대지가 좋다구? 지목은 땅위에 무에 있느냐 뿐이다. 용도지역을 보라.

대지가 좋다구? 지목은 땅위에 무에 있느냐 뿐이다. 용도지역을 보라.

땅은 현재 사용하고 있는 용도에 따라서
건부지인 대지,공장용지,창고용지 등과
나지로 농지인 전•답•과수원,유지,구거
기타 나지인  임야,잡종지, 도로, 하천, 유지, 염전 등으로 나누어 진다.
이와같이 그 땅을 쓰고 있는 용도에 따라서
28개의 지목으로 분류하고 있다.

건부지는 좋고, 나지는 나쁘다고 말한다면
사업하는 사장님은 부자고 회사원은 가난하다고 말하는과 같다.
사장님 중에는 년 1천만원도 못 버는 분들도 있고
회사원 중에는 년 수억원을 버는 사람도 있지 않은가
땅의 좋고 나쁨의 기준은
그걸 사용하려는 사람이나 목적에 따라서 달라지는 것이며
일반적으로는 용도지역,용도지구,용도구역 등에  따라
건축이나 개발 가능성 등에 따라서 좋고 나쁨을 말한다.
그러다 보니 이미 건축물이 있는 대지가 좋다고 하는 것이다.
그러나 투자자의 입장에서는 돈이 되느냐 여부로 땅을 보아야 하고
이미 건부지로 사용하고  있어  비싸다면
단정적으로 좋은 땅이라고 말할 수 없다.

일반적으로 토지 투자에서
가장 좋은 것은 물론 집이나 건물을 지을 수 있는 '대지' 또는 '잡종지' 이다.
그러나 '대지' 또는 '잡종지'의 가격은 다른 지목의 땅값에 비해 훨씬 비싸다.
그러므로 투자자의 입장에서는 좋은 땅이 아니다.

왜냐하면 이런 땅들은 벌써 다 올라버린  땅이기 때문이다.
이미 다 오른것보다는

앞으로 오를수 있는 땅이 투자자의 입장에서는 좋은 땅들이다.
그래서 투자자들은 농지와 임야를 찾는 것이다.
앞으로 가꾸면 가치있게 만들수 있는 땅이기 때문이다.

우리 주변에서 한번 살펴 보자.
어떤 사람이 10억원의 자금이 있다고 하자.
이 돈으로 도심에 있는 대지 평당 1,000만원짜리 땅 100평을 사서
그 땅이 평당 2,000만원이 되기를 기다리는 것보다는
지방에 있는 농지 평당 10만원짜리 10,000평을 사서
그 땅이 평당 20만원이 되기를 기다리는 것이 훨씬 더 빠른 투자가 되기 때문이다.
그렇기 때문에 우리는 이미 개발 된 지역의 성숙된 땅  즉 대지보다는
아직 개발이 덜 된 지역의 미성숙된 농지나 임야를 찾아서 투자를 하고 있는 것이다.

그럼 농지와 임야는 아무것이나 사면 될까?
물론 농지나 임야라고 해서 아무것이나 사도 되는 것이 아니다.
그 중에서도 개발이 가능한 것,

다시 말해 앞으로 가치를 높일수 있는 땅을 사야 하는 것이다.
이미 오를대로 오른 땅들인 건부지 즉 대지는 차순위로 보자는 것이다.
그럼 길가에 평탄하고 넓으며 보기도 좋은

들판의 네모 반듯하게 경지정리가 잘 되어 있는 농지를 사야 하나?
고것도 아니다.
그럼 도대체 어쩌란 말이냐?
그래서 골 아프지만 법에 나오는 몇가지 기본적인  것들은 알아야 한다.

우리나라에서는 전 국토를 효율적으로 관리•사용하기 위하여

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이라는 법을 제정하여

용도지역, 용도구역, 용도지구라는 어려운 말을 사용하면서,

어떤 땅에서는 고층 빌딩도 지을 수 있게 하고,
어떤 땅에서는 그저 작은 주택이나 지을 수 있게 하고

어떤 땅은 절대로 개발을 못하게 규제하기도 한다.

토지 투자를 하려는 사람들이

기본적으로 알아야 할 것으로는 지목과 용도지역이 있는데
그 중에서 더욱 중요한 것은 바로 용도지역이다.
용도지역이란 쉽게 이야기하면 법으로 땅의 신분을 정해 주는 것이다.
이 지역은 사람들이 모여사니 양반지역으로 도시지역의 주거,상업,공업
이 지역은 앞으로 개발하며 살아가라하는 중인지역으로 관리지역이나 녹지지역
이 지역은 생산 보전위한 천인 지역인 농림지역
이 지역은 절대로 보존하라는 자연환경보존지역이라하고
이걸 국계법에서는

'도시지역', '관리지역', '농림지역', '자연환경보전지역'으로 분류하고
'도시지역'은 다시  '주거지역', '상업지역', '공업지역', '녹지지역'으로 나눈다.
'관리지역'은 또 '계획관리지역', '생산관리지역', '보전관리지역'으로 나눈다.

이제부터 각각의 용도지역에 대하여 좀더 자세히 알아보자.
먼저 도시지역부터 살펴보자.
도시지역은 사람들이 잠을 자고 일상생활을 영위하는 '주거지역',
사람들이 모여서 먹고 마시고 놀고 장사도 하는 '상업지역',
물건을 만드는 공장들이 몰려 있는 '공업지역',
도시의 허파라 할 수도 있고 개발을 유보하고 있는 '녹지지역' 등으로 나눈다.

다음으로 비도시지역은 '관리지역', '농림지역', '자연환경보전지역'으로 나누는데,
'관리지역'은 다시 비도시지역이지만

도시지역의 성격을 띄고 개발사용수익이 가능한 '계획관리지역',
농림지역과 비슷하지만

농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 '생산관리지역',
자연환경보전지역과 비슷하지만

자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 '보전관리지역'으로 나눈다

'농림지역'은 시골에서 경지정리가 잘 되어 있는 농지나

산 속의 임야 같은 지역으로 농사를 짓고 살아라 하는 곳이고
'자연환경보전지역'은 시골의 경치 좋은 곳,

수자원이나 문화재 등을 보전해야 할 필요가 있는 곳 같은 곳들이다.

여기서 도시지역인 '녹지지역'은
다시 '보전녹지지역', '생산녹지지역', '자연녹지지역'으로 나누는데,
이것은 어디까지나 도시지역으로서,

비도시지역인 '보전관리지역', '생산관리지역', '자연환경보전지역'과는 다른 것이다

자! 그럼 한번 법 조항들을  살펴볼까요.
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조에 이렇게 되어 있다.
국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.
1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발•정비•관리•보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 '농지법'에 따른 농업진흥지역 또는 '산지관리법'에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역 : 자연환경•수자원•해안• 생태계•상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호•육성 등을 위하여 필요한 지역

또 제36조에는 이런 내용이 있다.
국토교통부 장관, 시•도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시•군관리계획으로 결정한다.
1. 도시지역 : 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역 : 자연환경•농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역 : 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역 : 농업•임업•어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용•개발을 하려는 지역으로서 계획적•체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역


이제 다시 본론으로 돌아가서
우리나라 땅은 그 사용하는 용도에 따라서
그에 맞는 지목이라는 이름표를 달아 준다.
따라서 한번 정한 지목은 영원 한것이 아니고
그땅이 위치한 지역의 용도지역.지구,구역에서 정한
즉 허용하는 행워로 허가를 받으면
그 사용하는 용도에 따라서 지목은 또 바뀌게 되어 있다.
그러므로 대지는 좋고 농지는 나쁘다가 아니라
그 땅이 있는 지역 등이 어디냐에 따라서 좋고 나쁨이 가려진다고 보라.
이제 지목이 대지만을 고집하지는 않겠쥬

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전국유일의 농지투자재테크 코칭전문가
농지오케이  윤세영