개정된 농지법에서의 농지의 소유제한 및 임대차 허용 . 계약방법 . 기간 등 정리

개정된 농지법에서의 농지의 소유제한 및 임대차 허용 . 계약방법 . 기간 등 정리

 

 

개정된 농지법에서 정한 임대차에 대하여 정리를 해 보고자 한다.

농지는 자경을 할 사람이나 농업법인만이 취득 할수 있도록 정하고 있다.

하지만 이런저런 사유로 인하여 자경을 할 수 없는 경우에 한하여

예외적으로 임대차를 허용하는 경우도 있다.

 

농지의 임대차를 허용하는 경우의 농지는 어느것이며

임대차의 방법이나 기간등에서 정하고 있는 내용을 알아 보고

자경을 할 수 없는 경우에 농지법에 저촉되지 않도록

농지를 소유 관리하는 방법을 알아 보고자 한다.

 

우선 농지법에서 정한 임대차 사용대차의 규정은 다음과 같다.

농지의 임대차.사용대차 

임대차 사용대차 계약방법과 확인

임대차 기간

임대차계약에 관한 조건

묵시의 갱신

임대인의 지위 승계

 

농지법에서는 자경을 원칙으로 하고 있고

자경을 하지 않는 경우에 처벌 규정을 두고 있으며

다만 예외적으로 임대차 사용대차를 허용 하고 있음을 알아야 한다

모든 농지가 사인간의 임대차가 가능한 것이 아니란 것이다.

 

그럼 임대차 사용대차가 허용되는 농지와 

그 계약의 방법등에 대한 세부적인 내용을 정리해 보면 다음과 같다.

 

1. 임대차 사용대차가 허용되는 농지

   가. 다음과 같은 경우의 농지

   - 국가 소유의 농지

   - 상속으로 취득한 농지

   - 5년이상 경작하던 농지를 60세가 넘어서 이농한 농지

   - 담보농지로 취득한 농지

   - 농지전용 허가. 신고를 받은 농지

   - 농지전용 협의를 마친 농지

   - 농어촌공사 농지관리기금으로 취득한 농지

   - 영농 불리 농지

   - 수용등으로 취득한 농지

  나. 농어촌정비사업등 시행으로 취득한 농지

  다. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 일시적으로 농업 경영을 하지 못하는 경우

  라. 주말ㆍ체험영농을 하려는 경우

  마. 농지은행에 위탁하는 경우

  바. 상속 이농한 농지 중 소유상한 1만제곱미터 이상의 농지 중 농지은행에 위탁한 농지

  사. 이모작을 하려는자에게 일시적으로 임대

  아. 농지의 규모화, 수급안정을 위하여 임대

  * 농지법 시행 이전인 96년 이전에 취득한 농지는

    농지법 부칙 4조 규정에 의거 소유제한이 없고 임대차가 가능하다

 

2. 임대차 계약의 방법

   농지의 임대차 사용대차는 서면 계약을 원칙으로 한다

 

3. 임대차의 기간

  가. 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다.

      다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다

  나. 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는

       제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다.

 

4. 임대차 계약에 관한 조정 등

    임대차계약의 당사자는 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우에는

    농지소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다.

 

5. 묵시의 갱신 

    임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나

    임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면

    그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다. 

 

6. 임대인의 지위승계

    임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

7. 강행규정

    이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

* 96년 농지법 시행이전의 기존농지 소유자에 대한 경과 조치    

    가. 농지법 시행일인 1996년 1월 1일 당시 농지를 소유하고 있는 자에 대하여는

        당해 농지 소유에 관하여 이를 적용하지 아니한다

    나. 농지법 시행일인 1996년 1월 1일 당시 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유하고 있는 자는

         같은 조의 규정에도 불구하고 그 농지를 계속 소유할 수 있다.

 

끝으로 농지 소유자들이 농지를 어떻게 관리해야 하는지에 대하여 

다시한번 정리를 해 보고자 한다.

 

농지는 자경을 하는 것이 원칙이고 가장 좋은 방법이다.

다만 이런저런 사정으로 자경을 할수 없는 경우가 있다.

물론 자경을 안하고 사인간 임대차도 허용되는 경우의 사례도 있다.

하지만 어차피 임대차를 하여야 한다면

농지은행을 통하여 임대차를 하는 것이 가장 좋은 방법이다.

이는 농지법에서 허용하는 것이며 적법한 방법이기도 하고

또한 8년이상 농지은행에 위탁을 하면 비사업용토지 예외

즉 사업용토지가 되기에 세금면에서도 유리한 측면이 있기 때문이다.

농지은행이든 사인간 임대차든 상호협의가 이루어진다거나 계약기간이 종료하면

언제든지 소유자가 자경은 할수가 있으니 이점은 너무 염려하지 않아도 될것이다.

 

농지는 자경을 하는것이 가장 좋다.

자경을 할수 없다면 농지은행에 위탁(임대차)을 하는 것이 좋다.

어떠한 경우라도 휴경이나 타용도 사용은 하지 마라.

 

곡식들은 농부의 발자국소리를 듣고 자란다고 한다

농지는 소유자의 관심과 애정으로 보듬고 가꾸는만큼 보답을 한다.

 

 

 

농지오케이  윤세영

 

 

 

 

농지법 관련 조항

 

제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). <개정 2008. 2. 29., 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2009. 6. 9., 2012. 1. 17., 2012. 12. 18., 2013. 3. 23., 2016. 5. 29., 2017. 10. 31., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13., 2021. 8. 17.>

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우

4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)

7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우

10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

나. 「농어촌정비법」 제16조ㆍ제25조ㆍ제43조ㆍ제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 한다.

③ 제23조제1항제1호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

 

제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. <개정 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2015. 1. 20., 2015. 7. 20., 2020. 2. 11.>

1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다. <신설 2015. 7. 20.>

 

제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) ① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다. <개정 2020. 2. 11.>

② 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추어 두고, 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

[전문개정 2012. 1. 17.]

 

제24조의2(임대차 기간) ① 제23조제1항 각 호(제8호는 제외한다)의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다. <개정 2015. 1. 20., 2015. 7. 20., 2020. 2. 11.>

② 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는 제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

③ 임대인은 제1항 및 제2항에도 불구하고 질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 제1항에 따른 기간 미만으로 정할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용한다. <개정 2020. 2. 11.>

[본조신설 2012. 1. 17.]

 

제24조의3(임대차계약에 관한 조정 등) ① 임대차계약의 당사자는 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 농지소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 제1항에 따라 조정의 신청이 있으면 지체 없이 농지임대차조정위원회를 구성하여 조정절차를 개시하여야 한다.

③ 제2항에 따른 농지임대차조정위원회에서 작성한 조정안을 임대차계약 당사자가 수락한 때에는 이를 해당 임대차의 당사자 간에 체결된 계약의 내용으로 본다.

④ 제2항에 따른 농지임대차조정위원회는 위원장 1명을 포함한 3명의 위원으로 구성하며, 위원장은 부시장ㆍ부군수 또는 자치구의 부구청장이 되고, 위원은 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제15조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 농업ㆍ농촌및식품산업정책심의회의 위원으로서 조정의 이해당사자와 관련이 없는 사람 중에서 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장이 위촉한다. <개정 2013. 3. 23., 2015. 6. 22.>

⑤ 제2항에 따른 농지임대차조정위원회의 구성ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2012. 1. 17.]

 

제25조(묵시의 갱신) 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다. <개정 2012. 1. 17.>

[제목개정 2012. 1. 17.]

 

제26조(임대인의 지위 승계) 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

제26조의2(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

[본조신설 2012. 1. 17.]

 

제27조(국유농지와 공유농지의 임대차 특례) 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 국유재산과 공유재산인 농지에 대하여는 제24조, 제24조의2, 제24조의3, 제25조, 제26조 및 제26조의2를 적용하지 아니한다. <개정 2012. 1. 17.>

 

농지법 부칙 제4조 (기존 농지소유자에 관한 경과조치) ①법률 제4817호 농지법 시행일인 1996년 1월 1일 당시 농지를 소유하고 있는 자에 대하여는 제6조제1항ㆍ제10조ㆍ제11조ㆍ제23조 및 제62조는 당해 농지 소유에 관하여 이를 적용하지 아니하되, 종전의 「농어촌발전 특별조치법」 제43조의3제2항에 따라 농지를 처분하여야 하는 자가 처분하지 아니한 처분대상 농지에 대한 처분기한 및 협의매수 등에 관하여는 종전의 「농어촌발전 특별조치법」 제43조의3에 따른다.

②법률 제4817호 농지법 시행일인 1996년 1월 1일 당시 제7조에 따른 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유하고 있는 자는 같은 조의 규정에도 불구하고 그 농지를 계속 소유할 수 있다.