농지오케이의 투자이야기 - 부동산 투자! 규제 완화에서 찾아라

농지오케이의 투자이야기 - 부동산 투자!  규제 완화에서 찾아라

 

 부동산투자재테크는 선택이 아닌 필수다.

 부동산 투자의 성공 여부는

 좋은 물건 돈 되는 물건을 구하는 것으로부터 시작한다.

 좋은 부동산을 찾는 방법은 부지기수이고 다양하다.

 그래서 부동산 투자에서 발품을 팔아야 한다고 하는 것이다.

 그러나 요즈음은 발품만 판다고 되는게 아니다.

 요즈음은 먼저 손품과 눈품을 팔고

 귀품을 팔고 그리고 발품을 팔아야 한다.

 인터넷으로 각종 정보를 수집을 하고 분석하고

 그리고 부족한 부분은 전문가의 강의가 됐던 상담이 됐던 고견을 듣고

 그리고 반드시 현장을 찾아서 몇 번이고 둘러보고 확인을 해야 한다.

 부동산 투자에서 과거부터 지금까지도 변치 않고

 반드시 지키고 실천해야만 하는 부동산투자의 정석은  현장 확인이고

 이를 실천하는것만이 실패하지 않는 투자를 할 수가 있다.

 

 오늘은 다양한 투자방법 중에서 규제완화에서 찾는 법을 살펴보기로 하자.

 규제라고 하는 것이 무엇인가?

 어떠한 행위 등을 억제하고 있는게 아닌가 말이다.

 그럼 왜 억제를 하거나 규제를 할까?

 바로 어떠한 행위로 인하여 크게 이익을 볼수 있기 때문에 규제를 하는 것이다.

 그런데 그것을 해제 또는 완화 한다는 것이니

 어느 정도 개발 등 행위가 자유로워 진다고 보면 될 것이다.

 그러다 보니 땅의 활용도가 대부분은 더 넓어지므로 가치가 상승하게 되는 것이다.

 그러므로 이런한 규제가 완화되는 지역이 투자가치가 있다는 것이다.

 지금까지 몇년간 부동산시장에서 우려먹고 있는 장기미집행시설의 해제나

 2015~2017까지 실시한 농업진흥지역의 해제 변경

 며칠전에 나온 군사보로구역의 해제 완화

 며칠전에 나온 서울지의 용도구역의 완화 등이 규제완화에 속한다.

 이러한 규제 완화 해제 등이 나오면 그지역이 어떻게 될까?

 부동산 투자자들이라면 잘 알고 있겠지만

 일반인이나 아직 이런 지역에 부동산 투자를 해보지 않은 투자자라면 감이 잡히질 않을 것이다.

 물론 모든 행위 제한이 해제 변경 된다고해서

 부동산 가치가 상승하는 것은 아니다.

 그러나 그 중에는 많은 것들이 몇십%에서 몇배까지 튀어 오르기도 한다.

 우리는 부동산 투자를 하면서 이렇게 저렇게 활용 방안을 궁리하고

 개발하고 해서 겨우겨우 몇10% 더 벌어 보겠다고 난리를 치는데

 이런 용도지역,지구,구역이 해제 변경이 되면

 그 자체만으로도 몇10%에서 몇배까지 뛴다니 놀랍지 않은가 말이다.

 물론 다른 것으로 규제를 하거나  또는 위치에 따라서는

 별로인 것들도 많이 있으니 주의를 해야 한다.

 농업진흥지역에서 해제되어

 용도지역이 생산녹지에서 자연녹지지역으로 변경된 곳을 한번 보겠습니다.

 도로가 나면서 자투리땅이 되어

 도로 아래 지역이 3헥타 이하라서 해제된 곳입니다.

 보시다시피 공시지가로 농업진흥지역은 130,000원인데

 농업진흥지역에서 해제 된 지역은 195,000원으로 50%가 상승하였습니다.

 바로 규제 완화 변경이 되면 이런 효과가 있다는 것입니다.

 그러나 실제 거래에서는 이보다 더 큰 가격 차이를 보입니다.

 

 앞에 농업진흥지역 해제에서 보았듯이

 규제가 변경,해제 등 완화 되면 가치상승이 일어 난다는 것입니다.

 요즈음 나온 서울시의 용도지구 재정비지역의 규제완화 지역이나

 국방부에서 나온 군사시설보호구역 해제 완화 지역등

 규제가 해제,변경 완화 되는 지역을 노려 보라는 것입니다.

 그럼 토지거래허가지역에서 해제 되는지역은 어떨까?

 규제가 해제 되는 지역이니 가치가 상승 할까?

 요건 우리 회원님들이 생각과 판단을 해 보시기 바랍니다.

 

  아래는 며칠전에 나온 서울시 용도지구 규제 완화에 대한 글이다.

                서울시, '용도지구' 56년 만에 재정비… 실효성 상실 등 43% 폐지

 서울시가 건축물을 지을 때 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한

 토지이용규제인 ‘용도지구’ 재정비를 추진한다.

 지정 당시의 목표를 달성해 규제의 실효성이 사라졌거나

 타 법령과 유사‧중복되는 용도지구를 통‧폐합해 불합리한 토지이용 규제를 없애고

 시민 불편을 최소화한다는 목표다.

 우선적으로, 그동안 중복규제를 받아온 ‘김포공항주변 고도지구’,

 현 시점에서 지정 취지가 약해진 ‘시계경관지구’ 등 4개 용도지구에 대해 폐지를 추진한다.

 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)를 차지한다.

 그동안 용도지구를 간헐적으로 신설‧폐지한 경우는 있었지만,

 용도지구에 대한 대대적인 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다.

 현재 서울시 전체 용도지구는 507개소, 약 198.3㎢이다.

 자세한 내용은 여기서 

  http://spp.seoul.go.kr/main/news/news_report.jsp?tr_code=short#view/275073

서울시 용도지구 전체 현황도

 
 폐지 추진 용도지구 현황도(4개지구)

 

 역시 며칠전에 나온 군사보호구역의 해제 소식이다.

              군사시설 보호구역 해제 및 완화 추진

 국방부는 11월 21일 국방부차관이 위원장인 ‘군사기지 및 군사시설 보호 심의위원회’를

 개최하여, 2007년 군사기지법이 통합 제정*된 이후 최대 규모로 보호구역 3억3,699만㎡

 해제를 의결하였습니다.

 또한 보호구역 해제와 별도로 1,317만㎡의 통제보호구역을 제한보호구역으로 완화하였으며

 국방과학연구소(ADD) 영내 시험장 운영 및 보호 등을 위해 연구소 영내에 한하여

 128만㎡의 제한보호구역을 신규 지정하였습니다.

 국방부는 군사시설 보호구역으로 인한 국민들의 불편을 줄이기 위하여

 지난 11월 6일 군사기지법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법예고 하였습니다.
 □ 그 주요 내용은 다음과 같습니다.
 ◦ (시행령 제13조) 건축물 용도 변경 시, 건축법에서 분류한 29개의 용도군 중

 일부 용도군(위험물저장·처리시설, 발전시설, 방송통신시설)을 제외한 나머지 용도군으로

 변경하는 경우, 군 작전에 미치는 영향이 미미하므로 군 협의를 면제하도록 하였습니다.
 ◦ (시행규칙 제7조) 동일한 부지에 대해 반복적으로 협의 요청이 예상되는 경우,

 그 동안은 군의 협의 동의여부에 대해 유효기간을 정하여 통보하였는데,

 이는 유효기간 동안 재협의가 불가능한 것으로 인식될 수 있는 등

 국민의 권익을 침해할 소지가 있다고 판단하여 유효기간 설정 내용을 삭제하였습니다.
 ◦ (시행규칙 제8조) 현재 폭발물 보호구역에서는 연면적 660㎡ 이하 소규모 공동이용시설과

 농림수산업용 시설의 신축, 개축만 가능한 것을, 증축과 재축도 가능하도록 하고

 공공사업 시 폭발물 보호구역 내의 기존 도로를 대체하는 신설도로 설치도 가능하도록

 개정하였습니다.

 보다 자세한 내용은 여기서

 http://www.mnd.go.kr/user/newsInUserRecord.action?siteId=mnd&page=2&newsId=I_669&newsSeq=I_11394&command=view&id=mnd_020500000000&findStartDate=&findEndDate=&findType=title&findWord=&findOrganSeq=

 부동산투자재테크는 이제 단순하게 차익을 실현하는 그런 투자는 쉽지 않습니다.

 이러한 부동산투자의 속성을 이해하고

 정보를 내것으로 만들어서 특화 된 투자를 해야만 합니다.

 따라서 오늘은 그 수많은 투자법 중에서

 규제 완화나 해제 지역에서 찾아보는 투자법을 알아 봤습니다.

 

 농지투자코칭전문가  농지오케이  윤세영