3월 5일 부동산 경기 저점 전.후 수도권 서부 시장전망 세미나를 다녀와서(1부)

오랫만에 부천에서 부동산에 대한 세미나가 있었던 날이다

비가 추적추적 내리는 가운데 강의장인 부천복사골문화센터로 향했다

원래 참여율이 낮은 부천 인천등 서부지역이라 별 기대를 하지 않고 갔는데

우메 웬일일까 800석 규모에 거의 빈틈없이 자리를 채운 그야말로 대성황이었다

강사는 내집마련정보사의 김영진대표와 나비에셋의 곽창석대표가 맡았다

 

내집마련정보사 김영진 대표는

금융위기 탈출, 부동산 재테크라는 주제로 열강을 해주셨다

 

1. 우리나라 부동산 가격 주기

  - 78 ~ 80년도

  - 87 ~ 91년도

  - 01 ~ 03년도  (IMF로 인하여 3년정도 뒤로 늦춰진 경우임)

  - 09 ~ 11년도 (원래 이렇게 상승기조가 이루어져야하나 금융이기로 인하여 다소 지연될것임)

 

2. 벌집이론

  - 1국면(회복기) : 거래량도 늘고 가격도 오르는 시기

  - 2국면(상승기) : 거래량이 다소 줄고 가격은 오르는 시기

  - 3국면(침체진입기) : 거래량은 급격히 줄어들고 가격은 보합인 시기

  - 4국면(침체기) : 거래량은 줄고 가격은 하락하는 시기

  - 5국면(불황기) : 거래량은 다소 늘고 가격은 하락하는 시기

  - 6국면(회복진입기) : 거래량은 늘고 가격은 보합인 시기

  * 현재 우리 부동산 시장은 5국면인 불황기 정도라고 본다

  * 이제 회복진입기를 거쳐 회복기로 갈것이다

  * 다만 그 시기는 금융위기(실은 부동산발 서브프라임) 해소 시기에 달렸다

 

3. 환경변화

  - 세계적 금융위기 (금융시장,부동산시장 안정될것이다)

  - 정부 부동산 규제 파격적 완화

  - 소득의 양극화

  - 주택 공급 축소(공급량 부족은 3년후 부동산시장에 파장이 클것이다)

  - 지방 미분양 심각

 

4. 수요자 예상 추세

  - 주택 재테크 수요 증가

  - 양극화 심화

  - 다주택자 증가

  - 외국 투자 증가 (환율) - 외국에서 보면 부동산가격이 50% 이상 빠졌다

  * 향후 주택으로 재테크를 하는 가수요와 투자세력이 들어올것이다

  * 그로 인하여 위와 같은 수요자층이 생길것으로 예상 된다

 

5. 투자 수익 극대화 지역

  - 버블 세븐 지역

  - 개발 호재 지역

  - 강남 수요자 선호 지역

  * 투자 수익을 극대화 하려면 돈이 움직일수 있는 지역이라야 하며

     이는 바로 위에서 열거한 지역들이 될것이다

 

6. 투자 방법의 변화

  - 재테크

  - 분양, 미분양

  - 경매

  - 전매

  * 재테크및 투자 방법들이 다양해 졌고 그 틈새를 활용한다

  * 전세 시장이 살아나면 부동산 시장은 살아 난다

 

7. 재테크 되는 부동산

  - 신규아파트(전용45평 이하) - 양도세 감면 분양주택

  - 역세권 부동산

  - 급매물

 

8. IMF에서 배운다

  - 가장 어두울때 투자

  - 청약통장 보유  - 해약하지 말고 특히 새로나오는 만능통장은 어린아이도 들어줘라

  - 정부정책 활용 극대화

  - 부자를 따라 간다

 

9. 재테크 전략

  - 정보 취득(인터넷,강좌,교육)

  - 커뮤니티 확장

  - 지렛대 효과

 

결론

 

지금은 불황기 내지 회복침체기 초입에 와 있는것 같다

요즈음 같은 위기가 곧 기회다

무릎이하로 내려왔다 (무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 격언)

IMF때 회복기간은 6개월이었다 지금은 다소 더 걸릴수는 있으나 저점이 다가오고 있다

급매가 사라지고 전세시장이 살아나고 하면 반등의 신호로 보아도 될것이다