농지투자에서 농지전용 개발이 최고의 투자법일까?

농지투자에서 농지전용 개발이 최고의 투자법일까?


농지는 생산과 보존을 해야 할 대상이다.
다만 필요에 의하여 끊임없이 개발이라는 미명 아래  파헤쳐지고 있다.
대부분의 농지투자라고 하면 개발 가치를 보고 한다.

개발을 해서 이익을 취하려면 활용도가 많고
수요자가 많은 그런 곳에 해야 할 것이다.
그런 곳은 택지개발지구 등에서 분양되는 토지들이나
오래된 도심의 재생을 위한 개발이 제격일 것이다.
그런데 왜?
농촌에까지 파고들어 농지와  산지를 파헤치는가.
투자자가 돈이 되어서라기보다는
잘 모르는 투자자를 끌어들여 돈을 벌려는 사이비 전문가들과
떼돈을 벌고자하는 욕망에 사로잡힌 투기꾼들의
꿍꿍이가 맞아 떨어진 결과물이라고 본다.

자 정말로 돈이 되는지 한번보자.
우선 지역이나 용도에 따라서 상황은 다르다.
그래서 일반적으로 개발투자를  많이 하는
수도권의 계획관리지역으로 알아 보자.
개발가능한 농지나 임야로 500평이라고 보자.
주변에 공장용지가 100만원이라면

대지 등 공장지을 자리느 대부분 200여만원을 넘고

건물이 있는 그런 땅들은 300만원 정도를 하는것이 일반적이다.

​
공장거 통상 2층으로하면 건물면적이  400평이고
평당건축비를 150만원만 잡아도 6억원이나 하고
토목공사비 등이 30~50만원 이상 들어 가니 
토지에 풀어 보면 평당 200여 만원으로 토지가격과 개발비용이 비슷하게 된다.
이 지역의 공장은 평당 300만원이 쉽지 않으니
수익률이 그리 높은 편은 아니다
그래서 대지나 공장용지보다는 다소 싼

농지를 70~80만원에 구입하여 공장을 지으면
그만큼 차익이 커지니까 농지를 전용하여 공장을 지으려하는것이다.
​

농지를 가진 매도자라면 농지로 ㄱ냥 매도하는것보다는​

매도자가 공장 인허가를 조건으로 매도한다면
공장용지와 같은 100만원 이상을 밭을수가 있다.
그럼 허가만 내주고 20~30만원을 더 받게되니 30%이상의 수익률이 된다.
거기에다가 공장으로 지어서 팔면 양도소득세도 만만치 않은데
4년이상 채촌자경 대토로 하거나
8년이상 재촌자경을 하였다면
1억원까지 양도세를 감면 받으니
결국 50%이상의 수익률을 올리게 된다.
개발하느라 추가로 돈들이지 않고 토 속도 안터지고
높은 수익을 올릴수 있는 방법이 허가만 내주고 파는  것이다.

그럼 매수자는 어떤 이익이 있을까?
원래 농지는 농업인이나 농업인이 되려는 자나
농업법인만이 취득을 할수 있는데
농지전용허가를 받은 농지는 공장을 하려는 사람이나 법인도  살수가 있다.
그러면 농지를 사서 전용하는것은 어렵지만
농지를 전용한것을 산다면 누구나 가능하다는 것이다.

여기서 어떡해  해야 돈을 버는지 아셨죠?
또하나 매수자는 허가비용이나 개발비용을 오롯이 경비로 공제 받을수 있으니
나중에 처분시에 양도세나 상속세도 절감할수 있다.

부동산 투자는 돈 벌자고 하는 거다.
내가 이닌 나라에서 용도지역,지구,구역을 변경 해제하여 주면 가장좋은거고
그게 아니면 간단하게 지목변경, 공시지가 조정,분할합병 등 하면 다음으로 좋은거고
그것도 저것도 안되면 헐수 없이 내가 내 돈 들여서 개발하는게 마지막 수단인 농지전용인데
요때도 매수자를 이용한 농지전용 매도는 상수요
내돈 전부들여 하면 하수다.
​요런 이야기....

​

농지전용 개발이 반드시

농지투자의 전부가 아니라는걸 ​
쉽게 전하려고 한 것이니

너무 토달지 마시라.

​

여기서는 농지투자에서

전용개발이 능사가 아니라는걸 말하고자 한 것이다.

투자방법은 정책이나 시대나 지역이나 투자자에 따라서

각양각색이고 아주 다양하므로 일률적으로 이렇다 저렇다 말할수는 없으리라​

다만 내가 투자를 해서 돈을 버느냐 못버느냐로 투자 여부를 판단하라

​

​대한민국 제일의 농지투자전문가

농지오케이  윤세영​