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 제2조제3호의 요건에 맞지 아니하게 된 후 3개월이 지난 경우
3. 제6조제2항제2호에 따라 농지를 취득한 자가 그 농지를 해당 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4. 제6조제2항제3호에 따라 농지를 취득한 자가 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 그 농지를 주말ㆍ체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4의2. 제6조제2항제4호에 따라 농지를 취득하여 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
4의3. 제6조제2항제5호에 따라 농지를 소유한 자가 농지를 제23조제1항제1호에 따라 임대하거나 제23조제1항제6호에 따라 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나, 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
5. 제6조제2항제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우
5의2. 제6조제2항제10호마목에 따른 농림축산식품부장관과의 협의를 마치지 아니하고 농지를 소유한 경우
5의3. 제6조제2항제10호바목에 따라 소유한 농지를 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하지 아니한 경우
6. 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우
7. 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 제8조제2항에 따른 농업경영계획서 내용을 이행하지 아니하였다고 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. <개정 2008.12.29, 2009.5.27, 2015.1.20, 2015.7.20, 2020.2.11>
1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
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