농지투자 OK 7 - 농지취득자격증명과 토지거래허가에 대해 알아보자(2)

농지투자 OK 7 - 농지취득자격증명과 토지거래허가에 대해 알아보자(2)

앞에서 우리는 농지취득자격증명에 대하여 알아 보았습니다.

토지거래허가에 의한 농지 구입하기

이번에는 토지거래허가구역 내에서 농지에 투자하는 방법을 살펴보고자 합니다.

이제 농지를 구입하기로 하고 현장 확인과 공부 확인을 모두 마쳤습니다.

중개업소에서 공인중개사의 주도로 농지구입계약서를 작성하게 되었습니다.

처음 갖는 농지 구입이라 설레기도 했고 뭐가 뭔지 잘 모르겠습니다. 

그동안 많이 배우고 익혔다고 생각했는데,

계약서 문구도 잘 보이지 않고 이해도 안 되는 것은 웬 일일까요.

농지구입의 계약에서 잔금까지는

대부분은 한 달에서 두 달 사이에 모든 것이 종료 됩니다.

물론 단 몇 일만에 등기 이전까지 하기도 하고

몇 개월에서 심지어 1년 이상 하는 경우도 있습니다.

계약서는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획 확인서,

그리고 권리증을 가지고 꼼꼼하게 작성을 해 주었습니다.

물론 직접 현장에서 농지이용실태와 주변여건 등에 대해서도 확인을 해 보았습니다.

계약서 작성 양식은 한번쯤 찾아보시고 익혀두시기를.

확인 설명서라는 것이 있는 것도 이번에 처음 알았습니다.

계약서만 작성하는 줄 알았더니 물건에 대한 접근성 등을 기재하는 확인 설명서와

그에 따른 부수적인 공부서류와 공제보증서 사본까지 주네요.

토지거래허가구역에서는 원칙적으로

토지거래 허가를 받은 후에 매매계약서를 작성하여야 한다는 것도 이번에 처음 알았습니다.

그런데 매매계약서가 아니라 약정서라고 하였고 내용에도 이러한 문구가 들어가 있네요. 

"본 물건은 토지거래허가구역내의 토지로서 토지거래허가를 받기 전까지는 유동적 무효인

계약으로서 토지거래허가를 받음으로서 유효하게 되며 토지거래허가를 받지 못하는 경우에는

무효인 계약으로 하며 매도인은 약정금을 5일 이내에 매수자에게 반환한다.

또한 토지거래허가를 받으면 그 이후 일자로 매매계약서를 다시 작성 한다"는

특약사항을 넣은 것도 이번에 알았습니다.

중개사님의 설명은 법으로는 토지거래허가를 받은 후에 매매계약서를 작성 하여야 하며

토지거래허가를 받기 전에 매매계약은 무효라고 하나,

이러한 경우 실제에서는 매매계약서도 없고 계약금도 없는데

매도자나 매수자나 불안하여 토지거래허가를 받을 수가 없다는 것이지요.

그리고 사전에 작성한 매매계약서에 대하여

대법원에서 판결이 위와 같이 유동적 무효인 계약으로 나왔다는군요.

그래서 편법일지는 모르나 이렇게 서로 약정하는 계약이라고 보라는 거예요.

매매계약서를 작성하고 이제는 토지거래허가를 받아야 한다고 하네요.

토지거래허가 신청 방법으로는

매도자와 매수자가 직접 서류를 가지고 구청에 신고하는 방법이 있고,

중개업자나 법무사에 인감증명을 첨부한 위임장을 주고

토지거래허가를 받는 방법이 있다고 하고 실제는 위임 신고를 많이 한다고 하네요.

이제 매도자 매수자가 서류에 도장 날인하고

인감증명, 주민등록등본, 농지원부를 공통으로 제출하고

구입자는 자금조달계획서를 매도자는 매도사유서를 작성하여

법무사에게 위임 처리를 하였습니다.

토지거래허가신청서 및 그 부속서류 양식은 찾아서 작성해 보세요.

허가 신청하고 10일이 지나서야 토지거래허가가 나왔다고 하더라고요.

약정서대로 매매계약서를 다시 작성하고 5일후에 잔금을 치르기로 하였습니다.

부동산실거래신고는 중개업소에서 신고를 해주었습니다.

이 실거래신고도 매도자나 매수자가 직접 신고를 할 수도 있다고 하네요.

잔금 일에 잔금을 주고는 모든 명도 절차가 끝났습니다.

취득세는 3%에 지방교육세와 농어촌특별세가 0.4%가 되네요.

공채가 일정비율 들어가고 법무사 수수료가 들어가서

등기이전비용으로는 대략 4.2% 정도가 들어가는 것으로 보라고 하네요.

중개수수료는 0.9%이고 부가세 별도라고 하네요.

주택하고는 다른 수수료 요율이 적용 된다고 하네요.

거기에다가 부가가치세 10%까지 물어 주었어요.

물론 연말 소득공제는 된다고 하지만 너무 많이 들어가는 것 같아요.

* 농업인은 취득세는 50% 감면이고 채권은 100% 면제라고 하네요. *

토지거래허가를 받으니까 안내장이 첨부되어 나오더라고요.

농사는 직접 지어야 하고 토지거래허가 목적대로 이용하여야 하며,

그렇지 아니한 경우에는 거래가액의 30%에 해당하는 과태료를 물릴 수 있고

1년 이하 1,000만 원 이하에 처벌을 받을 수 있다고 말입니다.

그리고 2년간은 의무사용기간이라서 처분 할 수도 없다고 하네요.

이제는 나도 농지를 가진 주인이 되었어요.

명실 공히 농지투자자가 되었다는 것이지요.

농지취득자격증명과 토지거래허가와의 비교

구  분		농지취득자격증명	토지거래허가
지  역		모든 농지 *예외 상속 농지 제외 토지거래허가 받은 농지는 제외	토지거래허가구역내의 농지 *도시계획구역내 180㎡ 이상 *도시계획구역밖에서는 500 ㎡ 이상의 농지
허가관청		구, 시, 읍, 면	시, 군, 구
신청서식		1. 농지취득자격증명신청서 2. 농업경영계획서   등기부등본 또는 토지대장 *관할 외 거주자는 농지원부	1.토지거래허가신청서 2.농업경영계획서   등기부등본 *농가는 농지원부
자    격	거주지	거주지 제한 없음	동일 시.군.구내에 전가족이  주민등록전입과 거주해야함 *농업인은 30㎞ 이내거주자
	면  적	최하 1,000 제곱미터 이상  단 시설재배는 330 제곱미터 * 기존 농가가 농지를 추가로 구입시는 면적 제한 없음	좌 동
불 허 가  사    유		1. 구입농지 면적의 합계가    1000제곱미터 미만인 경우 2. 재학중인 학생 3. 거동불능 노약자나 장기 입원 치료중인 자 4. 신청인이 소유농지를 전부    임대,사용대,위탁 하는 자	1. 동일 시.군.구내에 주민등록    이 전입되지 않았거나    거주하지 않은 경우 2. 나머지는 농지취득자격증명     사유와 동일 함
신청절차		신청서 작성     시.구.읍.면 (농정분야)제출     심사확인 및 발급 농지취득자격증명첨부 등기신청	신청서 작성     시.군.구(토지관리분야)제출  심사확인및발급(농정분야협조)  토지거래허가증첨부 등기신청