투자자라면 꼭 알아야 할 레버리지 투자의 명(明)과 암(暗)

투자자라면 꼭 알아야 할 레버리지 투자의 명(明)과 암(暗)

 

우리는 부동산 투자하면 레버리지투자를 떠올리고 있고

지금은 전세대출, 주택대출 ,분양중도금.잔금 대출 등 등

부동산 투자를 하면서 내돈으로만 하는 시대도 아니고

또 그렇게 하지도 않는다.

물론 일부 돈많은 사람들은 아니겠지만...

투자자들은
아니 전문가들도
레버리지 투자의 밝은면만 기대하고 부각하는 것 같다.
그러나 세상에는 명과 암이 존재한다.
물론 레버리지를 잘 활용하면 투자수익을 극대화 할 수 있다.
반대로 잘 못 되면 탕진하고 패가망신 할 수도 있다.
실제 현실에서는 수익의 극대화보다는 손해를 보는 경우가 더 많다.

부동산 투자는 타이밍이라 하기도 하고
심리 싸움이라고도 하지만
일정 기간을 두고 일반경기와 동행 후행하며 반복한다.
아무때나 아무 물건에나 레버리지 투자가 유효한게 아니라
제때 제때 적절한 물건에 투자를 할 때에만 유효하다.
제때에 하는 것이 타이밍이라 할 수 있고
적절한 물건에 하는 것이 심리 싸움이라 할 수 있다.

부동산투자를 시작하고 거칠게 없었던 나도
내가 잘해서 수익이 나고 최고인 줄 알고 으쓱했던 적도 있었다.
바로 운전을 시작하고 사고도 없이 도로를 질주하던
초보 운전자와 같다고나 할까.
그러나 내 힘에 겨운것인줄 모르고
또 매수자가 있음에도 자신감에 넘쳐서 고집 피우다가
2010년 이후 부동산 폭락시에 어려움을 겪었던 경험이 있다.
그 이후 얻은 지혜가 자만은 금물
바로 오랜 경험을 가진 노련한 운전자들이 하는 방어 운전이란게
부동산투자에서도 적용 된다는 걸 깨달았다.
소위 말하는 자본의 손실과
기회비용을 날리고 나서야 말이다.

부동산투자는 구입이 아니라

구입에서 보유관리 처분까지 이어지면서
최종적으로 내 수중에 얼마를 챙기느냐에 달렸음을 알았다.
그것도 한두번의 투자가 아니라
평생 투자하여 
노후에 얼마나 여유롭게 잘살아 가는지로 판단해야 한다는 것도 알게 되었다.

투자에서 차입 투자 즉 레버리지 투자는
잘 하면 효자요, 
잘 못하면 패가망신 당하는 것임을 알고 하자.
잘 하고 잘 못함의 차이는
타이밍과 심리와 경기변동을 
얼마나 잘 판단하고 대처하느냐에 달렸다.

그럼 지금은 레버리지 투자 시기인가 살펴보자.
개개인의 사정과 투자 물건에 따라서 다르지만
일반적으로 수도권의 부동산으로 판단 해보자.
지금은 언론은 물론이고 누가 보든 크게 오르지는 않는다고 보는
상승기의 정점 부근에 있다고 보는 것이 맞을 것이다.
그렇다면 크게 더 오를 일은 없다고 보인다.
대출금의 이자는 어떠한가?
기준금리가 오르고 미국금리 등 어느하나 녹녹치 않다
그럼 금리 이상으로 훨씬 많이 올라야 하는데 가능하다고 보는가.
부동산은 별로 안 오르고
금리는 오른다면 과연 돈이 될 것이라고 보는가?
여기서 부동산이 정체하거나 내리면
그때부터는 금리부담으로 내 투자금을 잠식 당하게 된다.
언제까지?
부동산가격이 오를때까지....
단기간이면 버티겠지만 장기간이면 버텨내기도 쉽지 않고
장기간을 버틴다고 해도 회복이 되어도 금융비용 부담으로 많이 남지 않거나
손해를 볼 수도 있고
적정시기에 정리해서 챙겼다가
투자하여 얻을수 있는 기회비용을 날린 걸 생각하면 손해가 이만저만이 아니다.
(아래 표를 참고해 보시라)

레버리지 투자는 잘 쓰면 약이지만
잘 못 쓰면 독이 되는 요물이다.
지금 대출이 많다면,
부동산 투자자는 능력 범위까지 줄여라.
멀리 보고 투자하라
인생길은 멀고 험난한 길이다.

부동산투자는 돈을 벌어서 잘살자고 하는 것이다.

그런데 그것이 내 돈을 빼앗아가는 요괴가 될수도 있고

내 집안을 풍비박산 내는 흉물이 될수도 있다.

분명히 레버리지 투자는 약이 되기도 하지만

독이 될수도 있다는 점을 알고 활용해야만 한다.

 

지금은 분명 레버리지 투자를 하는 시기는 아니다.

대출이 있다면 능력 범위까지 줄여야만 한다.

지금 어려운 시기로 진입을 하고 있다.

몇년간 버틸수 있는 능력 범위까지는 줄여야만 한다.

아니 투자여력을 만들어야 힘들어서 나오는 매물에 투자 할 수있다.

세상은 돌고 돌지만 내가 그 기회를 놓치거나 잡지 못하면 아무 소용이 없다.

 

 

 

 

농지투자전문가   농지오케이   윤세영