농지투자 OK 1-3 농지에 투자하기 위한 필수 조건을 알아두자.

농지투자 OK 1-3 농지에 투자하기 위한 필수 조건을 알아두자.

 

농지 등 토지에 투자하기에 앞서서 다음과 같은 사항들을 점검하고 확인을 하여야만 합니다.

무작정 남이 하니까 나도 따라 해서는 성공을 할 수가 없습니다.

부동산 투자란, 투자하는 목적이나 사연들도 구구절절하게 많듯이,

그 물건만큼이나 투자에서의 성공과 실패 요인도 많은 것이 사실입니다.

 

우선은 투자 목적을 분명히 하여야만 합니다.

농지에 투자를 할 때에 막연히 나이 들고 할일 없을 때 해보겠다는 생각이라면 안 됩니다.

농사를 지으려고 하는 것인가?

전원생활을 보내고자 하는 것인가?

노후의 생활안정을 위한 것인가?

그리고 특수작물을 재배하고자 하는 것인가?

전원주택이나 펜션개발을 위한 것인가?

그냥 막연히 낙향하고자 하는 것인가?

대체적으로 많은 투자수익을 창출하기 위한 투자인가?

끊임없는 자기 자신과의 질문과 답을 통하여 목적을 분명히 해야만 합니다.

 

다음은 어느 지역에 투자하려는 것인지가 뚜렷해야만 합니다.

막연히 도심에서 벗어나서 조용한 곳에서 살고 싶다고 해서는 안 됩니다. 

 수도권 인근지역에서 하려는가?

고향으로 내려가려는 것인가?

수익성이 있는 지역으로 가려는가?

경관이 좋은 곳으로 가려는가?

이 또한 끝없는 질문과 답변으로 투자지역을 분명히 결정하여야 합니다.

 

다음으로는 투자가능한 자금은 얼마인지, 자금성격을 명확히 해야 합니다.

자기가 동원 가능한 투자자금의 규모로서 실투자금과 대출 등

자기자본과 타인자본의 동원 능력과 그 비용부담에 대한 능력을 알아야 합니다.

그 투자자금의 투자기간에 적합한 단기, 중기, 장기 등 성격을 알아야 합니다.

무리한 투자는 실패할 뿐더러 투자금은 물론 그동안 모은 자산까지 모두 날릴 수도 있습니다.

전체 자기자금의 60% 범위 내에서 투자하여야만 합니다.

추가적으로 건축비 등이나 지역사회와의 민원처리비. 사교비 등이 들어가기도 하고,

생활비나 병원비 등 비상준비금을 반드시 보유해야 합니다.

이런 경우가 아니더라도 개발을 위한 비용이나 유지비 등이 필요하고,

예상치 못한 부대비용들이 들어가기도 하므로 예비비가 반드시 필요 합니다.

물론 대부분 대출을 이용한 투자로도 할 수도 있으나,

이는 경험자나 전문가가 아닌 일반 투자자는 매우 위험한 투자 방법입니다.

투자는 토지구입자금의 80% 정도를 자기 돈으로 해야 성공확률이 높습니다.

그래야 나중에 개발하는 비용이나 처분할 때까지 관리비 등을

추가 대출을 받아 물건을 만들어서 제값에 매도할 수 있는 여력이 있기 때문입니다.

 

다음으로는 세테크를 고려한 투자를 해야만 합니다.

투자에서는 세후 순이익이 높아야지 세전 수익률은 아무런 의미가 없습니다.

일반적으로 하는 농지투자에서 2억 원을 10년간 투자하였다고 할 때,

재촌 자경이나 사업용인 경우에는 10억 원이 되었다면 

양도세 2억1,300만원을 공제하고 회수금은 7억8,700만원이 됩니다.

물론 감면 받으면 9억 가까이 되고

이를 년도를 달리해서 분할 매도하면 10억원 모두가 내 것입니다.

그러나 부재지주나 비사업용일 경우에는

양도세가 2억 7,500만원으로 회수금은 7억 2,500만원 밖에는 안 되며

해를 넘겨 분할 매도 한다하여도 7억 5,000만원 밖에는 안 됩니다.

그러므로 투자할 때에는

사업용이나 재촌 자경을 충족 할 수 있어야 하므로 온 식구가 다 내려 갈 것인가,

아니면 노부부가 갈 것인가, 아니면 은퇴 후에 부부가 내려 갈 것인가,

등등을 고려하여 자기 실정에 맞는 투자 방법을 찾아야 합니다.

잘못하면 투기자로 오해 받을 수도 있는 것이지요.

 

농지는 누가 투자를 하는가?

농지를 구입하는 방법은 위와 같은 여러 가지의 요건에 따라서,

지역이나 물건이 다 다릅니다.

농사를 지을 사람이라면 경지정리 된 값싼 들판의 농지가 제격이요.

개발을 하려는 사람은 도로에 접한 계획관리 지역의 반듯한 토지가 제격이요.

전원주택을 하려는 사람은 경관 좋은 지역이 될 것이고,

펜션이나 민박을 하려는 사람은 경관 좋으면서도

주변에 관광지나 휴양지 등이 있어 외지인이 몰려드는 곳이라야 한다는 것이지요.

농지투자가 어려운 것은 단순하게 그 물건을 파악 할 수가 없고,

농지투자를 하는 투자자들이나 투자목적 등이 다양한 만큼이나

투자 물건이나 그 가격이 정해지지 아니하였기 때문이기도 합니다.

 

그럼 왜 토지 투자가 좋은 것인지에 대하여 잠시 알아볼까요.

가장 많이 올랐다는 참여정부시절 아니 IMF이후에 부동산 가격을 보면,

아파트가 많이 올랐다고 난리법석입니다. 최고 많이 오른 것이 얼마나 올랐나요.

아마도 6배를 넘긴 아파트를 찾아보기는 쉽지 않을 것 같습니다.

더군다나 10배를 넘게 오른 아파트는 얼마나 될까요.

그럼 상가는 아마도 별반 다르지 않을 것 같습니다.

그러나 토지는 10배가 넘게 오른 것을 찾으라면 우리 주변에서도 쉽게 찾을 수 있을 겁니다.

수도권의 토지 즉 일반인들이 투자대상으로 하는 토지는

이 기간 동안에 적게는 5배 이상이 올랐고 수십 배가 오른 것들도 엄청나게 많습니다.

이러하기에 토지투자는 몇몇 사람들의 전유물로 되어 있다 할 수 있으며

일반인들이 쉽게 투자를 못하고 어렵다는 인식을 심어주고 있는 것입니다.

그래서 우리는 돈을 벌려면 토지에 투자해야 한다는 것이고,

그 방법을 찾아야 하는데 이러한 정보는 공개가 되었음에도

우리는 이를 활용하지 못하고 엉뚱하게 다른 곳을 바라보며 찾아 다니고 있을 뿐입니다.

이제부터 농지에 투자하는 방법을 사례로 적어 일부라도 공개를 하여

일반인들도 쉽게 접근 할 수 있게 함으로서 다 같이 부자들이 되도록 하고자 하는 것이 이글을 쓰는 목적입니다. 다만 모든 투자에는 위험이라는 것이 있습니다.

위험에도 본인이 어찌 할 수 없는 즉 극복 할 수 없는 위험이 있고,

본인이 해결 할 수 있는 위험요소가 있습니다.

이런 모든 것을 감안하여 신중하게 투자를 하여야 하겠지요.

옆집 친구가 땅으로 돈을 벌었다고,

나도 지리산 속에다 땅을 사면 돈을 벌수 있을까요?

그렇지 않다는 것입니다.

 

이렇게 부동산에 투자를 할 때에는 이용이냐, 수익이냐,

단기냐, 장기냐 등 다각도로 검토를 한 후에 투자를 결정하여야만 합니다.

투자에서의 가장 중요한 것은 결국 돈 되는 투자를 해야만 한다는 것입니다.

"농지투자OK"책 중에서

                        농지오케이   윤세영