농어촌공사 토지환매후 타인판매시 취득일, 취득가액 양도세 문의

 

농어촌공사 토지환매후 타인판매시 취득일, 취득가액 양도세 문의

 

질문

1995년 처음 소유하여 농지로 사용중인 토지를 2014년04월에 농어촌공사의

경영회생지원사업으로 환매조건으로 맡겼으며, 약 10년의 기간동안 직접농지를

경작하였습니다.

 

2024년04월에 환매를 받았으며, 2025년04월에 토지를 타인에 판매하고자 하는데,

 

1. 취득일은 환매받은 2024년04월이 되는건가요?

 

2. 취득가액은 2024년04월 농어촌공사에서 환매받을때의 금액이 기준이 될까요?

 

 

답변

 

환매를 원인으로 소유권을 취득하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

문자 그대로 소유권을 넘겼다가 다시 사는 경우를 말합니다.

당사자 간 환매특약에 따라 재취득할 수 있으며

토지보상법 상 환매절차에 따라 토지의 협의취득일 또는 수용개시일로부터 10년 이내에 환매할 수 있습니다.

 

질문에서 나온 환매 취득과 관련된 양도소득세 관련 쟁점을 사례를 통해 살펴보고자 합니다.

당초 매매가 이루어지고 환매특약에 따라 환매가 이루어진다면 각각을 별개의 양도로 봄이 원칙입니다.

 

질문의 경우에서 살펴 보자면

1995년 처음 소유하여 농지로 사용중인 토지를

2014년04월에 농어촌공사의 경영회생지원사업으로 환매조건으로 맡겼으며,

약 10년의 기간동안 직접농지를 경작하였습니다.

2024년04월에 환매를 받았으며,

2025년04월에 토지를 타인에 판매하고자 하는데,

1. 취득일은 환매받은 2024년04월이 되는건가요?

2. 취득가액은 2024년04월 농어촌공사에서 환매받을때의 금액이 기준이 될까요?

 

해당 건에 대하여 파악을 해 정리해 보자면

환매조건부로 농어촌공사에 양도하였다면 최초 양도 분에 대해 양도소득세를 신고,납부해야만 하고,

이후 질문자님이 농어촌공사로부터 재매수하는 시점에

질문자님은 다시 양도소득세를 신고, 납부하게 되는 것입니다. 

 

이때 일반적인 환매 토지에서는

질문자님이 환매로 재취득한 경우 그 취득시기는

환매대금 청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이므로 주의할 필요가 있습니다.

따라서 일반적인 경우에서의 취득시기와 취득가액은

환매를 받은 2024년4월이 취득시기가 되는 것이고

취득가액은 환매로 취득한 가액이 되는 것입니다. 

즉 당초 취득일인 1995년을 적용할 수 없음을 주의해야 되며

2년 미만 보유에 해당하므로 44%의 양도소득세를 부담해야만 합니다.

 

그러나 질문의 경우에서는 농지로서 농어촌공사에

경영회생지원을 위한 농지매매 등에 대한 과세특례 대상이므로

1995년에 취득한 농지를 2014년에 농어촌공사에 환매특약으로 매도하였다가

2024년 환매특약으로 환매권을 행사하였다가

2025년에 해당 농지를 매도하는 경우이므로 

취득시기는 환매대금 청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날인 1995년이므로

자경기간의 통산, 비사업용토지 여부의 판단, 단기세율 적용 양도세감면 등을 판단해야 합니다. 

 

특히나 조세특례제한법의 규정에 따라

농업인이 한국농어촌공사에 농지를 양도한 뒤

임차의 방식으로 해당 농지에서 직접 경작하던 중

임차기간 내에 환매한 경우는 예외적으로 세법상 혜택을 주고 있습니다.

 

재취득이 아닌 소유권의 환원으로 볼 수 있으므로

당초 한국농어촌공사로의 소유권이전은 양도로 보지 않겠다는 취지입니다.

 

이를 법조항에 의거 풀어보면

【조세특례제한법시행령 제67조의2】에 의한 특례를 신청하면 기존에 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.

한국농어촌공사로부터 환매로 취득한 해당 농지를 계속하여 재촌자경하다가 양도한다면

취득시기는 한국농어촌공사에 양도하기 전의 취득시기가 되고 취득가액 역시 당초의 취득가액이 됩니다.

또한 임차하여 재촌자경한 기간도 포함하여 8년 자경 여부를 판단할 수 있습니다.

다만 명문규정이 없음을 이유로 대토감면 규정을 적용할 때는

임차하여 경작한 기간은 합산할 수 없으므로 주의해야 할 것입니다.

 

다시한번 강조하지만

공부상 소유권취득원인이 환매라면 한국농어촌공사를 통한 환매 방식 외에는

새로운 취득으로 봐야합니다.

환매로 새롭게 취득한 날이 취득시기가 되므로 잘못 판단한다면 세금의 차이는 클 수 있습니다.

환매로 취득한 가액은 관할 세무서에서 확인할 수 있으므로 환산취득가액을 적용함에 있어 주의해야 할 것입니다.

시간이 한참 흐른 후 거액의 가산세가 부과되는 상황에 직면할 수 있습니다.

 

조세특례제한법시행령

제67조의2(경영회생 지원을 위한 농지 매매 등에 대한 양도소득세 과세특례) ① 법 제70조의2제1항 및 제5항에 따라 양도소득세를 환급받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 환급신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2024. 2. 29.>

1. 농지등을 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다)에 양도한 매매계약서 사본

2. 해당 농지등을 한국농어촌공사로부터 환매한 환매계약서 사본

② 제1항에 따라 환급신청서를 제출받은 납세지 관할 세무서장이 환급을 하는 경우에 관하여는 「국세기본법」 제51조를 준용한다. 이 경우 같은 법 제52조의 국세환급가산금에 관한 규정은 적용하지 아니한다.

③ 법 제70조의2제1항 및 제5항에 따라 양도소득세를 환급받은 자가 환매한 농지등을 다시 양도하는 경우 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의3제3항에 따른 임차기간 내에 직접 경작하거나 직접 축산에 사용한 기간은 해당 농지등을 한국농어촌공사에 양도한 자가 직접 농지등을 경작하거나 직접 축산에 사용한 것으로 보아 제66조 또는 제66조의2를 적용한다. <개정 2024. 2. 29.>

④ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법 시행령」 제19조의6제2항에 따라 농지등의 일부에 대하여 환매를 신청한 경우 제2항에 따른 환급세액은 환매한 농지등에 대하여 납부한 양도소득세에 상당하는 금액으로 한다.

[본조신설 2014. 2. 21.]