부동산 투자의 꽃 땅투자! 땅투자의 과실 농지투자!

부동산 투자의 꽃 땅투자!  땅투자의 과실 농지투자!

 

 부동산중개컨설팅을 한지도 20여년

 땅과 함께 해온지는 40여년이 되는데

 그 중에서 농지와 산지라는 한분야에서 다양한 경험을 해본이도 드물것입니다.

 오늘은 10여년 전에 썼던 글을 다시한번 정리해서 올려 보고자 합니다.

 

 나는 농림직 공무원으로 근무를 하면서

 이천시에서는 농촌에서의 농가주택이나 창고 등 개인의 농지전용이나 거래 업무를,

 부천시에서는 도시에서의 중동,상동신도시등 대단위의 농지전용이나 거래관리등의 업무를

 두루두루 처리하면서 부동산 특히 농지에 대한 지식을 익힐수 있었으니

 운이 무척이나 좋은 편이었습니다.

 IMF를 맞으면서 위기는 기회라 생각하고 23년간의 공무원 생활을 그만두고  

 부동산중개를 하겠다고 겁없이 뛰어들때만하더라도 하룻강아지였습니다.

 하지만 농지와 임야라는 전문중개업자로서의 전문성과 노하우로 승부를 걸었습니다.

 또한 온실속의 화초와도 같은 생활에서 야전에 뛰어들면서

 전철역에서 전단지도 나눠주고, 전철에서 볼펜도 팔며

 나름대로 야생에 도전하려는 의지도 불태웠습니다.

 오늘은 농촌과 도시에서의 행정 경험과 

 부동산중개컨설팅 실무를 경험하면서

 느끼고 터득한 농지투자에 대한 나름대로의 생각을 이야기 해 보고자 합니다.

 

 사람이 살아가는데 부동산이란

 

 지금까지 살아오면서 부동산 한 두번 사고 팔거나

 이사 한번 해보지 않은 사람은 없을 것입니다.

 사람들은 누구나 태어나면서부터 죽을 때까지 부동산과 떼어 놓고 살아 갈 수는 없습니다.

 그만큼 부동산과 사람은 떼어 놓고 말 할 수는 없다고 봅니다.

 다만 오늘은 토지 투자(농지)에 대하여 주로 이야기를 해보고자 합니다.

 

 부동산 투자대상으로서의 농지란?

 

 농지투자는 매우 매우 매력적인 대상이라고 말 할 수 있습니다.

 농지에 투자하는 경우에는 크게 두 부률로 분리할수가 있습니다.

 첫째는 농지의 원래 순기능인 농산물을 생산하기 위한 농지투자입니다.

 농사를 짓기 위하여 좋은 농지를 사고 가꾸는 그런 것으로

 전업농이나 요즈음 귀농 귀촌의 경우가 여기에 해당 할 것입니다.

 이제 다른 한 부롷는 그야말로 농지로 돈을 벌려고 투자하는 사람들이 있습니다.

 흔히들 다른사람들은 투기꾼이라고 부르기도 하지만

 이들은 나름 엄청난 노력과 준비를 하고 투자하며 공을 들이고 있습니다.

 실제로 이러한 농지투자자들은 농촌에서 농사를 업으로 하는 분들이 아닌 경우에는

 전체 투자자의 5%도 안될 정도로 극히 제한된 분들이란 것입니다.

 대부분의 사람들이 부동산하면 아파트나 주거용 조금 더 나아가 상가 등을 거론하지만

 이는 토지투자자들이 보기에는 어린애 장난하는 수준으로 생각 할 겁니다.

 실제 내노라 하는 주거용부동산투자자들도

 땅에 투자하는 것은 엄두도 내지 못하고 있는 이유는

 땅이란 정가도 없고 무에서 유를 창조해 내는 예측이 불가한 상상력과 경험만이 통용되는

 그런시장이기 때문에 돈이 된다는 것을 알면서도

 쉽게 접근하기 어려운 분야이기 때문일것입니다.

 

 자 일례로 현재의 압구정 현대아파트를 예로 들어 보고자 합니다.

 73년 당시 배 밭이었던 이곳의 땅 값은 3.3평㎡에 17,000원이었다고 합니다.

 지금 1억원대라고 한다면 6천배이고, 상업지역이 2억원대이면 1만배가 넘습니다.

 75년 당시 이 아파트의 분양가는 프리미엄포함해서 1500만원정도였다고 합니다.

 지금은 25억을 넘었다하는데도 오름폭은 200배가 안됩니다.

 그런데 사실 이 아파트 가격도 땅 값이지 실제 건물에 대한 가격은 아니지 않습니까?

 모두가 이러하지는 않아요.  강남 개발 지역이니까 이런거지요.

 그냥 아파트와 토지 비교해 본 거예요 ㅎㅎ

 

 농지투자 무엇이 어려운가?

 

 아마도 첯번째는 도대체가 땅값을 알 수가 없다는 것일 겁니다.

 두번째는 이 땅을 어떻게 이용하여야만

 최유효로 활용 할수 있는지가 판단되지 않는 것일 겁니다.

 또 하나는 과연 어떻게 관리해야만 가치를 높일 수 있는지 일것입니다.

 이 외에도 용도가 명확히 정해진 건물만을 보던 익숙한 시각으로 땅을 보면

 맨땅에 헤딩이라는 생각이 들고 그져 혼미한 것이 눈앞이 캄캄하게만 느껴진다는 것입니다.

 

 한번 살펴 볼까요?

 아파트나 상가등 건물들은 이용목적이 대등소이하고 그 가격이 어느 정도 정해져 있습니다.

 그러나 토지는 도로에 접했느냐 접하지 않았느냐의 개별적 개발가치여부와

 그 땅에다 공장,가든,펜션,단독,농업용창고 등 어떤 건물을 지을 수 있느냐를 결정하는

 어느 용도지역에 속해 있느냐에 따라 신분이 구별되고 가치가 달라지게 되어 있습니다.

 그것만이 아니라, 그 지역을 신도시나 택지개발등으로 개발하는

 개발지역에 속하느냐 속하지 않느냐

 속하지 않는 경우라면 뒤쪽이냐 앞쪽이냐에 따라 달라지게 됩니다.

 또는 농촌지역에 속해있느냐 도시지역에 속해있느냐에

 그 땅 주변지역들이 개발이 활발하게 이루어 지느냐

 아니면 개발계획등이 있어 장래가 유망하냐 등등

 그 땅이 위치한 지역과 지목 등 활용가치에 따라서 달라지게 됩니다.

 

 그렇다보니 건물을 주로 접해 익숙한 일반 투자자들에게는

 도대체 땅을 쳐다보거나 투자한 사람들의 성공 실패담을 들어보면

 꼭 도깨비 장난 같다는 생각 밖에는 들지 않고 머리속이 혼미해 지기만 할 것입니다.

 실제로도 그러합니다.

 토지란 투자자가 생각하는 대로 이루어지는 요물입니다.

 믿음과 사랑으로 보살피고 가꾸면 그에 맞게 수십 수백배로 보답하고

 찣고 까부르고 방치하면 그에 맞게 헐값에 날려버리게 되어 있습니다.

 

 누구에게나 대박을 내주는 그런 부동산은 없다

 

 누구에게나 대박을 내주는 그런 부동산은 없습니다.

 그런데도 투자자들은 누구나 그런 부동산을 원하고 있습니다.

 지금도 땅에 투자한다면서 1년에 두배 3년에 세배가 되는 땅이 있으면 투자하겠다고 합니다.

 정말 그런땅이 있다면 투자자에게 소개할 중개사가 있겠습니까?

 아니 그걸 파는 얼간이 매도자가있겠습니까?

 이 세상에 그런 땅은 없습니다.

 그러나 어쩌다가 그런 부동산이 걸려 들 수는 있습니다.

 또한 현장에서는 흔하기도 하구요.

 이는 정보를 가지고 잘 분석하고 판단하였거나

 아니면 정부정책이나 시책으로 인한 수혜이거나

 그 부동산에 가장 적합한 조건으로 최유효 이용을 하거나

 최고의 수익을 낼 수 있도록 조건을 충족해주어야만 대박이 나는 것이라고 봅니다.

 

 명동의 상가부지가 좋은 것은 누구나 다 압니다.

 그렇다고 그 땅이 누구에게나 다 좋은 것은 아니라고 한다면 억지라고 할까요?

 그곳에서 장사를 하려는 사람이나 임대를 하려는 경우에는 매우 좋은 것입니다.

 그렇다고 직접 장사를 하는 경우에도 누구에게나 좋은 자리라고 할 수는 없습니다.

 거기에 적합한 장사를 하려는 경우에 좋은 것이지

 그곳에서 야채나 과일이나 아니면 방앗간을 하면 과연 최선일까요?

 농사를 지으려는 사람에게 그 땅은 과연 좋은 땅일까요?

 단독주택을 지으려는 사람에게는...

 이 세상에 누구에게나 다 좋은 그런 물건은 없습니다.

 필요한 사람에게만 좋은 것입니다.

 

 농지투자를 위한 전문가를 만나야

 

 지금은 전국민의 부동산전문가 전성시대라고 말 할수 있습니다.

 너도 나도 이곳 저곳의 부동산 전문가과정을 이수하고는 전문가라고 합니다.

 평생교육원, 문화센터,전문학원,개인등 강좌가 헤아릴 수 없이 많아서

 그만큼 부동산에 대한 지식을 접 할수 있는 기회도 많기 때문이고

 성공한 사례나 몇가지 사례등을 듣고 보면 마치 모든 걸 다아는 듯 하기도 합니다.

 하지만 하루하루를 살아가는 것이  같은듯 하지만 다르듯이

 어느것하나 똑같은 경우는 없습니다.

 

 앞에서 말했듯이 23년간 공무원으로서 농지업무를 처리 하였고

 20여년간 농지 중개, 컨설팅을 하고 있는 나도

 농지투자를 어떻게 해야 하는지 이제서야 조금 알 것 같은 것이

 농지투자의 실상이라면 엄살이라고 하겠지만 사실입니다.

 부동산 전문지식을 얻는 것도 좋은 교육기관에서 훌륭한 교수님들의 지도를 받아야 하고

 부동산 투자시에는 내가 얻은 정보나 나의 지식을 과신하지 말고

 동료나 친지 전문가의 조언을 얻을 줄도 알아야만 합니다.

 

 농지투자의 매력 세테크

 

 농지에 투자를 하였는데 막상 매도 등으로 자금을 회수하다보면

 어떤사람은 전액을 다 자기것으로 하는가 하면

 어떤 사람은 50%정도 밖에는 회수하지 못하는 경우가 많이 있습니다.

 결국 투자라고 하는 것은 내가 투입한 자금 대비 최고의 수익을 거두는 것입니다.

 그런데 이것은 팔거나 정리할때에 하는게 아니라

 구입하여 보유관리하면서 그리고 처분시까지 잘해야만 최대의 수익을 올릴수 있습니다.

 이것이 어떻게 세테크를 하는냐이고 그 결과는 수익률로 나타납니다.

 농지투자에서는 사업용과 비사업용이 세율이 10% 가산세가 있고

 사업용에서도 재촌자경 여부에 따라서 양도세 감면 혜택이 있습니다.

 이를 잘 활용하면서 투자를 한다면 투자수익을 보다 극대화 할 수가 있습니다.

 사업용 판단과 감면 규정을 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

 2년이상 재촌자경하고 매도하면 양도세가 일반세율이고

 4년이상 재촌자경하고 대토를 하면 양도세가 1억원 감면이고

 8년이상 재촌자경하고 매도하면 양도세가 1억원(5년간 2억원) 감면입니다.

 마치 주거용에서 1세대 1주택 3년보유(일부는 거주요건있지만)하면 비과세인 것처럼

 농지에서 주어지는 감면제도를 잘 활용한다면 투자수익을 극대화 할 수 있습니다.

 양도세 1억 감면이면 양도차익이 대략 4억원정도입니다.

 이에 대한 유의할 사항이나 성공사례는 너무나 많아서 여기서는 생략하기로 하겠습니다.

 

 부동산투자 제대로 하는 방법들에 대한 다른 생각

 

 부동산 투자에서 땅 투자를 제대로 하는 방법에 대하여는 무수한 방법과 사례가 있지만

 그 중에서 몇가지만 조금 다르게 생각해 보자고 정리해 보려고 합니다.

 전문지식을 습득해야 한다.

   투자자들이 전문지식을 습득할 필요는 없다고 봅니다. 

      - 필요 할때 조언을 받을 전문가를 옆에다가 두면 됩니다.

      - 꾼들에게 걸려 들지 않고 투자물건에 대한 설명을 알아들을 정도면 됩니다.

 발품을 팔아라.

   지금은 옛날처럼 덮어 놓고 현장으로 돌아다녀서는 안된다.

      - 눈품, 손품, 귀품부터 팔아야 합니다.

      - 요즈음은 인터넷에서 위성사진이나 3D까지 다 볼 수 있는 세상입니다.

      - 그리고 마지막으로 최종 결정을 하기전에 현장 확인하면 되는 것입니다.

 고급정보가 돈이다.

    정보가 아니라 정보를 분석하고 판단하고 내것으로만드는 능력을 키워야  합니다.

     - 아니면 전문가를 믿고 투자하는 것이 좋습니다.

       *여기서 전문가란 어느날 갑자기 걸려온 전화나 어느날 강연에서 만난 전문가를 말하는게 아니고

        그동안 지켜보면서 신뢰 할 수 있는 주변의 중개업자나 전문분야의 종사자를 말하는 것입니다*

 부동산은 타이밍이다.

     대부분은 구입하는 시기에 신경을 씁니다.

     그러나 부동산은 처분하는 시기와 처분시의 수요자를 보고 투자해야만 합니다.

      - 즉 3년후 5년후.... 매도한다면

        어떻게 누구에게 얼마정도에 .....매도 할것인지를 보고 투자하는 것입니다.

 부동산 투자는 저질러야 한다.

     아무것도 모르고 남이 하니까  옆집 누가 했으니까 하는 것이 아니라,

     많은 정보와 자료를 분석하고  판단하여 결정을 하고

     그리고 확신을 갖고 과감하게 실천하여야만 돈을 벌 수가 있는 것입니다.

 

 성공하는 부동산 투자법

 

 부동산 투자에서는 "정답이란 없다 "  또한  "이세상에 공짜는 없다"

 "부동산 시장은 맹수들이 우글거리는 정글과도 같다"

 무작정 뛰어 들거나 기다리는 자에게 주어질 과실은 없습니다.

 

 부동산 투자로 성공하는 길은 오로지 노력과 열정과 실천의 결실이 있을 뿐입니다.

 꾸준한 관심을 갖고 - 지식을 축적하고 정보를 수집 분석하며 실력을 키워야만 한다.

 준비를 철저히 하고 - 투자금을 모으고 불리고 동원 할수 있는 능력을 키워야만 한다.

 기회가 되면 투자하고 - 이때다 싶을 때는 과감하게 투자를 하는 배짱을 키워야만 한다.

 내 자식 키우듯이 관리하다가 - 부동산은 생물이다 마치 자식사랑하듯이 아끼고 살피며

                                  좋은 물건으로 다듬고 만들어가며 관리하여야만 한다.

 필요로 하는 이에게 아낌없이 넘겨주어라 - 땅에 투자한 후에는 잘 관리하다가

                                필요로 하는 이에게는 아낌없이 넘겨 주어라 그리고 다시 투자하여라.

 

 땅 투자(농지)는 노후생활을 보장해 준다

 

 돈을 벌고 있을 때에 농지에 투자를 하여 두면

 노후가 든든하고 열 아들 안부럽고 요즈음 말하는 개인연금은 더더욱 부러울리가 없습니다.

 땅이란 것이 인플레 헷지 현상이 있어서 안정적이라 할 수 있고

 직접 농사를 지으면 소일거리와 함께 대부분의 부식들을 자급자족 할 수가 있으며

 농사를 못짓게 되더라도  요즈음은 농지연금도 있어서 노후생활을 보장 받을 수 있습니다.

 개인연금이니 보험이니 금융상품을 권하는 분들이 과연 당신의 노후를 걱정해서 하는 것은

 아닐 것이고 인구가 줄어서 연금이 박살 난다는 사람들인데 공적연금이 먼저 박살 날까요?

 개인보험회사 연금이 먼저 박살 날까요?

 농지는 적어도 박살이 나지는 않고 최소한의 생활유지는 보장해준다면 과장일까요?

 

 

토지는 유난히 대박이야기 많습니다. 

주식이나 일반 주택은 저리가라고 로또에 비견 될만 할까요?

이것은 토지의 특성 때문에 그렇습니다.

토지는 필요한 땅이 될 때는 완전 "독점"이 됩니다.

그 땅은 전 우주에 유일무이... 대체제가 없다고 봐도 무방하죠.

그러나 필요 없을때는 경제재로의 가치조차 없습니다.

즉, 상품 자체가 아닌 것이죠.

 

그래서, 개발계획이 중요하고, 도로가 중요하고...

필요한 땅이 되는가 아닌가가 가장 중요합니다.

필요한 땅이 되면 아무 것도 아닌 것에서 신데렐라가 되니까요...

 

그래서, 토지를 하시는 분은 몇년에서 몇 십년을 내다보고 투자를 하고

근면하고 성실하게 사시는 분이 많습니다.

일단 목돈을 땅에 묻어 두었으니 쓸 돈이 없고,

주위에서 돈 빌려 달라는 사람도 거절하기 쉽고,

그저 성실하게 살면서 기다릴 뿐입니다.

 

그래서, 토지를 하시는 분 중에서는 유난히 검소하고,

드러내기 싫어하고, 돈 자랑 하는 분들이 드물죠.

 

땅 투자로 대박 한번 기대해 봅니다. 대박 !!!!

 

 농지투자에 대하여는

 너무나 할말이 많아서 제대로 정리가 안 된것 같아서 죄송한 마음입니다.

 앞으로도 농지투자와 관련한 내용들을 정리해서 올려드리도록 하겠습니다.

 당장에 마음이 급하신 분들은

 그동안 제가 올려 놓은 글들을 카페에서 찿아 보시기 바랍니다.

 지금은 부동산 투자에서 전반적으로 볼 때는 늦가을입니다.

 우선 겨울을 나지 못할 부동산은 거두어 들여야 할 때입니다.

 그리고 당분간의 겨울동안에는 공부하며 준비하고 기다리는 시기입니다. 

 새봄이 오는듯 하면 여유있는 투자자는 투자를 하시고

 여유가 없는 투자자는 완연한 봄이 왔을때 투자를 해도 늦지 않습니다.

 겨울동안 준비를 하지 않고 겨울잠을 푹자는 투자자는

 봄이오는 소리를 못듣고 뒤늦게 허둥대다가 어뚱한곳에다가 투자를 하게 됩니다.

 봄이 오는 4~5년후에 몇십년 후를 보고서

 한번 저질러보는 실천을 하는 투자를 해 보시기 바랍니다.

 모두 부자되세요

 농지투자코칭전문가   농지오케이  윤세영