농지.임야 전원주택 구입 요령

이 문서에 적시한 내용은 관계법을 발췌하였고 의견은 저의 개인적인 사견이니 업무에 참고 만 하시기 바랍니다. * 토지(농지,임야등)의 형질변경이나 건축허가등에 대하여는 해당 시,군,구의 조례와 허가부서의 담당자에 의하여 상이한 경우가 많으므로 다음에서 열거한 사항이 일률적으로 적용되지는 않습니다. 따라서 해당부서에서 주로 거래하는 측량사무소, 건축사사무소, 법무사등을 활용하는 것이 일을 처리함에 있어 바람직합니다. Ⅰ. 농    지 1.농지의 정의 (농지법 제 2조)  - 전, 답, 과수원, 기타 농작물경작 및       다년성 식물재배지, 농지개량시설 부지 등 2.농업인의 정의 (농지법 제2조)  - 농업에 종사하는 다음의 자    - 1000제곱미터 이상의 농지에서 농작물을 경작 재배하는 자    - 1년중 90일 이상을 농업에 종사하는 자    - 330제곱미터 이상의 온실, 버섯재배사 등을 설치 재배하는 자    - 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금1000수 등 축산업자 3.농지의 구분    - 농업진흥지역내(절대농지) 허용행위 - 농업생산,농지개량과 직접관련된     토지이용행위,농산물가공시설,농수산업시험.연구시설,농업인공동편익시설     농가주택,농업용건조,보관시설,축사 등          * 단 농업진흥지역안에서는 660제곱미터 미만의 농가주택만, 농업보호           구역안에서는 1000제곱미터미만의 공장, 2000제곱미터 미만의 공           동주택,1000제곱미터 미만의 근생시설, 3000제곱미터 미만의 기타           시설이 허용 됨    - 농업진흥지역밖(상대농지) 허용행위 - 농업용시설, 근생시설 등 대부분          시설이 농업보호구역의 5-10배의 면적이 허용 됨 4.농지취득자격증명과 토지거래허가와의 비교   구  분     농지취득자격증명         토지거래허가   지  역 토지거래허가 대상 이외 모두 *부천시에서는 자연,생산녹지의   농지,개발제한구역의 200제곱    미터 이하의 농지,경매,증여로   취득한 농지  토지거래허가구역내의 농지 *부천시는 개발제한구역내 200  제곱미터 이상의 농지 *도시계획구역밖에서는 1,000  제곱미터 이상의 농지 허가관청  구,시,읍,면  시,군,구 신청서식 1. 농지취득자격증명신청서 2. 농업경영계획서   등기부등본 또는 토지대장   주민등록등본 *관할외 거주자는 농지원부 1.토지거래허가신청서 2.농업경영계획서   등기부등본   주민등록등본 *농가는 농지원부  자  격  거주지  거주지 제한 없슴 동일 시.군.구내에 전가족이  주민등록전입과 거주해야 함 면  적  최하 1,000 제곱미터 이상  단 시설재배는 330 제곱미터 * 기존 농가가 농지를 추가로  최하 1,000 제곱미터 이상 이상 구입시 가능 함 구입시는 적은 면적도 구입 가  확 인   없   슴    없   슴  불 허 가  사    유 1. 구입농지 면적의 합계가    1000제곱미터 미만인 경우 2. 재학중인 학생 3. 거동불능 노약자나 장기 입     원 치료중인 자 4. 신청인이 소유농지를 전부    임대,사용대,위탁 하는 자 1. 동일 시.군.구내에 주민등록    이 전입되지 않았거나 거주    하지 않는 경우 2. 나머지는 농지취득자격증명     사유와 동일 함    신청절차     신청서 작성     시.구.읍.면 (농정분야)제출     심사확인 및 발급 농지취득자격증명첨부 등기신청     신청서 작성     시.군.구(토지관리분야)제출     심사확인 및 발급      (농정분야 협조)  토지거래허가증첨부 등기신청 * 등기 완료후 등기부등본 첨부하여 거주지 시.구.읍.면에 농지원부 작성신청 5. 도시민의 주말농장,농사체험용 농지취득     300평 미만의 농지취득 허용     * 그러나 대부분 농지취득자격증명 발급대상인 농지는 300평 이상        규모의 농지도 구입가능함 6. 농지 구입 후 유의하여야 할 사항  1) 농지법 시행(96.1.1이후) 이후에 구입하는 농지는 반드시 자경하여야 함     - 매년 1회 농지이용실태를 조사하여 자경하지 아니하면 농지처분 명령       을 내림  2) 96.1.1이전에 구입한 농지와 상속 받은 농지는 임대도 무방 함      - 논 농업직불제 시행(2001.1.1)으로 농지 사후관리에 더욱 철저를 기         하여야 함  3) 논 농업직불제신청, 농작물 피해신고 등 철저 이행 * 현지 리장이나 영농회장에게 관리를 맡겨라 7.투자가치 높은 농지 구입 요령 국토개발계획등 각종 개발정보를 최대한 수집 활용 한다 돈이 있는 곳을 집중 공략한다  1) 도시근교 (부천,인천,서울,시흥 등)    - 개발 예정 지역 발표 전에는 지역 내    -    “     ”       ”  후에는 지역 인근 외곽 지역    - 자연.생산 녹지지역내    - 개발제한구역 내에서는 경지정리 외 지역  2) 수도권 등 지방 (김포,강화,화성,당진,서산,양평 등)    - 배산임수형의 도로를 접한 남향 농지    - 도로를 접한 농지 ( 2차선- 4차선- 소로- 광로 순)    - 소도읍에 근접한 농지    - 농업진흥지역 밖의 농지    * 농업진흥지역 내의 농지도 위치가 좋을시에는 무방 함 단 공장,창고,근생시설등 주택이나 농업용시설 이외의 용도로 전용하고자    하는 경우에는 국토이용관리법,수도권정비법,도시계획법,상수도사업법등    제한 법령이 많으므로 관련법령을 필히 검토하여야 할 것임. 8.농가의 장점(1000제곱미터 이상 농지소유하고 농지원부 있는 자)  1) 추가로 농지 구입시 규모가 적은 농지라도 구입 할 수 있다     - 신규자는 1000제곱미터 이상 구입하여야 하나     -   농가는 단 1제곱미터의 농지라도 구입이 가능하다  2) 추가로 농지 구입시 취득.등록세 감면과 주택채권 구입이 면제된다     - 신규자는 취득세 2%, 농특세0.2%, 등록세1%, 교육세 0.2%이고        주택채권을 일정비율 구입하여야 하나     - 농지원부 등재 2년이 경과한 농가는 취득세,등록세 50% 감면을 받고     - 농지원부 등재된 농가는 주택채권은 구입하지 않아도 된다       * 단 세금감면은 세액 신고시 감면신청을 하여야 한다  3) 농가주택이나 농업용시설로 농지전용시는 농지조성비를 감면 받을 수        있다      - 농업인이 아닌자는 농지전용허가를 받아야 하고 농지조성비(제곱            미터당 경지정리된 논 13,900원, 용수개발된 논 18,300원, 경지정          리+용수개발된 논21,900원, 경지정리된 밭12,500원, 기타농지는         10,300원)을 부담하여야 하나      -  농가는 농지전용 신고로 하고 농지조성비 전액 감면 받음  4) 농지의 구입이 수월하다      - 신규 구입자는 대부분 (20킬로미터 까지는 주소이전 안해도 가능함)         농지소재지 시.구.읍.면에 주민등록을 전입 거주하여야 하나      -  농가는 지방의 농지도 구입이 가능하다       * 특히 토지거래허가지역은 신규구입자는 동일 시.군.구에 주민등록         전입이 되고 실제 거주하여야 하나  농가는 20킬로미터 이내이면         타 시.군.구의 농지도 구입이 가능 함  5) 양도소득세를 감면 받을 수 있다      - 농지원부가 없는 농지소유자는 동일시,군,구내나 인접시군구가 아니          면 양도소득세 감면이 어려우나(자경으로 인정이 안되어서)      - 농지원부가 있는 농가는 농지원부로 자경을 인정 받아 양도소득세를        감면 받을 수도 있음.  6) 농협에 조합원으로 가입 할수 있고 혜택을 받을수 있다      - 농지가 없는자는 농협 조합원에 가입이 불가하나      - 농지원부가 있는 농가는 농협 조합원에 가입할수 있고 혜택을 받음 * 농지취득의 절차   구입대상물건확인 _ 매매계약 _ 시구읍면에 신청서제출 - 증명.허가증발급 -등기신청 Ⅱ.  임  야 1. 임지의 구분  1) 보전임지    - 생산임지 : 요존국유림,채종림,시험림,임업진흥권역  등    - 공익임지 : 보안림,천연보호림,휴양림,사방지,조수보호구역,공원,사찰림,                 문화재보호구역,상수원보호구역,개발제한구역,보존녹지지역,                  생태계보전지역  등  2) 준보전임지     위 보전임지 이외의 산림 2. 임지의 전용  1) 임지를 타용도로 전용하고자 하는 경우에는 전용허가를 받아야 함  2) 대체조림비 및 전용부담금     전용허가(형질변경허가)등을 받은 자는 대체조림비 및 전용부담금을 납      부하여야 함  * 임야의 형질변경에 있어서도 산림법 보다는 국토이용관리법등 타법령과     자치단체 조례에 의한 저촉을 더 많이 받음 3. 임야의 구입 방법  1) 수도권(서울,근교도시)에서  1시간 정도의 거리에 있는 곳  2) 도로가 접한 남향이 최고지 임  3) 면적은 500평  ~ 2000평 정도  4) 가격은 평당 3만 ~ 5만원 정도     - 대부분 가격이 저렴한 것을 원하고 있으나       전원주택이나 묘지로 활용하고자 하는 경우는 이정도 이상 가격대임  5) 도시지역의 그린벨트내 임야는 가급적 피하라     - 형질변경이 불가하고 특히 묘지도 쓸수 없음  * 보안림,천연보호림 등 보존임지는 대부분 전용허가가 안되니 공장등 타용     도로 사용하고자 하는 고객께는 중개를 하지 않는 것이 좋음.     Ⅲ. 전원주택 1. 전원주택 수요 증가 예상  - 국민소득 1만불 시대에는 도시를 탈출하여 전원주택을 동경하게 됨  - 또한  2003년 7월부터는  주 5일 근무제가 시행되기 시작하였고    정보통신의 발달로 재택근무가 늘어나고 있으며 경제가 호전되면 전원주     택의 수요는 점차 증가할 것으로 전문가들도 예상하고 있음. * 모든 부동산이 그렇듯이 남들이 모두 사겠다고 하면 이미 늦은것이므로    지금부터 요지를 확보하여 때를 기다려야 할 것임. 2. 전원주택지 구입 요령  1) 서울 또는 부도심의 진입이 1시간 정도 소요되는 지역  2) 배산 임수형에 도로가 접한곳  3) 가급적 논 - 밭- 임야 - 나대지 - 구옥건부지 - 전원주택단지 순으로     구입하되 농지는 경지정리가 안된 곳 3. 전원주택 마련 방법  1) 일반적인 전원주택 마련 방법    - 구옥이 있는 대지 구입 ( 평당  30 - 100 만원대 )    - 전원주택단지 대지구입 ( 평당  40 - 100 만원대 )  2) 저렴한 전원주택 마련 방법    - 도로에 접한 농지.임야를 구입하여 농지전용 (평당 10 - 50만원대) * 전원주택마련 방법 비교표 (양평군 용문면)    구    분    일반적인 구입 방법    농지.임야 구입 방법   구입면적 대지  300평 (평균대지면적임)    논    600 평   평당구입가격        30 만원          15 만원   구 입 가 격    9000 만원       9000 만원   구 입 결 과     대지   300 평         대지   250 평     농지   350 평 * 건물은 신축하는 것으로 동일하게 산정하지 아니하였고, 농지를 구입하여   농지전용하는 것은 현지 거주하며 250평을 농지전용신고로 하는 경우임 4. 전원주택 구입(마련)시 유의사항   - 전원형,별장형 보다는 펜션,민박,까페,음식점,주말농장등 수익성도 있고     사람도 접할수 있어야 함( 그렇지 않을 경우 대부분 실패함)   - 전원형,별장형은 친척,친구,직장동료등 공동구입하여 활용함이 실용적임 자산형성을 위한 필수적 다짐사항 첯째, 돈을 모으는 과정에서 남이 하는짓을 따라하지 마라 둘째, 돈을 빨리 늘리려고 높은 이자 놀이에 투자하지 마라 셋째, 땅을 사야겠다는 일념으로 벙어리 저축을 하라 넷째, 배우자의 말 이외의 인간소리는 듣지도 마라 다섯째, 부부가 같이 화합하고 노력하지 않으면 꿈을 이룰수        없다 여섯째, 카드를 절제하여 사용하고 재래시장을 이용하라 일곱째, 주말이면 부부가 같이 농촌을 답사하라 땅이 당신에게 주는 약속 하나, 땅은 인간을 차별하지 않는다 둘,   땅은 원하는 사람에게 돌아간다 셋,   땅은 부의 약속을 지켜주는 생명체이다 넷    땅은 쉬지 않고 당신이 심은 재산을 증식시킨다 다섯, 땅은 어머니의 품처럼 괴로울때나 즐거울때나 우리를        감싸준다 여섯, 땅은 정직한 머슴으로서의 할일을 해낸다 일곱, 땅은 떠돌이 인생을 정착시킨다 여덟, 땅은 인생에 삶의 질을 변화 시킨다 아홉, 땅은 윤택한 가정을 꾸려가도록 자신감을 갖게 한다 열,   땅은 사람의 서두름을 막아주고 실수를 줄여준다 열하나, 땅은 마음을 풍요롭게. 일에 자신감을 갖게. 생활에       리듬을 타게 해줌으로서 일을 즐겁게 해준다 부동산 투자에서 유의하여야 할 사항 1. 개발계획이 발표 된 후에는 가급적 투자하지 마라    최근의 국토개발은 대부분 토지수용방식을 택하고 있어 매수가에     못미치는 경우가 많다     * 특히 시행계획 발표후에는 절대로 투자하지 말아야 한다 2. 기획부동산회사의 설명회,테레마케팅등에 현혹되지 마라     대부분이 투자가치가 낮은 물건이다     (전화로 어디에 개발하는 좋은 땅이 있는데요, 어디에 좋은 상가가 있는       데요 하는등의 텔레마케팅이나 설명회에 현혹되지 말라는 것이다      때에 따라서는 좋은 물건도 있으나 대부분 투자가치가 없는 것이 많다)      * 대부분 3~5천만원만 투자하라고 권한다 이는 대부분의 가정에 있는        여유돈이거나 주부들의 비상금이 이정도라서 이를 이용하는 것이다 3. 자기가 가장 잘 아는 가까운 주변에 투자하라     자기가 살고 있는 곳, 고향, 친지가 살고 있는곳에 투자하라    (그렇지 않다면 리장,영농회장,공인중개사를 친하게하여 정보원을 삼으라) 4. 자기 능력에 넘치는 투자는 하지 마라     레버리지 효과도 자기 능력하에서 해야 한다     (능력을 넘는 융자는 자산을 날리는 수가 있다) 5. 투자하여 얻은 돈의 일부는 반드시 재투자하라    0 투자하여 얻은 이익의 50%는 반드시 재투자 하라     0 투자하여 얻은 이익의 20~30%는 장기적인 부동산에 투자하라       먼 훗날 반드시 보험으로 나에게 보답할 것이다     0. 투자하여 얻은 이익의 5%는 이웃에게 베풀어라        나중에 좋은 일에 쓰겠다는 것은 어렵다 어려운 이웃을 돌아보는        따뜻한 마음을 가져라 6. 공동투자를 두려워하지 마라     친척,친구,직장동료등과 공동투자하라 이윤을 극대화할수 있는길이다 7. 싸게 사고 시가에 팔아라    부동산 수수료를 아끼지 말고 지불하라