부동산은 타이밍이라는데 ...부동산투자 사계절로 본 지금의 부동산시장은? <농지오케이의 투자이야기 >

부동산은 타이밍이라는데 ...부동산투자 사계절로 본 지금의 부동산시장은? <농지오케이의 투자이야기 >

 

 부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수다.

 부동산경기는 흔히들 단기,중기 장기 파동이 있다고 하고

 이를 회복기-활황기-하락기-침체기 등으로 반복 한다고 한다.

 우리나라 계절도 사계절이 오고 간다.

 그 사이에서 우리는 그때 그때 맞는 옷도 갈아입고

 씨앗도 뿌리고 거둔다.

 인생도 마찬가지로 10~12년을 주기로 좋은시절과 힘든시절이 오고간다.

 이러한 사계절 또는 좋고 나쁜 시절은 매번 오고가건만 매번 똑같이 오고가지는 않는다.

 이를 10년주기설 30년주기설 60년주기설 120년기설,180년주기설 등등으로 표현한다.

 즉 어떤때는 좋은시설이 여름이 길고 뜨겁기도 하지만

 어떤때는 짧게 왔다가 그냥 지나가 버리기도 하는 것이다.

 어제와 오늘은 가고 오지만 오늘이 어제와 똑 같지는 않은것처럼....

 부동산은 타이밍이라고 말한다.

 그 타이밍은 무엇을 말할까?

 저점에서 사서 고점에서 파는걸 말할까?

 조금 깊이 생각하면 그것도 아니다.

 그러나  큰 틀에서 수익 창출로만 보면 맞는 말이다.

 

 봄에 씨를 뿌리고 가꾸면

 대부분의 씨앗이 나서 자라고

 좋은 씨앗인지 좋은 땅인지에 따라서 나고 자람에 차이가 있고

 얼마나 정성들여 가꾸느냐에 따라서도 달라지며

 씨앗의 종류에 따라서

 봄에 바로 수확하는 엽채류가 있는가하면

 초여름에 수확하는 감자 등이 있고

 한여름에 수확하는 참깨,고추 등 과채류 등이 있으며

 가을에 수확하는 콩, 벼 등 곡식류가 있다.

 보다시피 오랜 세월 자라는 것들이 거두어 들이는게 훨씬 더 많다.

 그리고 작물에 따라서는 

 늦봄에 심어야 하는 콩 들깨 등이 있고

 여름에 심는 메밀과 김장채소가 있고

 가을에 심어야 하는 보리 마늘 등이 있다.

 봄 작물을 여름이나 가을에 심거나

 여름이나 가을작물을 봄에 심어도 거둘게 없다.

 특히나 어떤 작물이던지 겨울에 심으면 자라지 못한다.

 이것이 바로 타이밍이다.

 부동산 투자도 이와 마찬가지다.

 바닥을 다지고 오르기 시작할때는

 아무부동산이나 사두어도 오르게 되어 있다.

 어디에 어떤 부동산을 샀느냐에 따라서

 또는 어떻게 관리를 했느나에 따라서 수익률이 달라질 뿐이다.

 그렇다고 오르고 있거나 어느정도 올랐을때도

 주거용에서  상업 공업 등 수익형으로 토지로 특수부동산으로

 투자 하면 수익을 내주는 부동산은 있으나

 이때에는 선별적으로 다르다는 것이다.

 이를 부동산 사계절이라고 한다.

 절기에서도 2월 초순에 입춘이 되면 봄에 들어서지만

 우리가 느끼는 봄은 이보다 세네번째인 

 3월 초순 경칩에서 3월 하순 춘분이되어야 제대로 봄이라 느끼게 되고

 여름은 이미 5월 초순 입하에서 시작하지만

 우리가 느끼는 여름은 이보다 세네번째인

 6월초순의 망종 6월하순의 하지에서야 여름이라고 느낀다.

 거기다가 진짜 여름이라고 느끼는 계절은 소서와 대서 흔히 말하는 복중으로

 실제 뜨거운 여름은 7월 중순 소서와 대서 중간에서 시작하여

 8월중순 입하와 처서의 중간까지 이어지며 이미 가을절기에 두번째인 처서까지도 더위를 느낀다.

 부동산시장의 경기변동은 대략적으로

 회복기~호황기~하락기~침체기를 반복함에 있어

 이러한 한주기는 대략 2~4년 정도로서

 때로는 짧게 때로는 길게 이어지며 수없이 반복을 한다.

 이와 같이 부동산사계절에서도

 이미 오르는 징조가 나왔지만 우리는 이보다 1년여가 지난후에야 오른다고 느끼고 

 활황기의 끝자락이 되어가는데도 우리는 사야 한다고 덤벼들게 된다.

 이슬이 맺히는 한로가 될때부터 이미 수확을 준비하여야 하나 

 한참 오른 꼭지까지 사지 못해 안달을 하며 달려 든다.

 가을에 접어들면 거두어 들일 준비를 하여야 하고

 가을이 깊어지면 본격적으로 갈무리를 해야 함에도 계속 따듯할 줄 알고 거두지 않다가

 된서리 맞고 손해를 보고 거두거나 눈속에 파묻어 놓고 안타까워하며 겨우내 배를 곯는다.

 바로 타이밍을 제대로 맞춘 결과는 혹독하다.

 계절에 맞는 농사를 잘 지어야 하듯이

 부동산투자도 경기 순환에타라서 잘 구하고 팔아야 한다.

 이것이 부동산 사계절 투자법이다.

 세상은 나를 위해 존재하지만

 무작정 기다려 주지도 무한정 나에게 주지도 않는다.

 뿌릴때 뿌리고 거둘때 거두고

 다시 다음해를 기약하는 자연의 법칙처럼

 부동산 투자도  구하고 파는 시기를 잘 해야 한다.

 이것이 투자타이밍이다.

 한 여름 밖에 살아보지 못한 매미가 어찌 혹독한 겨울 추위를 알것이며

 한 계절 왔다가 가는 기러기가 어찌 폭염과 홍수와  태풍의 위력을 알리오.

 호시절의 투자경험으로  다른이들에거 무용담을 말하는 것은

 무더운 여름날 실컷 울어 대던 매미가 따듯하고 살기 좋다는 것과 같다.

 적어도 부동산시장에서 단기, 중기,장기파동 등을 겪으며

 투자에서 단맛과 쓴맛을 한번쯤은 겪어 보고  이야기를 해야 한다.
 따듯한 봄의 여유와 모든것을 녹여 버리거나 휩쓸어 버리는 폭염과 홍수가 나는 여름도 나보고 

 가을에 풍성한 수확도하고 살을 에는 혹독한 겨울도 난 텃새와 같은

 산전수전 다겪고 공중전까지 치른 지식과 실전경험이 있어야 제대로 된 투자를 하게 된다.

 하지만 이런경험을 다하고 언제 투자를 하겠는가.

 그러니 이러한 지식과 경험을 가진 전문가의 조력을 받으며

 작은 것부터 한단계 한단계 투자를 하는 것이 성공하는 투자법이다.

 그러면서 진정한 투자타이밍 그리고 나만의 투자 로드맵을 만들어가야 한다.

 자 중요한것

 그럼 지금은 어떠한 시기에 와 있는가?

 이미 천정부지로 오르고 있고 너도나도 못 사서 안달이고

 정부에서는 규제 대책을 쏟아 내고 있고

 그럼? 지금은 이미 가을에 와 있다고 본다.

 지금 거두지 않으면 혹독한 겨울을 나게 될 것이고

 그렇게 되면 다시 오는 봄에 뿌릴 씨앗이 없어서 초근목피로 연명하게 될 것이다.

 부동산시장은 살아 있는 생물과 같아서

 정책이나 소문 특히나 대중의 심리에 따라서 심하게 요동을 치므로

 부동산전망을 하는것은 신의 영역이라고들 한다.

 그러나 어느 여름도 4개월을 더 간적도 없고 어느 겨울도 한달도 안된적이 없다.

 즉 아무리 좋은 호시절도 60개월 정도를 갔고

 아무리 나쁜 시절도 20여개월은 갔다는 것을 보면

 지금은 60여개월째 이어지고 있으니 어느정도에 와 있는지는 알수 있으리라.

 절대로 부화뇌동하지 말고 신중에 신중을 기하는것

 기다리는 것도 투자라고 했으니 자제를 당부드린다.

 더군다나 미국금리는 오르고 전문가들이 2020년 불황을 예고하고 있다.

 어찌되었든간에 지금은 아무곳에나 아무씨앗이나 뿌릴시기는 아니라고 본다.

 어제 나는 밭에다가 시금치를 뿌리고 왔다.

 지금은 시금치를 뿌리는 시기이다.

 아직 보리나 밀은 이르고

 콩이나 팥이나 벼는 씨를 뿌리면 나오기는 하겠지만 거둘게 없다.

 세상 모든것이 뿌리고 거두는 시기가 있는 법이다.

 이것이 곧 타이밍이다.

 

 농지투자전문가  농지오케이 윤세영

 다음 도표를 보면 생각해 보자.

아래사진은 강의용으로 만든것이다