농지투자의 초석 농지의 취득과 농지투자법 - 농지오케이의 투자이야기

농지의 취득과 농지투자법

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농지의 취득 방법으로는
매매, 경.공매, 증여, 상속, 시효취득이 있다.

먼저 매매는 가장 일반적인 거래로
구입 할 농지를 당사자간에 합의로 돈을 주고 사는 방법이다.
경.공매는 자산관리공사 등에서 하는 공매와 법원에서 하는 경매로

물건이 나오면 이를 경.공매에 입찰하여 구입을 하는 방법이다.
증여는 직계존비속 등 다른사람의 소유 농지를 무상으로 받는 것을 말한다.
상속은 농지를 소유한 피상속인의 농지를 법적으로 물려 받는것을 말한다.
끝으로 시효취득은 다른 사람의 명의로 된 농지이지만
20년이상 무사평온하게 내 것인줄 알고 점유하고 있는 농지로

민법에서 정한 규정에 합당한 경우 판결에 의하여 소유권을 이전받은 것을 말한다.
이 외에도 법인 청산,종중재산 등 다른 방법으로 취득 할 수는 있으나 흔치 않은 것이다.

위에서 취득하는 방법들에 대하여 알아 보았으나
이것은 그야말로 취득하는 원인별로 구별한 것이고
동일한 농지를 가지고도 어떤 방법으로 취득하는게 유리한지를 잘 판단해서 해야 한다.

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일반적인 매매야 대부분의 투자법을 적용해서 하면 된다.
경.공매 물건을 찾았다면
단순하게 땅의 가치만 보지말고 지역 특성까지도 살펴야 한다.
부모님이  농지를 갖고 있다면
증여가 나은지 상속이 나은지도 
여러모로 판단하여 준비하는게
투자에서는 매우 중요하므로 사전에 신경써야 할 부분이다.

또한 농지는 이런 소유권 이전 방법들도 있지만
용도나 목적에 따라서 취득하는 방법들도 다르다.

가장 일반적인 것이 농사를 지으려고 취득하는 것이다.
농사를 짓기 위해서는 관개시설과 기반시설이 잘 된 경지정리 된 농지가 좋다.
거기에다 가격도 대부분 저렴한 편이다.

다음으로 전원생활을 위한 농지 구입이다.
물좋고 경치좋은 풍경이 수려한 곳이면 좋을 것이다.
다만 외톨이가 아닌 몇가구라도 어울릴 수 있는 곳이라야 한다.

개발을 위한 농지를 구입하는 경우도 있을 것이다.
이때에는 자기가 사용할 것이라면 그 용도에 적합한 지역인지를 살펴야 할것이고
임대나 매도를 위한 것이라면
수요자가 많은 용도로 그런 지역에 농지를 취득해야 할 것이다.

농지연금을 위한 것이라면 공시지가가 높거나
향후 농지연금 수령 신청시까지 공시지가가 많이 올라갈
도시근교나 개발제한구역 농지가 좋을 것이다.

무조건 사놓으면 오를것이라는 기대만으로 농지를 취득해서는 안된다.
목적에 따라 용도에 따라 취득하는 지역도 규모도 달라지기 때문이다.

농지를 구입할때 처분하여 손에 쥐는 수익을 예상해야 한다.
취득하여 처분할때까지 문제가 없는지
보유 관리하며 가치를 높일 방법은 무엇인지
절세를 할수 있는 방법은 무엇이고 내가 그걸 충족할수 있는지
추가부담이나 민원 등이  있을시 해결하고 부담할 수 있는지
가지고 있는 다른 재산과는 어떤 관계가 있는지 등
종합적으로 판단하고 구입을 결정해야만 한다.

부동산 투자는
내가 돈을 얼마나 벌수 있느냐로 판단하는 것이다.
부동산 시장에는 나 이외에 모두가 돈 냄새를 맡고 달려드는 흡혈귀들이다.

농지투자 하시는 모든분들이

성투하시길 기원합니다.


농지오케이 윤세영

 

  &&& 농지의 취득 방법 정리 &&&

 1. 농지의 매매  

   0. 농지매매의 개념

    - “농지의 매매”란 당사자 일방이 농지의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고

      상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다(「민법」 제563조).

    - 매매계약의 당사자는 매도인과 매수인입니다.

   ※ ‘매도인’은 물건을 파는 사람을, ‘매수인’은 물건을 사는 사람을 말합니다.

   0. 매매의사의 합치

    - 농지매매가 성립하기 위해서는

       매도인과 매수인이 해당 농지에 대한 매매의 의사를 가져야 합니다.

    - 매매계약은 매도인과 매수인이 매매하려는 의사의 합치만으로 유효하게 성립합니다.

   ※  ‘매매의사의 합치’란 매도인이 농지를 2억원을 판다는 의사를 표시하고

       매수인이 매도인으로부터 이를 2억원에 산다는 의사를 표시하는 것과 같이

       서로의 의사가 합쳐서 하나의 공통된 약속이 되는 것을 말합니다.

  ※  매매계약은 매매의사의 합치만으로 성립하므로

       그 밖의 사항, 예컨대 계약의 비용·채무의 이행시기 및 이행장소 등에 대해서는

       반드시 합의가 있음을 전제하지 않습니다.

       그러나 농지와 같은 부동산의 매매계약은 통상 표준매매계약서를 작성하여 행해집니다.

  2. 농지의 증여  

   0. 농지의 증여

    - “농지의 증여”란 당사자 일방이 무상으로 농지를 상대방에 수여하는 계약을

        말합니다(「민법」 제554조).

   -  증여계약의 당사자는 증여자와 수증자입니다.

   ※ 증여자는 증여를 하는 사람을, 수증자는 증여를 받는 사람을 말합니다.

   0. 증여의사의 합치

    - 증여계약은 당사자의 의사의 합치만으로도 성립되지만,

       농지와 같은 부동산의 증여계약은 계약서를 작성하여 체결하는 것이 확실합니다.

    - 부담부 증여(負擔附 贈與)와 사인증여(死因贈與)

    - 농지의 증여계약은 수증자가 일정한 의무를 부담하는 것을 조건으로 하는

      부담부 증여(負擔附 贈與)나 증여자의 사망으로 인해 효력이 발생하는 증여인

       사인증여(死因贈與) 등의 방식으로 이루어질 수 있습니다

       (「민법」 제561조, 「민법」 제562조).

   ※ ‘부담부 증여’란 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담,

       즉 일정한 급부를 할 채무를 부담하는 것을 부관으로 하는 증여를 말합니다.

       예를 들어, 서울에 있는 집을 증여하면서 증여자의 자녀가 서울에서 공부하는 동안

       수증자가 돌봐주기로 약속하는 것이 부담부 증여입니다

        (「민법」 제559조, 「민법」 제561조).

   ※ ‘사인증여’란 증여자의 사망으로 효력을 발생하는 증여를 말합니다.

       즉, 증여자가 살아있는 동안에 계약을 맺으나, 그 효력발생은 증여자의 사망을

        법정조건으로 하는 계약을 말합니다(「민법」 제562조).

  3. 농지의 교환  

   0. 농지의 교환

    - “농지의 교환”이란 당사자 쌍방이 농지를 상호 이전할 것을 약정하는 계약을

        말합니다(「민법」 제598조).

    - 통상 교환계약은 목적물의 가격이 균등한 경우에 이루어지나,

       균등하지 않은 경우에는 그 차액을 보충하기 위한 보충금(補充金)이 지급됩니다.

    - 보충금이 지급되는 경우에는 그 보충금에 관해서는 매매대금에 관한 규정이

       준용됩니다(「민법」 제597조).

  4. 농지의 상속  

   0. 농지의 상속

    - “농지의 상속”이란 상속인이 피상속인의 농지를 상속하는 것을 말합니다.

    - 상속인은 피상속인의 사망으로 농지를 취득할 수 있습니다.

   ※ 상속은 피상속인의 사망으로 인하여 개시됩니다(「민법」 제997조).

   ※ 상속이 개시되면 상속인은 그때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를

       승계합니다. 따라서 농지와 같은 토지소유권은 상속의 대상이 됩니다

        (「민법」 제1005조).

   ※ 피상속인이란 사망 또는 실종선고로 인하여 상속재산을 물려주는 사람을 말하며,

       상속인이란 피상속인의 사망으로 상속재산을 물려받는 사람을 말합니다.

   - 상속인은 다음과 같은 순위로 정해집니다(「민법」 제1000조제1항).

농지의 상속순위

상속순위	상속인	참고사항
1	피상속인의 직계비속·배우자	항상 상속인이 됨
2	피상속인의 직계존속·배우자	직계비속이 없는 경우 상속인이 됨
3	피상속인의 형제자매	1, 2 순위가 없는 경우 상속인이 됨
4	피상속인의 4촌 이내의 방계혈족	1, 2, 3 순위가 없는 경우 상속인이 됨

   ※ 법정 상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 사람이 여러 사람 있을 때에는 가장 가까운

       상속인을 우선순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인이

       됩니다(「민법」 제1000조제2항).

   ※ 한편, 태아는 상속순위에 대해 이미 출생한 것으로 봅니다(「민법」 제1000조제3항).

   ※ 배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며,

       직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 됩니다.

       한편, 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 됩니다

        (「민법」 제1003조).

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